小道消息2026.08.20

本次小道消息是2026北京房企半年报复盘（肆），之前聊了

这次聊聊海子-zhbj，内容涉及楼盘内幕、公司真相和八卦。

1.海子年年拿销冠，今年有一个新变化，作为头部，市占率17%，这是很惊人的统治力。

2.略。

3.如果论单盘统治力，前10名里，zhbj有三个盘，占有率是30%，有豪宅，也有刚需，全业态冒尖，不靠独苗撑天下。

4.接上条。你有没有想过，为啥albj也好，还是jsmh，都能冒尖，一个原因是去年集团发布了全新产品系万方安和的加持。

还有一个原因，很多人忽略了。

5.接上条。产品力冒尖背后，是海子拿地掐尖战略。

仔细观察你会发现，海子拿地也在转向，南边就是二环到三环，北边是海淀，拿掐尖的地，树村。外溢到昌平，最远也止步朱辛庄。通州掐尖是九棵树。

6.到了销售阶段，自然是卖房子拔尖。

拔尖到什么程度？

以九棵树为例，今年3月底拿地，6月底清盘，是连车位100%的那种清盘，堪称神速！

7.坊间一直传说，海子的客研很强，北京哪一块土地能卖的好，做成什么样的定位，什么样的产品，什么样的配置，海子门儿清。

傅布斯也打听到了，客研是6人配置，有北大的硕士，还有北大的博士，是客研天团量级的存在。

8.有一个体感，就是海子在媒体的口碑越来越好了。

傅布斯听说，领导来北京后，跟媒体约了三位数的饭局，身段非常柔软。

9.客户口碑也在翻转。交房有个专业词，叫离散度。

举个例子，交付10个楼盘，有2-3个翻车，10个交付楼盘都会口碑翻车。

傅布斯的体感是，海子的交付离散度在迅速提升。

10.有信源透露，这是自上而下的一盘大棋。

官方的口径叫完美交付。还有一个更狠，叫完美入驻。

啥叫完美入驻？

就是入住三年后，还要评估，还要全国范围内PK。

你想想，业主入住前三个月要查验，入住后有包括满意度的各种调研，三年后还有完美入驻评选，还有第三方公司盯着。

这对业主是好事，但对开发商来说，绝对是压力山大，海子居然就这么干了。

11.海子为什么这么拼交付兑现力？

有业内小伙伴说，其实售楼处都会盖，展示区砸钱，样板间找大师，品牌开发商差距都不太大。

但高稳定性交付就不一样了，拼的是房企各部门最后一公里拉通。你要控制成本，还要保证盈利，亏本的生意肯定交不出好房子，更不可能长期维护好。

比如gyl的交付，小红书里都是满屏的表扬。

13.有信源透露，在交付这件事情上，客服和工程线权力巨大，大到一票否决，绝对要保证交付品质零事故。

14.上面一路聊下来，总结海子上半年的做法：

拿地掐尖+产品力冒尖+卖房子拔尖+服务力尖子生。

15.你发现没有，海子真的在变化：敬畏市场，保持克制。

其实从丽金府那条大金龙开始，傅布斯就感觉海子在变化，没想到不只是产品力在变，是整个系统在变。

16.接上条。包括营销上，没有市场上的行活三板斧：降价、上分销、提点位。

反而讲起销售质量，比如网签率、退房率、满意度等。

背后是海子体系在巨变。

傅布斯最早跟业内聊天时说过，大象也能跳舞。其实说的就是海子。

17.最近卖地很火，海子很少硬扛到最后。

有信源透露，上半年为啥普遍卖得好，有一个原因是把地价给摁住了，地价控制好。

七、八月份有房企出价高，觉得自己承价能力高，自己方案好，别人排不出来好方案，他能排。还有就是拼成本。

这都不好说。拿地要讲节奏，抢地这么凶，总有子弹打光的时候，就是机会。

18.说老实话，过去半年傅布斯常常被zhbj的小伙伴感动，有小伙伴开盘时坐轮椅坚持看现场，有小伙伴一个月瘦了10多斤……

过程都是非常折磨人，劳心伤神，结果却是客户开心，业绩超卖。

举个例子，去年出现69三居神户型后，海子在收取客户反馈后发现，北向两个房间不好用，厨房和餐厅都很拥挤，甚至只能放下特制小冰箱。

虽然说总价降下来了，功能全，但尺度却打折。怎么办？

设计师硬是坚持尺度要舒适，还要控总价，居然也能神奇实现了总价和尺度的双优。

19.接上条，jsmh作为今年海子的内部标杆盘，还有很多内行人都意外的秘密武器。

其中就有MIC技术和模块化建造工厂。

你拿到低价地后，如何再释放成本空间，反馈给到客户好产品，上面这条技术就是护城河。

20.大领导盯得细，细到什么程度？

仍以jsmh为例，开放样板间前，大领导反复评审了5次，包括收纳细节、家电配置、软装风格，还有交付标准，都是在对标提升，不是一次开会，是两位数的开会次数。

说实话，大领导日理万机，但仍然拿出宝贵时间和精力下沉到楼盘，自己上手画图，真的让人感动。

21.大领导都事事巨细，北京公司的领导压力大，动力更足。

jsmh开盘前、开盘都是亲临现场，不是到现场这么简单，是真参与每个细节，把关开盘的价格策略，包括优惠口径的释放、开盘动线组织、开盘当天时间每个环节的时间测算……

要知道，jsmh是要求开盘当天交首付，这件事以前没有哪个楼盘干过，难过上青天。

不只是北京公司领导亲自上，还号召北京公司员工支援开盘，认购书要提前准备好，合同要提前准备好，签约区和首付区要高效衍接好。

这是一场硬仗。结果很漂亮，开盘当天90%客户交了首付，开盘7天就是北京一季度网签套数销冠。

22.持销的项目，也是持续做新样板间。比如fhshy262户型做的高空新样板，有两种精装可选。

傅布斯看完后，感觉能排到北京豪宅前三了，风格也跟过去的中海很不一样，价值感拉满。

23.还有一个不一样，就是把服务带到四代宅。比如fhshy有康养配套zhjc，业主早餐、午餐、晚餐都可以去，是超级会所配套。

24.很多创新都是小事，甚至很小，海子都在琢磨，创新的小事多了，才会有大结果，只是磨人。

举个例子，jsmh拍地时热度很高。不同的是，他家创新了一个持续维系热度的办法，就是把媒体、c端大V、客户请到电影院路演，一直持续到开盘，宣讲次数有30场+。

有渠道小伙伴反馈，在院线里宣讲，有看大片的感觉，体验感很好。

当时jsmh访客量巨大，接待体验是一个难题，还有置业顾问团队规模控制也是挑战。

但海子把客户、媒体请进院线，渠道满意、客户满意、公司满意。

25.albj也是一样，光方案来来回回就调整了不知道多少轮。

第一版大方案是要做纯洋房，但是ld说产品功能跟竞品拉不开差距，体现不了1.6容积率的低密。

那就调整，第二版大方案调整为做“洋房+叠拼”，核心是尽量释放面宽，310㎡养人面宽增加到18米，叠拼上下两层面宽超26米。

但ld又发话了，说还缺点领地感，就又调整了第三版大、方案，在叠拼中加入了面积超370㎡的，南向超26米采光，一层一户的超级大平层。

不过这个户型极其稀缺，只有14套。

26.接上条，albj方案调整的整个过程，所有部门熬的基本上头都要秃了，但结果就是在一个项目上充分实现了低密、大面宽、领地感的顶豪特质。

所以albj吸引了很多老钱、新钱，很多都是网上能搜得到名字的大佬，一个项目都是谁在买，能反映出很多问题。

27.有信源透露，现在的中海已经没有规模焦虑了，对北京公司直管后，对北京市场会更加重视，是核心中的核心。

当然还要讲财务纪律，拿地要看两组数据：

新增项目成本利润率≥15%、一线城市IRR≥12%，算不过账的地不拿。销冠100

.最近更新.