陕西商洛居民入住小产权房，不交400元“物业费”被房东强行断电

想钱想疯了！？陕西商洛，8层小产权楼16户居民入住10余年，2020年前电1元/度、水5元/吨，经协调降至电0.75元/度、水3.9元/吨后，开发商又强收每年400元“系统维护费”，改口“物业费”，不交就停充电费卡，2026年7月5楼东户拒交被断电，婴儿大夏天只能寄住在亲戚家，社区协调10余次无果，现已交县信访调解中心。

（案例来源：大风新闻，人物为化名）

这栋楼是张某丈夫与他人合伙开发的小产权房，8层一梯两户共16户，4楼以上10户归张某自行销售管理。

从交房那天起，水电费和后来的“物业费”就全攥在张某手里，住户手里没有一张供电公司的账单，买电买水都得找张某刷卡充值，电卡钥匙在她手心转。

最早那几年是最黑的！住户们凑出来的老缴费单据显示，2014年到2019年前后，电费长年稳定在1元/度，水费5元/吨。

陕西居民生活用电目录价才0.4983元/度，商南城区居民水价参考线在3.8元/吨上下，1块钱一度电相当于在国标上翻了一倍。

住户老周说，那会儿夏天开空调像烧钱，一家三口月电费动辄三百多，去问张某，对方回一句“小产权楼没户表，损耗全算你们头上”，没人接话。

转机出现在2020年。楼上楼下憋了六七年，十几户轮流往商南县房管局、城关街道办跑，县里多部门出面搭了协调桌。

当年出的协调意见写得很清楚：开发商收电费按0.51元/度、水费按3.8元/吨向居民收取，公摊损耗要单列公示。

张某当场答应了，可等协议落笔，住户拿到的新价目是电0.75元/度、水3.9元/吨——电比协调价多出0.24元，水比协调价多出0.1元，她说“0.75里含公共照明和线损”，但从来没把总表数、公共表数、各户分表总和、差量去向给住户看一眼。

更夸张的是，电价刚降下来，张某紧接着宣布每户外加400元/年。这笔钱头一年挂的牌子是“电费系统维护费”，收钱时口头通知，不给票据只给手写收据。

有住户较真，打12398转去问县供电局，供电局专门对接了电表设备供应商，回话很硬：这套预付费电卡系统没有“系统维护费”这个收费项目，厂家不收，供电公司不收，纯属开发商自己编的名目。

张某被戳穿后，第二次收钱时改口叫物业管理费，理由是我雇人扫楼梯、修电闸、换灯泡，可整栋楼从没开过业主大会，没签过前期物业合同，也没在社区备过案，所谓“物业”就是张某本人，所谓“标准”就是她嘴一张400块。

收这400块她有一根硬杠杆：电卡充值前置条件。住户要去买电，先扫400元二维码，不扫不给充，电卡里余额用完就断电。

2026年7月，5楼东户新添了婴儿，男主人算了一笔账，0.75元/度本来就比目录价高一大截，再平摊400块约等于每度又暗涨两三分，拒交。

张某当场停了这户的电卡充值。七月商南连续高温，屋里空调冰箱全停，产妇和新生儿扛不住，一家人打包住进亲戚家，直到报道刊发仍没恢复。

住户代表说，类似的“断充威胁”不是头一回，前两年也有两户拖了小半月才妥协。

8月17日记者拨通张某电话，她不避讳，承认楼是小产权、4楼以上自己管，承认2020年是被政府压着降的价；承认400块最初叫系统维护费后来叫物业费；承认5楼那户不交就不给充；也承认供电局同意装一户一表她拦着。她反复强调“我不比周边贵”，但周边贵不贵不是法定免责牌。

社区书记告诉记者：这些年投诉没断过，社区前后协调十几次，每次把政策给张某讲一遍，张某点头转头又原样收，住户也不肯退让，社区没执法权，已经把件子移给县信访调解中心。

截至报道日，没有法院判决，没有行政处罚，16户里10户归张某的住户仍在“0.75元电+3.9元水+400元费”的套餐里过日子。

此事法律上怎么看？

1.先说水电公摊的合法边界。

陕西对未抄表到户合表用户的规定是死的：终端电价=目录价0.4983元/度+公共照明与线损据实分摊，水价=供水企业售价+二次加压与损耗据实分摊，且物业或转供方必须单独计量、定期公布明细，不得在公摊里牟利。

张某收0.75元/度，比目录价高0.2517元，8层16户公共能耗摊到每度两毛五，幅度明显偏高，但她从不公示总表读数和差量去向，住户有权依价格法和陕西发改委文件要求退还无依据加价部分。

水3.9比3.8高0.1元，若含加压跑冒滴漏且能拿出分表差，相对站得住，但仍需公示。

2.再说400元/年这笔钱。

物业费产生的唯一合法入口是合同，前期物业合同或业委会签的服务合同都行，单价参照当地物业收费办法，服务内容、保洁频次、维修响应都要写清。

张某没合同、没备案、没公示支出、单方定价，先编系统维护费，被供电局打假再改物业费，属于典型的虚构项目转名目乱收费。

即便退一万步认定有事实服务，小产权楼没业委会也应经社区组织住户共同商定，不能开发商拍板400就是400。

3.最硬的一条是断电。

民法典第944条第3款禁止物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，最高法多起判例把这条扩到转供电管理者。

张某把400元设为电卡充值前置条件，5楼有婴儿高温断电致其搬离，已超出民事侵权，住户可报警亦可向法院申请行为保全，要求立即恢复供电并退多收费用。

对此，你怎么看？