奉贤区物业服务领域失信典型案例警示

根据上海市“治理物业服务突出问题”相关工作的统一部署，近期，针对“物业服务质价不符，侵占业主公共收益、维修资金管理使用不规范、共用设施设备维护不到位，住宅老旧电梯更新不及时”等五类突出问题，奉贤区有关部门依法查处多起物业服务领域失信案件。为充分发挥以案释法、以案为鉴、以案促改作用，规范物业服务市场秩序，现对典型案例进行通报。各物业服务企业及项目经理要深刻汲取教训，举一反三，开展自查自纠，全面履行好各项法定职责和合同义务。

1.某物业服务集团有限公司上海分公司未按规定及时入账公共收益。

基本情况：经调查，该物业服务集团有限公司上海分公司在服务奉贤区奉城镇某小区期间，存在小区公共收益未按规定时间内入账的违规行为。

法律规定：根据《关于印发〈上海市住宅小区公共收益管理办法〉的通知》（沪房规范〔2025〕8号）第九条：物业服务企业应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度扣除管理成本后的公共收益，从监管账户划转至区房屋行政管理部门的公共收益子账户或者业主大会公共收益子账户，相关管理成本资金转入物业服务企业其他账户。

处理结果：依据《上海市房屋管理局关于印发〈上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则〉的通知》(沪房规范〔2023〕3号)第五条第一款第八项规定，未每季度末将当季公共收益按照法律法规规定和物业服务合同约定的比例予以结算，并于次月月底前交存至区房管局指定的公共收益账户或业主大会账户的行为，奉贤区住房保障和房屋管理局对该物业服务集团有限公司上海分公司作出失信行为记6分的处理。

2.上海某物业管理有限公司违规使用公共收益。

基本情况：经调查，上海某物业管理有限公司在奉贤区海湾旅游区某小区服务期间，存在违规使用公共收益并涉嫌侵占公共收益的违规行为。

法律规定：根据《关于印发〈上海市住宅小区公共收益管理办法〉的通知》（沪房规范〔2025〕8号）第十一条，公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的代理记账及审计等费用、物业维护费用、房屋安全保险、聘请业主委员会秘书、诉讼费等物业管理方面的其他合法支出。属于专项维修资金使用范围的项目不得在公共收益中列支。

处理结果：该案发生时，沪房规范〔2023〕3号文尚未生效。依据《上海市房屋管理局关于印发〈上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则〉的通知》(沪房规范〔2020〕8号)第四条第一款：有下列情形之一的，对企业给予记18分的处理......（二）挪用或侵占维修资金、公共收益的。奉贤区住房保障和房屋管理局对该物业管理有限公司作出失信行为记18分的处理，并将该案线索移交城管执法部门。

3.某物业集团股份有限公司上海分公司未按政策规定履行相关职责

基本情况：经调查，该物业集团股份有限公司上海分公司项目经理在负责奉贤区柘林镇某小区物业服务工作期间，消防栓损坏未整改，存在未按相关政策规定履行物业服务相关职责的违规行为。该项目相关问题经本市房屋行政管理部门、属地街镇核查后，已被责令限期整改，但逾期仍未完成整改，物业履职落实不到位，小区物业服务管理存在漏洞，未能切实履行物业服务主体责任。

法律规定：根据《上海市住宅物业管理规定》第七十二条，物业服务企业应当根据物业服务合同的约定，履行物业维修养护义务。物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时，业主或者物业服务企业应当及时履行维修养护义务。

处理结果：依据《上海市房屋管理局关于印发 <上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则> 的通知》(沪房规范〔2023〕3号)第六条第二款第九项规定，未按相关政策规定履行相关职责,经本市房屋行政管理部门、街镇责令限期整改,逾期仍未改正的行为，奉贤区住房保障和房屋管理局对该公司项目经理作出失信行为记3分的处理。

4.上海某物业管理有限公司未严格落实物业双周检查制度。

基本情况：经调查，该物业管理有限公司在负责奉贤区庄行镇某商住项目物业服务过程中，未严格执行本市物业双周检查制度，未落实每两周组织专人对承接住宅物业项目的服务质量、项目经理履职情况开展常态化检查，且未按要求通过上海物业APP或本市物业管理监管与服务信息平台上报检查结果及问题整改情况。

法律规定：根据本市物业管理法规和规范，物业服务企业应落实双周检查制度，物业服务企业要每两周组织人员对所承接的各住宅物业管理项目的服务质量及项目经理履职情况进行检查，对检查中发现的问题予以书面记录，并要求项目经理及时整改，同时将检查、整改情况通过上海物业APP住宅小区物业服务企业用户端填报有关信息。

处理结果：依据《上海市房屋管理局关于印发 <上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则> 的通知》(沪房规范〔2023〕3号)第六条第一款第二项规定，未执行双周检查制度,未落实每两周组织人员对所承接的各住宅物业项目的服务质量及项目经理履职情况进行检查,并通过上海物业APP或本市物业管理监管与服务信息平台上报检查和整改情况的行为，奉贤区住房保障和房屋管理局对该物业管理有限公司作出失信行为记3分的处理。

报送：奉贤物管

编辑：陆嘉俊

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