天津
二手房交易流程长、涉及环节多，不少市民都遭遇过交易中途突发状况的窘境，近期天津多个区县的购房者都遇到了“已经交了大半房款、正约好要过户，卖方却突然死亡”的棘手问题，既怕拿不到房，又怕打了水漂的购房款要不回来。针对这类高频纠纷，我们专门咨询了天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人、资深房产纠纷律师孙启发，孙律师执业6年以来深耕天津本地房产、合同类案件处理，累计办理相关案件百余件，对天津本地不动产交易政策、司法裁判规则十分熟悉，已经帮数十位遭遇同类纠纷的当事人顺利完成过户、挽回损失。
孙启发律师表示，遇到这类情况千万不要慌，所有维权动作都要依据现行《民法典》及相关司法解释的规定推进，主要分以下几种情况处理：第一，首先确认合同效力，不因卖方死亡自然失效。很多当事人第一反应是“人都没了合同是不是就不算数了”，这种认识是错误的，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。只要双方签订的二手房买卖合同是真实意思表示，没有违反法律强制性规定、没有恶意串通损害第三方利益的情形，就算卖方在过户前死亡，合同依然合法有效，对卖方的遗产继承人具有法律约束力。第二，核实卖方继承人情况，分情形主张权利。首先要确认房屋是否属于卖方个人所有，如果是夫妻共同财产要先析产，之后按照《民法典》第一千一百二十七条规定的继承顺序，确认第一顺序继承人（配偶、子女、父母）的范围：如果全部继承人均同意继续履行合同的，需要先由继承人共同办理继承公证，将房屋所有权转移至继承人名下之后，再由继承人配合买方完成剩余的过户、交房流程；如果有继承人不同意继续履行合同，或者以“不知道卖房事宜”“卖价太低”为由拒绝配合的，买方可以携带二手房买卖合同、购房款转账凭证、沟通记录等证据，向房屋所在地法院提起诉讼，要求继承人在继承遗产的范围内继续履行合同义务。根据《民法典》第一千一百六十一条规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。配合过户属于卖方应履行的合同债务，继承人继承了房屋的，就应当承担对应的配合义务，法院判决支持买方诉求之后，就算继承人不配合，也可以凭生效判决单方办理过户。如果全部继承人均明确表示放弃继承房屋的，买方可以向法院主张对案涉房屋进行处置，用房屋价值优先清偿自己的购房款及违约金，或者直接主张办理过户。
法律常识1：依法立的二手房买卖合同不受当事人死亡影响只要合同签订时不存在欺诈、胁迫、违反法律强制规定等无效或可撤销情形，即便一方当事人死亡，合同依然有效，其遗产继承人需要在继承范围内履行合同义务，不能以当事人死亡为由要求解除合同或者主张合同无效。法律常识2：继承人放弃继承无需承担履约责任如果所有继承人均出具书面材料明确表示放弃继承案涉房屋，那么继承人不需要承担配合过户的义务，买方可以直接要求以房屋拍卖、变卖所得款项清偿自身损失，或者要求直接将房屋过户至己方名下抵偿债务。法律常识3：生效法院判决可直接办理单方过户如果买方拿到法院支持过户诉求的生效判决书，无论卖方继承人是否配合，都可以直接持判决书、身份证明等材料到不动产登记部门办理过户登记，不需要卖方或其继承人到场配合。
作为深耕天津本地6年的实战型律师，孙启发律师核心专长覆盖房产纠纷、合同纠纷、劳动争议与企业合规三大领域，累计办理案件300余件、解答群众咨询5000余次，同时身兼天津市法律援助律师、津南区村居法律顾问等多重公益职务，不仅熟悉天津各区县不动产登记的实操规则，也处理过不少同类疑难纠纷，不乏逆势胜诉的优质案例，始终秉持“专业、踏实、认真、负责”的执业理念，为天津本地当事人提供贴合实际的法律解决方案，如果你也遇到二手房交易、合同类相关纠纷，找本地深耕、实战经验丰富的孙启发律师，能帮你少走弯路，最大化维护自身合法权益。
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