深圳楼市，悄悄热了？8月二手一周成交冲上1344套，刚需正跑步入场

一、成交是真的回来了，而且不是小反弹二、结构最值得看：刚需在跑步，豪宅在退场三、价格还在磨底，但房东已经不太让价了四、谁在买？为什么是现在？五、新房的冷热不均，比二手更极端落到你身上：现在是不是买房的时候？

八月的深圳，台风一个接一个，雨下得人心里发毛。

但楼市那根温度计，却悄悄往上爬了一格。

如果你最近正在看房，应该已经感觉到了：中介的朋友圈又开始热闹，好房源挂出来没两天就变成"已售"，房东砍价也没前几个月那么痛快了。

这不是错觉。深房中协最新周报显示，第33周（8月10日—8月16日），深圳二手房录得1344套，环比涨了13.7%——用他们的话说，是"脱离底部、进入上升通道"。

先别急着喊"牛市回来了"。把数据一层层拆开看，这波回暖的里子，其实比面子有意思得多。

先看几组硬数字。

二手房端。深房中协口径，第33周二手房（含自助）录得1344套，环比+13.7%；乐有家口径的二手住宅网签是1045套，环比+8.9%。更扎眼的是门店实测：乐有家门店二手签约量环比大涨23.68%，创下近9周新高。

新房端。深圳特区报口径，第33周新房网签564套，环比小跌4.72%——注意，这是"网签"，有签约到备案的时滞，别被单周回落带偏。看认购更准：贝壳研究院说，8月上半月（1—16日）其门店新房认购环比+50%、同比+17%；二手房签约环比+14%、同比+15%，创近六年同期新高。8月9日那天单日签约量，还刷新了6月以来的峰值。

全月怎么走？深房中协预测，8月全月二手房录得大概在5300—5500套，大概率优于去年同期；第34周预计在1300—1400套高位运行。

放到全国看也站得住脚。中指研究院监测，第33周（8月9日—8月15日）20个重点城市二手房成交26355套，环比+7.9%、同比+12.0%；其中一线城市8812套，深圳环比+11.5%，在一线里跑第一。

所以，量，确实回来了——这不是哪家中介的自嗨，是全国口径都能对上的趋势。

这波回暖最怕被误读成"全面开花"。真相是——钱正往便宜的、小的、实用的地方挤，大户型豪宅被冷落了。

低总价、小户型，占比冲到年内高点。

• 300万以内刚需成交占比，乐有家口径33.8%、深圳特区报口径31.7%（较7月提升2.4个百分点），都是年内新高；
• 500万以内成交占到62.3%
• 60平方米以下小户型占比16.0%，年内首次突破16%；60—90平方米中小户型占比提升3.7个百分点。

另一端却在凉。

• 1000—1500万段成交占比只剩4.6%，年内最低；
• 1000万以上占比8.7%，比7月的10.2%明显下滑；
• 反而是500—800万改善段占到23.1%，创年内纪录——注意，这是"改善"不是"豪宅"，是务实换房，不是豪宅狂欢。

所以别被"成交涨"三个字吓到。这波是普通人在进场，不是土豪在扫货。

量先价后，是楼市的老规矩。现在量起来了，价到哪一步了？

价格仍在阴跌，但跌幅极窄。机构监测的深圳二手住宅成交均价约57706元/㎡，环比-3.13%；挂牌均价58387元/㎡，环比只微跌0.15%。注意，成交均价环比下跌，很大程度是低总价房源成交占比变大"拉低了平均数"，不等于同户型同小区又杀了一波价。

更关键的信号在议价空间。截至8月16日，深圳二手房平均议价空间8.87%，连续7个月下行，首次跌破9%关口。不过结构分化明显：300万以内低总价房源议价空间仍有10.7%，1500万以上豪宅也有9.1%——也就是说，便宜的和贵的都还能砍，中间那批"正经房子"房东最硬气。

带看转化也在提高。带看成交转化率4.35%，环比提升0.25个百分点——看房的人更愿意下手了。

再看官方价格：国家统计局口径，7月深圳新建、二手住宅价格环比均涨0.2%；二手房同比-3.6%，降幅比6月收窄。前7个月深圳二手房累计成交42323套，同比+5.4%，同样是近六年同期新高。

把这些拼起来：量在价先，典型的磨底后期——价格还没真正止跌，但杀跌的动能已经弱了。

三个原因叠在一起。

第一，政策底早已夯实。今年4月29日深圳出台楼市新政（4月30日起施行）：福田、南山、宝安新安街道三大核心区定向松绑限购——深户家庭最多可买3套，社保满1年的非深户可买2套，持深圳居住证的非深户无需社保也能在核心区买1套；公积金贷款同步加码，个人理论最高可贷189万、家庭最高351万（需满足首套、多子女、保障房等上浮条件叠加）。闸门早就打开了，只是市场需要时间反应。

第二，天气好转+一线政策暖风+学区刚需集中释放。8月以来一线城市政策暖风不断——8月8日起北京优化限购，非京籍家庭五环内购房社保/个税年限由2年调减为1年、全市门槛统一，市场预期被进一步提振；深圳近期天气转晴，前期被雨天压制的线下看房需求集中释放。更现实的一股力量是学位房：小一、初一录取结果8月集中出炉，学位购房需求集中释放。2025年末深圳在校小学生已达124.31万人，福田因教育资源集聚成为核心承接区——贝壳数据，福田8月1日—12日二手房签约同比+39%，明显高于全市16%的增幅，领跑全市。

第三，决策周期变短了。乐有家品牌与市场研究总经理唐俪瑕观察到，购房者决策周期在缩短，优质房源被快速消化。恐慌性追涨没有，但"看到合适的就下手"的心态回来了。

新房市场用一个词概括：断供式低供应 + 核心区高热。

克而瑞监测的第32周（对应8月10日—8月16日，与上文深房中协"第33周"是同一自然周，只是各家周次编号不同）新房供应只有8套（0.06万㎡），环比暴跌88.41%，供求比0.01——基本等于没货。但成交535套，均价69284元/㎡（环比+8.55%，被高端盘拉动），成交金额40.15亿，同比+53.69%。

分化是明牌：“量在外围、价在核心”。南山、宝中一带均价超10万/㎡的盘去化超97%；光明、龙华3.7万—5.4万/㎡的刚需盘走量。克而瑞当周成交TOP楼盘中，润宏城31套、观潮府26套、鸿荣源珈誉22套、CITY X观城22套、万丰海岸城14套、鹏宸云筑12套……上榜楼盘集中在宝安、南山、龙华、光明四区，改善和刚需盘挑大梁。

个盘动作也在加快：GCC联泰超总湾8月9日加推73套大平层，去化超7成；招商望海玥8月上旬首批取证39套蛇口小户型；上宸瑞府营销中心开放，预计9月开盘。土地端，福田香蜜湖街道B401-0151宗地（土地面积约5844㎡、住宅建面24722㎡）已挂牌，起始价11.31亿元，9月10日出让。

数据讲完，说点实在的。

自住刚需：窗口是开着的。议价空间还在（尤其低总价房源仍有10个点可砍），但整体在收窄、好房子走得更快。如果已经看中了合适的，别赌继续大跌——磨底期最贵的就是"再等等"。

改善置换：核心区限购已经松了，卖一买一的链条能转起来了。先卖后买，盯着500—800万这个真实活跃段，别去够自己吃力的豪宅。

投资和投机：劝退。这波是刚需修复，不是资产狂潮。豪宅段占比在降、议价空间还在，说明"闭眼买涨"的逻辑根本没回来。

最后提醒一句口径：本文的"录得"“网签”"认购"不是一回事，前者近乎实时、后者有备案时滞，看趋势别盯单周。所有数据来自深房中协、乐有家、深圳贝壳研究院、深圳特区报、克而瑞、中指研究院、房天下等机构公开周报，不同机构统计口径略有差异，本文已尽量标注来源，供你交叉验证。

深圳的楼市，从来不缺故事。这回的故事，是普通人终于敢出手了。

数据来源：深圳市房地产中介协会（深房中协）、乐有家研究中心、深圳贝壳研究院、深圳特区报/读创、克而瑞（CRIC）、中指研究院、房天下等公开周报；政策依据《深圳市住房和建设局关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（深建字〔2026〕86号）。

来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合

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