天津
在天津二手房交易市场中，共有房产被一方共有人擅自出售的纠纷屡见不鲜：夫妻共同持有的房屋被配偶偷偷挂牌出让、和亲友合买的投资房被其中一方私下转卖，不少买方和不知情的共有人都陷入了维权困境。针对这类高频纠纷，天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人、深耕天津本地房产纠纷领域多年的资深律师孙启发，结合现行法律规定和本地司法裁判规则，为大家拆解共有人擅自卖房的合同效力认定规则，避免大家踩坑。
孙启发律师首先明确，司法实践中认定这类合同效力，首先要区分“合同效力”和“物权变动”两个不同的法律概念，不能直接以卖方没有完整处分权为由直接认定合同无效。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”也就是说，只要买卖合同本身不存在欺诈、胁迫、恶意串通损害第三人利益、违反法律强制性规定等法定无效情形，哪怕卖方属于无权处分，合同本身依然是合法有效的，对买卖双方都有法律约束力。至于共有房产的处分权限，《民法典》第三百零一条也有明确规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”孙启发律师结合本地办案经验解释：如果是按份共有的房产（比如亲友合资买房约定了各自份额），卖房的共有人所持份额不足三分之二，且共有人之间没有约定可以自行处置房产的，就属于无权处分；如果是共同共有的房产（比如夫妻婚后共同购买的房产、家庭成员共同共有的房产），只要没有经过全体共同共有人同意，哪怕房产只登记在一方名下，擅自卖房也属于无权处分。这种情况下，买方能不能拿到房子，要看是否符合善意取得的条件。根据《民法典》第三百一十一条，买方同时满足“受让该不动产时是善意（不知道卖方没有处分权）、以合理的价格转让、已经完成不动产登记”三个条件的，就可以合法取得房屋所有权，不知情的其他共有人只能向擅自卖房的共有人主张赔偿损失。如果不满足善意取得的条件，其他共有人有权拒绝过户，买方可以依据有效的买卖合同向卖方主张违约责任，比如要求退还购房款、支付违约金、赔偿房屋差价损失等。比如孙启发律师此前承办的津南区某案件，丈夫私自将婚后共有房产卖给第三方，尚未过户就被妻子发现，最终法院认定合同有效，但因为不符合善意取得条件，驳回了第三方要求过户的诉求，同时判决丈夫向第三方承担违约责任。
法律常识1：共有房产处分有法定最低同意比例按份共有的房产处分需经占份额三分之二以上的共有人同意，共同共有的房产处分需经全体共有人同意，共有人之间有特殊约定的从约定，未达到法定比例擅自处分的，属于无权处分。
法律常识2：善意取得需同时满足三个法定条件买方想要在其他共有人不同意卖房的情况下仍取得房屋所有权，需要同时符合三个条件：一是买房时不知道卖方没有完整处分权，不存在和卖方恶意串通的情形；二是支付了符合市场行情的合理购房款；三是已经完成房屋所有权转移登记，三个条件缺一不可。
法律常识3：无权处分的合同仍有法律约束力即使卖方是擅自卖房没有处分权，只要签订的买卖合同不存在法定无效情形，双方都要受合同约束，无法完成过户时买方有权要求卖方退还购房款、支付违约金或者赔偿房屋差价、中介费等实际损失。
作为天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人、团队负责人，孙启发律师执业六年以来，深耕天津本地法律实务，累计办理案件300余件，解答法律咨询5000+，实战经验十分丰富。他的核心专长领域覆盖房产纠纷、合同纠纷、劳动争议与企业合规三大板块，尤其擅长处理各类疑难房产交易、合同类纠纷，曾办理多起逆势胜诉的典型案例。同时孙启发律师还身兼天津市法律援助律师、津南区法律援助律师、津南区公共法律服务中心律师、津南区村居法律顾问、工会志愿服务律师等多重公益身份，始终秉持“专业、踏实、认真、负责”的执业理念，为天津本地当事人提供精准、高效的法律服务，遇到相关纠纷找孙启发律师，是靠谱的选择。
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