“抬板住宅”的风，起了

壹

没想到，没想到，“抬板住宅”的这股风，越吹越大了。

事情是这样的，近期无论是新项目的报规公示，还是新地块的出让条款，都让“抬板住宅”这件新鲜事，摆到了“台面上”。

8月12日，北京楼市诞生“双响炮”。

保利太平桥项目、华润万泉寺项目，在同一天前后脚，公示完整规划设计方案，两份官宣图纸，全部标注全域抬板轮廓线。

华润万泉寺项目规划公示图

保利太平桥项目规划公示图

8月14日，丰台岳各庄DC-L02地块发布用地预申请文件，直接将抬板条款写到文件里。

这也是北京第一宗在土地出让文件中，明确写明“抬板平台”的地块。

8月20日，昌平新城东沙河西岸CP00-0902-0008、0009地块发布用地预申请文件，同样把抬板条款写到文件里。

其抬板内容与丰台岳各庄DC-L02地块一样，明确指出：

居住区设计可通过设置抬板平台的方式，充分利用地上地下立体空间。抬板平台以下的各项居住公共服务设施、市政基础设施、停车、及其门厅走道、垂直交通空间、设备用房等功能，在层高、通透性等满足规划要求的前提下，可视同地下面积，不计入规划条件中的地上建筑规模。

设置抬板平台以下的地上空间可根据社区实际需求，设置经营性空间与非经营性空间。非经营性空间按划拨方式供应，经营性空间视作地下空间出让，并开展后续各项工作。

可以说，8月北京楼市的新名词，就是“抬板住宅”，而这股风潮也从丰台，快速吹向了昌平。

这不禁让市场开始联想，未来“抬板平台”是否会成为土地出让文件中的常规条款，而近期刚刚拿地的众多新项目，如中海新城酒仙桥项目、中海新城广渠路项目、厦门国贸丰台桥南项目、河北鑫界蒲黄榆项目，也是否会将“抬板住宅”进行到底。

同时，这也预示着，北京楼市的产品力竞争，将从平面比拼，转向立体竞赛。

如果说，以往项目之间比的是地段、配套、空间、精装。那么，未来则比的是，谁能把公共空间做得更纯粹更有层次，一场全新产品力竟备赛即将开打。

贰

什么是抬板住宅，顾名思义就是把整个小区的地面整体抬高数米，由此解决传统住宅存在的低楼层采光差、潮湿，公共空间零散等问题。

抬板之下，是阳光车库、设备用房、配套功能；抬板之上，形成连续步行系统、公共活动与花园空间，形成“板上生活，板下功能”的竖向空间结构。

其实，在南方，抬板住宅并不是件新鲜事，上海、杭州、广州、深圳、成都、武汉等城市，早已出现抬板住宅，成为高端住宅的一面旗帜。

深圳龙华首个“全域抬板”设计 中海云颂玖章

2024年1月，天津发布《关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见》，率先明确架空层平台以下建筑面积不计入容积率，成为抬板住宅从零星探索走向规模化普及的核心政策驱动。

而到了2026年，北京楼市也正式进入“抬板住宅元年”。

至于，新事物的出现，会给北京楼市带来哪些新嬗变？

或许，从华润万泉寺和保利太平桥，两个“尝鲜者”所披露的信息，可以一窥端倪。

华润万泉寺项目，位于丽泽商务区北区、莲花河西岸，主力面积段在180㎡以上，定位于高端改善、具备豪宅化表达的主城项目。

项目最大的特点是通过“全域抬板＋多层架空＋下沉庭院”，把抬板的景观优势和地块资源禀赋相结合，实现主城滨水住宅的无界自然生活。

此外，项目还将打通地下连通通道，实现从社区直达丽泽航站楼、万象城商业、地铁14/16号线，实现地铁、商业、社区无缝衔接，成为北京首个轨交联动抬板大盘。

保利太平桥项目，位于丰台太平桥，咫尺西城。除西南、东南两个“角”外，住宅区域全抬板，抬板覆盖率超95％，整体抬升约6米。

据悉项目将引入保利玥玺湾抬板底盘经验，结合北方气候特色，进行产品迭新，采用三重分层规划：底层设备人防－中层阳光车库＋会所－上层纯居住＋立体园林，主力户型为120－180㎡纯四居产品。

据悉，项目还依托抬板高差，穿插六重活水、五进礼序，打造立体叠境山水园林，并在社区内打造了5座玉桥，增加园林的体验感和互动性。

从目前可知的产品表达上可以发现，相距约2.3公里的两个项目，华润万泉寺项目走的是丽泽豪宅路线，保利太平桥项目走的是贴西城老钱改善路线，各有特色，各有精彩，给北京楼市的“抬板元年”，开了个好头。

叁

随着“抬板住宅”这个新事物的出现，对于购房人而言自然是件好事，宜居品质将得到进一步提升。

但对于开发商而言，则是一个大挑战，皆因无论是建造成本还是运营成本，都会大比例增加。

抬板住宅的优点在于：

第一，彻底实现人车分流。抬板住宅将地库放置于抬板之下，抬板之上完整释放给景观和公共空间，完全避免车辆尾气、行驶带来的空气影响和安全隐患。

第二，低楼层体验质变。近几年北京夏季雨水增多，让不少低楼层住户，出现室内湿度增大的问题，而抬板住宅的出现，通过整体抬高，让首层住宅达到传统住宅3层以上的高度，不仅减少雨天潮湿影响，还将采光、视野、私密性大幅提升，实现居住品质的明显提升。

第三，得房率显著提升。由于抬板下空间不计容，将极大提升实际得房率，这也让购房人花得钱更值。

第四，园林景观立体化。因为抬板设计，实现台地花园、下沉庭院、垂直绿化的立体景观，让园林体系的层次更加丰富。

对于开发商的挑战在于：

第一，建安成本增高。整体抬板对结构设计、消防组排水系统要求更严苛，建安成本相比普通住宅将提升15％－30％。

第二，归家动线设计更复杂。因为住宅区域抬高，促使业主归家时，要依赖电梯、扶梯、坡道等垂直交通系统，进入板上空间，不同社区规模、不同天气情况、不同年龄人群需求，都必须进行精心设计，这是一份细致活，也是一份成本活。

第三，运营成本增大。板上有覆土、绿化、水景、铺装，板下有车库、架空层、设备、后勤通道、板边有扶梯、坡道、排水沟、采光井，让整体运维成本拉升。

而这些存在的问题，需要开发商在前期进行产品设计时，就要想明白、想清楚。

说到底抬板建筑不能仅是交付时姿容动人，更要入住使用后依然芳华永驻。

当然，抬板住宅的出现，也会给北京楼市带来新震动。

一方面，抬板住宅的趋势，是否要跟着上。如今，丰台、昌平抬板住宅已来，其他各区要不要跟上；如果跟上是写到土拍文件里，明确抬板平台出让要求，还是房企拿地后，根据地块条件自主做抬板设计、再走规划报规审批，还需后续接着看。

另一方面，非抬板住宅的去化问题。毕竟新产品自带高流量，天然会吸引购房人的关注。那么近两年上市的次新盘，产品力被迭代后，是否还能保持去化流速，这一问题值得各大项目深度思考。

就拿住宅供应大户丰台来说，售价10万＋的新房存量约2000多套，2025年一年成交326套，而华润万泉寺项目、保利太平桥项目约950套抬板住宅，将进一步增加高端改善项目的竞争烈度。

这对于存量新盘而言，除了“降价吸粉”，是否还有别的招，值得深思和探讨。

总而言之，抬板住宅这股新风潮已来，关于“风如何继续吹”，尚未有定数。

但能肯定的是，“变是唯一的不变”。

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