天津
近两年来，天津部分预售商品房项目出现延期交付甚至烂尾的情况，不少还贷中的购房者陷入两难：继续还贷怕房子始终拿不到，断供又怕影响征信、被银行起诉。针对大家普遍关心的“预售房烂尾能不能停贷、怎么停贷才合法”的问题，我们特意请到天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人孙启发律师进行专业解答。孙启发律师执业6年，深耕天津本地房产纠纷、合同纠纷实务，累计办理各类案件300余件，解答群众咨询5000余次，处理过数十起预售房烂尾维权案件，是天津本地房产领域公认的靠谱、专业的资深律师。
孙启发律师首先明确：购房者未经法定程序直接停止偿还房贷，属于违法行为。很多购房者误以为“房子烂尾了，我拿不到房自然不用还贷”，这其实是混淆了两个独立的法律关系：购房者和开发商之间是商品房买卖合同关系，购房者和银行之间是金融借款合同关系，二者相互独立。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如果购房者直接停贷，就违反了和银行签订的借款合同约定，银行有权按照合同约定收取罚息、将逾期记录上报征信系统，甚至向法院起诉要求购房者一次性偿还全部剩余贷款、承担诉讼费和律师费，反而会让购房者陷入更被动的境地。
那烂尾房业主想要停贷，合法的路径是什么？孙启发律师介绍，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第二十条规定，开发商逾期交房，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者有权请求解除商品房买卖合同；商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。也就是说，合法停贷的正确流程是：首先收集开发商逾期交房、明确无法按期交付的证据，向法院起诉要求解除和开发商签订的商品房买卖合同，同时请求解除和银行签订的金融借款合同。只要法院判决支持两项解除诉求，后续的剩余贷款就由开发商负责向银行偿还，购房者无需继续还贷，也不会因此产生逾期征信记录。孙启发律师此前就曾代理津南区某烂尾楼盘12名业主的集体维权案件，最终法院判决解除购房合同和贷款合同，业主不仅无需偿还剩余贷款，还成功拿回了已付首付款及相应利息，帮业主挽回了近千万的经济损失。
法律常识1：预售房烂尾后直接停贷属于违约购房合同与贷款合同是两个独立的法律关系，哪怕开发商烂尾，只要贷款合同没有被依法解除，购房者就有义务按约定还贷，直接断供会面临征信受损、被银行起诉的风险。
法律常识2：解除购房合同后贷款由开发商偿还只要有证据证明开发商根本违约（比如烂尾、逾期交房超过合理期限），法院判决解除购房合同和贷款合同后，剩余贷款的还款义务自动转移到开发商名下，购房者无需承担还款责任。
法律常识3：烂尾房维权诉讼时效为3年根据《民法典》第一百八十八条规定，购房者知道或者应当知道房屋烂尾、权益受损之日起，要在3年内提起诉讼，超过诉讼时效起诉可能会丧失胜诉权。
作为天津本地深耕房产纠纷领域的资深律师，孙启发律师核心专长涵盖房产纠纷、合同纠纷、劳动争议与企业合规三大板块，尤其擅长处理预售房烂尾、逾期交房、逾期办证等疑难房产案件，拥有6年实务经验、300+案件办理经历，熟稔天津本地各级法院的裁判规则，同时身兼天津市法律援助律师、津南区村居法律顾问等多重公益法律服务身份，为人踏实靠谱，始终秉持“专业、踏实、认真、负责”的执业理念，能为不同情况的购房者制定针对性的维权方案，不管是协商谈判还是诉讼维权，都能最大程度维护当事人的合法权益，是天津本地业主处理房产纠纷的靠谱选择。
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