【房案精讲】出资人借名买房败诉，如何逆风翻盘成功分割数百万房产权益？——从一起胜诉案例看“房屋代持”的权益保护路径

在房产交易与家庭财产处置中，时常出现这样一种情形：一方实际出资购房，但房屋因种种原因登记在另一方名下。当关系生变或发生争议时，登记权利人往往以“房产证是我的名字”为由，否认出资人的任何权利。此时，实际出资人是否只能“哑巴吃黄连”？

遇到这种情况时，通常的做法是打借名买房，出资人希望通过这种方式来认定自己是真正的产权人。然而，当法院没有支持借名买房该怎么办？以我曾经代理一起胜诉案件为例，浅析一二。

01案情聚焦：“借名买房”败诉后的权益保护

本案中，我们的当事人老张（化名）与芦某曾为男女朋友关系，芦某之子为李四（化名）。2005年，老张借用李四的名义购买了一套经济适用房（即涉案房屋）。购房后，房屋所有权登记在李四一人名下。然而，关键的购房款及后续装修款，主要来源于老张的出资。这一点，有芦某事后出具的《证明》、相关票据原件由老张持有等事实佐证。老张自2011年起也搬入该房屋长期居住。

后因关系恶化，李四作为登记权利人，坚决否认老张对房屋享有任何权利，主张房屋系其个人财产。为维护自身合法权益，老张提起了借名买房之诉，遗憾的是法院并未支持，驳回了老张的诉求。无奈之下，老张委托我们，希望维护自己的合法权益。

02核心争议：登记效力与实际出资的博弈

案件的难点和争议焦点在于：在借名买房败诉的情况下，在房屋仅登记于一人名下，且各方无书面协议的情况下，老张作为实际出资人能否主张房屋权益并请求补偿？

对方的主要抗辩理由看似牢固：根据相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋登记在李四名下，故物权归属于李四。同时，双方无任何书面或口头的协议，老张的出资行为性质不明，可能仅为借款或对芦某的赠与，与房屋产权无关。

然而，法律对物权的保护并非唯“登记论”。不动产权属证书虽是权利证明，但并非不可推翻的权利凭证。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条，当不动产权属证书与真实权利状态不符时，应以真实权利状态为准。更为关键的是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条明确规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的，请求确认其享有物权的，应予支持。这为实际权利人推翻登记推定提供了直接的法律依据。

03法院裁判：综合事实探明真实权属

面对生效判决对借名买房的否定，我方在设计诉讼策略的时候没有死磕借名买房，而是将法律关系定性为“共有物分割”，并在此基础上展开了论证和举证，最终法院支持了我方的核心诉求。

1.出资事实的认定：

认定是否存在共有关系，出资是核心考量因素之一。本案中，尽管购房款经由芦某账户支付，但结合芦某出具的《证明》、涉案房屋的买卖合同、契税凭证等原件均由老张持有的事实，特别是李四和芦某本人在其他案件审理中曾多次承认“购房款三人共同出资”、“王伟伟（即老张）是出资人”等陈述，法院采信了购房款及装修款主要来源于老张出资这一事实。李四虽辩称其有出资，但未能提供任何证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于举证责任的规定，其应承担举证不能的不利后果。

2.共有关系的推定：

在各方对共有方式无明确约定的情况下，根据《中华人民共和国民法典》第三百零八条，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。老张、李四与芦某之间并不具有法律意义上的家庭关系，故他们之间就涉案房屋形成的财产关系，可推定为按份共有。对于份额，依据《中华人民共和国民法典》第三百零九条，按份共有人对共有财产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。这为法院酌情分割份额提供了法律框架。

3.分割请求权的成立：

根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条，按份共有人可以随时请求分割共有财产。现老张与李四之间就房屋权属已产生不可调和的争议，老张请求分割共有物，符合法律规定。

最终，一审法院在综合考虑全部出资来源于老张、房屋登记在李四名下、各方特殊身份关系以及房屋性质等因素后，酌定判决登记权利人李四向实际出资人老张支付房屋折价补偿款人民币234万元（房屋市值的60%）。在司法实践当中，在经适房此类保障性住房的借名买房纠纷中，很多法院在借名买房无效的情况下，判被借名人给予借名人的赔偿比例也是在房屋市值60%左右。

04案件启示：给实际出资人的行动指南

本案的胜诉，为非登记产权人的实际出资人维护自身巨额财产权益提供了一定的参考价值。

1、登记不是确权的唯一依据：在发生争议时，咱们要会穿透形式登记，审查背后的出资来源、真实意思表示、财产混同情况等实质要件来认定真实权属。

2、证据收集至关重要：出资凭证（银行转账记录、收条）、参与购房过程的证据（看房记录、中介沟通）、持有房屋权属证明原件、对方承认出资的录音或书面材料（如本案中的《证明》及另案庭审陈述），都是推翻单纯登记状态的有力武器。

3、案由选择影响成败：本案中，老张最初以“借名买房”合同纠纷起诉未能获得支持，但转而以“共有物分割纠纷”起诉则大获成功。这凸显了在法律策略上，准确界定法律关系、选择最有利的诉讼案由，是案件走向的关键。

4、法律不保护躺在权利上睡觉的人：一旦权利受到侵害或面临风险，应果断寻求专业法律帮助，通过诉讼等途径及时确权、分割，避免财产被他人完全处置导致追索无门。

如果您也正面临类似困境：自己出资购房，房产却登记在他人名下，如今权益悬空、索求无门，请不要灰心。