北京买房：理清思路，购房建议1983

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为200余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我和我老婆现在想在旧宫富力盛悦居购置一套小三居，预算500左右，看了下挂牌房源并咨询了中介，目前96平洋房小三居基本在500万上下，并结合房租租金感觉已经高过定存收益率了，觉得价格可以入手了。我选择这个小区的主要原因如下：

1、由于我和老婆没有北京户口，暂时也没有小孩所以先不考虑学区，所以想先积攒积分落户的12分，预计40岁的时候可以达到130分，富力盛悦居属于城六区之外可以满足积分落户的要求。

2、由于我和我老婆在四大工作，主要是项目制，很少回公司，就算回东单的话，还是优先选择乘坐地铁。所以想找在五环内并临近地铁的小区尽可能缩短通勤时间，富力盛悦居也符合条件。

感觉符合五环内城六区外临地铁的板块目前只有旧宫了。请帮忙看下我的选择合理吗？若不合理请进一步指点。

A：

1、富力盛悦居挺好的，没什么不合适的。旧宫属于旧改板块中做的很不错的，在我看来这里的房价都有些被低估了，或者说是优势还没发挥出来。

这可以沿着五环内同纬度比较一下板块均价，会发现旧宫的价格至少不算高，不仅低于西红门，更是明显低于丰科园。那以亦庄的产业规模来说，我认为是还是有潜在价值没发挥出来的。

2、不过96平的三居500万，每平5万出头儿，怎么感觉有点儿价格偏低似的。这房子有没有瑕疵或硬伤啊？问问中介+实地考察好吧，房子不怕便宜，但一定要搞清楚便宜的道理。还问不出来就问物业+社区，也可以找同楼邻居问问，他们一般都会说的，谁也不愿得罪未来的邻居。

还有一点，您的租金收益是怎么得出的？中介说的吗？未必准确。因为近郊的租金收益是略低于市区的，再加上是96平的三居，收益率一般低于平均值1.8%，在1.5-1.6%就差不多了。所以期望值别太高。

3、总之板块和小区我认为都挺好的，就是最好再核实一下房源信息，别着急签合同交钱。

仅供参考。

二

Q:

孩子今年9月份开始在江苏读初一，我马上可以集体户落到门头沟，老婆孩子也可以一起随迁过来。考虑在主城区买房，把集体户落到西城，明年初一升初二的时候把孩子转到北京上学。

单位在西城区车公庄附近，因为初二转学过来只能全区统筹，所以目前有两个方向：

一是在西城买房，但是初二转学的话，肯定是统筹到西城区还有学位最差的初中了吧？

二是在丰台买房，可以通过其他途径读十二中或第五实验。

这两个选择，是鸡头凤尾的关系，我目前考虑去丰台。不知道这个是否对？求指导！

此外，我目前只有100万现金，在丰台买房的话，中海御鑫阁一居室，我看租售比能到3%左右，感觉可以先买一套用于落户，在孩子上学的学校旁边再租一套大的住。后续把外地房子卖了之后，再根据孩子读高中的情况，置换大房子。您觉得这个思路怎么样？

A：

1、转学都是全区派位，这主要看运气。未必是渣中，有可能派进还不错的，前提是人家有学位。但这种情况不多，因为初中基本都是读到初三中考的，好学校很难空出学位。

2、如果能在丰台走政保，那就肯定是首选啊。这绝对不是鸡头凤尾的关系，而是十二中放到西城也是前几名，仅次于金刚校吧。第五实验则是按照十二中标准打造的，可以等同于十二中。所以这是凤尾和凤脖子的比较，跟鸡头不沾边儿。

3、中海御鑫阁，如果除落户之外只是注重租金收益率，那就很合适，但如果还有其他想法就未必合适了。

这里是典型的公寓，围合式小区打造的还不错吧，居住的性价比相对高。但既然是租金收益明显偏高，就说明价格走势长期偏弱，以后也几乎不可能改变。这里的土地是2010年北京第一个双料地王，开盘后的价格也是阶段性的板块楼王，单价高于周边的万科和金隅等几个同期普宅小区。但毕竟是公寓，全北京的这种产品都价格走势弱，时间越长越明显。

4、总之如果丰台的政保靠谱儿+费用不算太高，那肯定是首选，这是送分儿题。御鑫阁则看自己重视哪方面了，注重租金就合适，价格走势未必合适。或者说短期持有无所谓，都是时间长了才差距明显呢。

另外多说一句，能在任何区走政保都是很不容易的，您这还能在十二中vs第五实验中进行选择，什么关系这么硬啊？靠谱儿吗？小心别被耽误了。

仅供参考。

三

Q:

孩子开学6年级，目前在青龙桥学区农大附小，夏霖园房户一致，找老师了解26年派到农大中附的很少，但也有担心。孩子成绩中上等，考虑方案一换到上地东里一居，清上概率大，但1+3和0.5+3升高中通路一般，也可以考虑不换房，一派试20中、首师附北。听了很多感觉您讲的最清楚想咨询一下。

A：

1、常规建议是不换房了，也就是不换学区，就在青龙桥正常小升初。

2、因为无论是否换房都是看运气，所谓的概率其实意义不大。或者说赌赢了归功于概率，赌输了那就是自身的运气了，这种事儿没人敢保证。

既然是赌，那以小博大才划算，成本太高的话就没什么意义了。可上地东里现在的学区溢价高达40%以上，人家买了房从幼升小开始的属于利用上了全部溢价的价值，而您家只是用到小升初，而且派位的中学还有跟青龙桥重合的学校。

那从理论上来说，您家花了100%的溢价，利用到的价值却肯定低于50%，甚至20-30%都勉强。我反正觉得不太划算，投入不小，赌赢了都不算合适，万一赌输就更是白折腾了。

3、当然我这是从成本考虑的，认为投入vs收益不划算。但这看您家的期望值吧，可以试试，因为如果不看成本，那从理论上的派位结果来说有可能不比现在的差。所以这就看您家是否愿意投入了，溢价角度的成本估计在百万，至少大几十万起步。

仅供参考。

四

Q:

我替亲戚的女儿咨询，在**医院工作，还没北京户口，但有购房资格。亲戚想在**医院附近给买套房，300万左右的就行，能步行上班的最好。对学区和面积都要求不高，只希望小区尽量新，绿化和居住环境好一些，此外就是尽量保值别再跌。

A：

1、**医院，西三环，这周边也不是没有房龄新的，但都是豪宅为主啊，动辄千万起步的，300万真的买不到。

我刚看了看，20年房龄之内的除了豪宅，那就是商住公寓了，确实300万之内能买到，但这种小区通常都居住环境普通，租户多+流动性大，环境有些嘈杂，对于工作辛苦+经常加班的医生来讲未必合适。而且公寓在居住角度的性价比虽然高，但保值方面有潜在风险，所以一般不建议。

2、所以我要建议就是放宽要求吧，或是在周边买老小区，俗称老破小，300万能买到一居室。从小区角度的居住体验虽然不强，但如果装修好的话室内环境都很好。

或是就别强调“步行上班”了，扩大范围到四环或五环，那选择就多了。而且如果买丰台的还不带学区溢价，居住的性价比就更好了，还没有溢价部分的保值风险。

3、简单就这情况吧，我建议您让亲戚再多了解一下医院周边吧，上平台看看房源信息，看完或许就知道了。

仅供参考。

五

Q:

请问二类经济适用房都是回迁房吗？一类经适房也有回迁房吧？区别在哪里

A：

1、二类经适vs回迁房的关系，近些年的回迁房+安置房基本都是二类经适，但二类经适中也有部分福利性质的房产。

比如某些单位开发的，定向卖给本系统职工的，只是性质和手续为二类经适的而已。再有就是那些原拆原建的房子，新增面积部分也是二类经适。

或者这么说吧，二类经适的意思是“按照经适房办法管理”，但并不仅限于回迁房，可以是除了商品房之外的各种保障+福利类房产。

2、一类经适当然有回迁房了，因为这本来就是典型的保障房，而回迁房也是保障房的一种。早期的经适房本来就是以拆迁户为主的，原地回迁的也是用的经适房手续。

3、一类二类的区别吗？这自己上网搜吧，有的是简介。另外如果从建筑质量来讲，早期的经适房都很好，基本都是2003年之前开发的。后来2005年之前的也还行，但因为房价+地价上涨，而经适房不能涨，所以质量就下降一些了。再之后的就都普通了，一般都是执行的较低标准。

仅供参考。

六

Q:

我目前有些纠结是否买学区房，是朋友在东城天永学区买的华龙in巷小户型45平的，他想卖350万，这个价格是底线因为他已经赔了不少了。但我们考虑的是天永学区的排名弱，这房子也是商住两用的，怕不保值。

A：

1、华龙in巷从土地产权来说不是商住两用，而是70年的普通住宅。或者说使用功能算商住公寓，但产权性质就是住宅。但毕竟是公寓的形式，所以除了学区功能之外，其他方面可以等同于40/50年的公寓，主要为价格走势+租金。

2、350万/45平=7.77万，您这朋友赔的不算多，但肯定是没赚钱。这就看您的主要需求吧，为了东城学位的话就买，为了自住+出租+保值什么的就再考虑一下。

因为您现在的考虑已经挺全面了，就是这么个现状。天永学区的排名不高，基本是东西城很靠后的，但房子的溢价比例并不低，主要因为是小户型公寓的总价低，所以溢价率大概率是高于东城平均值的，甚至有可能接近顶级学区的溢价率。

那问题来了，入学人口的大趋势谁都知道，低谷期至少延续到2032年。到时候如果没有政策支持，这种学区+房产是否能支撑住超高的溢价，那就看运气吧。

3、再多说一句，就算是没有学区溢价，一般也不建议买这种小公寓。因为公寓的优势是租金收益高，但对应的是房价走势弱，租金有可能每年多收1万多，但落后的增值有可能超过这个数字。

所以常规建议是，在同等预算的情况下，尽量首选正规一居室吧。租金收益少不了多少，价格走势则大概率不吃亏。

仅供参考。

七

Q:

我是2002年8月买的南三环木樨园的房子，两居室72平29万，都办齐了30万出头吧。其中贷款好像是19万，刚还清没几年，自我测算总成本是50多万了，不含装修，都算上在70多万了。前年这套房能卖400多万，现在只能卖300多万了，中介还说除非降价否则不好卖。

Ps：我是想问现在应不应该卖。因为这套房我已经好久不住了，和老婆都已经退休，在海淀给儿子家看孙子呢。这套房我们也没出租，中介说6000。

A：

1、您这要问我什么呢？是让我给计算成本，还是说是否应该卖掉？

2、这成本您应该没算错，但如果细算的话应该刨去“房租收益”之后才是真正的成本。也就是说如果您不买这套房，那每年的租房钱也得几万呢。

2002年租这套房应该收3万多，现在估计7/8万差不多，那20年来即便按照每年4万计算，您也应该是早回本儿了。

或者说假定您当年买这套房是为了出租，那现金成本70多万，而每年能租4万，20年算80万，现在也早就是“没本儿的买卖”了，再租多少钱都是收益。

3、该不该卖？房子是用来住的，自己不住那就出租呗，反正都是收益，而且也是发挥了房产的价值。既不住也不租的那就卖掉呗，套现存银行还有1.5%左右的利息呢，总比资产闲置强。

不过如果您现在出租，一年租7万，现在的房价300多万，那租金收益率在2%以上，扣掉物业费取暖费什么的也在2%左右，比存银行的收益高。所以如果能找到高息+稳妥的理财产品就套现吧，没有的话那就先出租呗。

4、简单就是这情况，其实就是算账的事儿。

仅供参考。

八

Q:

如果不考虑房价的涨跌，通州和燕郊的房子哪边的性价比更高？

A：

1、这问题怎么聊啊？打个比方就是如果不考虑工资+福利，请问央国企vs铁人三项，哪边的工作更舒服？我认为是铁人三项呗，因为入职没门槛儿+工作时间自由+没有办公室政治。

2、或者这么说吧，如果不考虑通勤，那肯定是哪边的房价便宜就性价比更高，就因为同等居住体验的房子成本更低。

比如退休老人，那在燕郊买套房养老更合适，经济实惠消费低，只要不经常来北京就会生活的更好。甚至都甭说燕郊的了，鹤岗的肯定性价比更高。

3、但如果是用数值来比较性价比，那应该是通州的更高，就因为通州的租金收益率到目前为止是高于燕郊的。

背后的逻辑是通州的房子供应量没有燕郊大，但需求更多。这造成的结果是房产空置率低于燕郊，出租房相对少，所以租金收益率相对高，也就意味着居住的性价比更高。

仅供参考。

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