谢逸枫：中国房地产2028年迎来触底拐点？

文/谢逸枫

截至2026年7月末，商品房库存7.5911亿平（2月末7.9998亿平、3月末7.8601亿平、4月末7.7801亿平、5月末7.7182亿平、6月末7.6315亿平），连续5个月下降，但库存压力不减，这是自1987年有统计数据以来的第6高纪录。

对比2025年全年、同期，上半年房地产市场总体呈现未止跌，处于下行周期的探底调整、量价弱复苏的状况。销售面积和资金端和投资端跌幅扩大，延续震荡、下调、探底、深度调整的弱复苏趋势，离楼市止跌回稳的触底需要时间。

目前全国楼市真的回暖了吗，老汉实话说，楼市总体未止跌回稳，离回暖尚早，没有到底部，处于延续分化和结构性、下探筑底的弱复苏调整阶段。从供求关系、预期、信心、信用、信贷来看，依然是处于下调、探底的调整阶段。

从投资额、施工及新开工和竣工面积、购置土地面积和费用、地价、销售额和销售面积、房价、库存去化周期、房企到位资金、国房景气指数十三项指标来看，市场处于下探筑底的调整阶段，需要时间去修复，去止跌，政策需要更大力度。

房地产市场进入分化和结构性阶段，核心城市供需关系正在改善，释放出积极的信号。7月70城房价跌幅持平、一线城市新房、二手房住宅价格连续5个月上涨、全国销售额跌幅收窄、房价跌幅连续5个月收窄、库存连续5个月下降。

包括核心城市的新房成交上升、二手房成交量火爆、租金上涨；北上深杭等城市好房子、豪宅热销；核心城市土地市场火热，优质地块频现高溢价率、高地价；地方新一轮城市救市开启，公积金等政策优化；信心和预期正在逐渐的改善。

前7月全国房地产各项指标处于下探、筑底的深度调整过程中，这更加突出了2026年着力稳定房地产市场的重要性和迫切性。同时，意味着房地产各指标仍然存在调整和改善的空间，未来需要更大力度、规模、系统的超常规刺激政策。

逆周期之下，政策将加大力度维稳房地产，未来一系列政策工具会继续出台。目前房地产市场连续4年已经超调、超跌了，短期内全国房价难止跌，房价下跌态势明显，主要是供求关系未逆转，库存和二手房挂牌及法拍房的量居高不下。

目前全国房价处于下探的筑底调整阶段，前7月全国平均房价同比跌幅1.3%，跌幅收窄1.0%，表明价未止跌回稳，呈现结构性边际改善的趋势。主要是核心城市的市场结构性、好房子成交的因素，明确房地产市场供需关系未根本改变。

前7月全国商品房销售面积、销售金额，分别为同比下降11.8%、13.1%，对比2025年8.7%、12.6%的跌幅，跌幅分别扩大3.1%、0.5%。总体来看，行业风险继续出清，延续下降、探底的深度调整趋势，核心城市呈现结构性边际改善。

前7月开发投资额同比下降19.2%（2025年下降17.2%）、施工面积下降12.7%（2025年下降10%）、新开工面积下降24%（2025年下降20.4%）、竣工面积下降23.2%（2025年下降18.1%），说明供应边际改善，紧缩趋势不变。

前7月全国房价同比下降1.3%（2025年同比下降4.27%），跌幅收窄，市场量价齐跌，但结构性改善。房企到位资金下降20.3%（2025年下降13.4%）、待售面积下降0.8%、国房景气指数跌幅扩大，说明楼市尚未回暖、未触底。

第一是供应端，开发投资跌幅扩大。前7月房地产开发投资4.3009万亿元，同比下降19.2%，比前6月18.0%的跌幅扩大1.2%，对比2025年同比下降17.2%，跌幅扩大1.0%。投资的跌幅扩大，与资金端大跌、供应端收缩、去库存有关。

说明房地产行业主动去杠杆、收缩规模的趋势仍在延续，而非只是基数效应。住宅投资降幅略小于整体，意味着非住宅地产（商业、办公）的收缩更为剧烈，这与市场对商业地产需求疲软的普遍判断相符。

核心城市投资依靠优质地块托底，个别地块高溢价成交，但开发投资整体下滑趋势难以扭转。未来房地产投资的改善，本质上是行业发展模式的转型，不体现为增速的反弹，是投资结构更优化、投资主体更稳健、聚焦好房子与城市更新。

其中住宅投资3.3172万亿元，同比下降19.1%，比前6月下降17.8%扩大1.3%。对比2025年下降16.3%，降幅扩大2.8%。背后主要的原因是新开工和竣工面积、购置土地费用的数据大幅下滑，销售跌幅扩大依然影响房企的投资意愿。

办公楼1580万平，同比下降21.9%，比前6月下降20.4%扩大1.5%。对比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄0.9%。商业营业用房2809万平，同比下降24.8%，比前6月下降23.1%扩大1.7%，比2025年同比下降14.0%，跌幅扩大10.8%。

前7月住宅投资3.3172万亿元，同比下降19.1%，对比2025年下降16.3%，降幅扩大2.8%，已经连续下降4年7个月（55个月）。其中办公楼同比下降21.9%，对比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄0.9%，是开发投资跌幅扩大主要原因之一。

2026年前7月，房地产开发投资额跌幅已经连续下降4年7个月（55个月）。投资一路下滑的趋势尚未得到根本性扭转，总体来看，新开工面积、竣工面积、购置土地费用的改善修复效应不明显，政策传导到投资效果差，恢复缓慢。

现在房地产行业修复缓慢，房企投资信心严重不足，民营房企资金改善不明显，其中施工面积、新开工面积和竣工面积下降幅度扩大，土地购置面积和费用降幅保持高位，反映出销售复苏边际改善不明显，房企资金紧张局面未缓解。

房企拿地减少、资金承压、库存较高等情况并未出现实质性改善，房企多“以销定产、以需定投”，2026年新开工和投资预计将持续回落，降幅都会收窄。能否出现明显修复在于货币化旧改推进进度、盘活闲置存量土地的开展、销售复苏。

单月来看，7月开发投资金额4935亿元，同比下降27.4%，同比降幅较6月扩大3.0%。其中住宅开发投资金额3872亿元，同比下降30.4%，降幅较6月扩大了4.9个百分点。投资低迷主要是受到施工建安投资与土地投资的双双拖累。

从区域来看，主要是东、西部地区投资同比降幅扩大。东、西部地区7月投资额同比增速分别为下降30.2%、下降19.6%，同比降幅分别扩大6.1%、2.0%，中部地区7月投资额同比增速为-29.0%，同比降幅收窄1.0%。

2022年开始，单月连续下降55个月，呈现下探的筑底态势。主要下行压力来自房企现金流紧张、施工意愿不足、新开工及土地购置面积、金额持续大幅度下降，导致投资一直处于下降的状态，融资、销售回款一直没有明显好转。

按照物业类别看，前7月房地产开发投资跌幅扩大，主要是住宅投资和办公楼跌幅扩大，商业营业用房跌幅扩大。总体看各物业类型投资同比跌幅均较上期有所扩大，办公楼和商业营业用房投资跌幅高于住宅投资。

按照地区区域看，东部下降19.7%、中部下降20%，西部下降15.9%、东北部下降29.1%，跌幅扩大的趋势。开发企业对住宅投资的比重较上期再提高0.2%至77.2%。开发企业在东部地区的投资比重为60.1%，较上期降低0.6%。

第二是供应端，房屋施工面积跌幅扩大。前7月房企房屋施工面积55.7572亿平，同比下降12.7%，比前6月下降12.5%跌幅扩大0.2%，对比2025年同比下降10%，跌幅收窄2.7%。说明房企投资、施工意愿低迷，因为库存高，销售低迷。

其中住宅施工面积38.7051亿平，同比下降13%，比前6月下降12.9%扩大0.1%。对比2025年下降10.3%，跌幅扩大2.7%。从住宅的库存面积看，销售低迷，影响房企施工面积。同时，房企收缩投资，影响开工速度。

办公楼施工面积2.4234亿平，同比下降11.4%，比前6月下降10.6%扩大0.8%，比2025年同比下降6.2%，跌幅扩大5.2%。商业营业用房4.8545亿平，同比下降12.8%，比6月下降12.8%持平。比2025年同比下降9.8%，跌幅扩大3.0%。

前7月房企房屋施工面积55.7572亿平，同比下降12.7%，对比2025年同比下降10%，跌幅扩大0.2%，连续下降4年7个月（55个月），一路下滑的趋势尚未得到根本性“扭转”，改善、修复的效应不明显，政策传导到投资效果差，大量停工。

单月来看，房屋施工面积连续下降55个月，呈现继续探底，底部未修复完成态势，说明政策传导到投资、供应端效果缓慢。主要是销售低迷、政策落实不到位、房企大量的项目停工，集中精力保交房、去库存。

前7月住宅施工面积38.7051亿平方米，同比下降13%，对比2025年下降10.3%，跌幅扩大1.3%，已经连续下降4年7个月（55个月）。而施工面积中办公楼的、商业营业用房跌幅扩大，呈现不断扩大的趋势，修复缓慢。

第三是供应端，房屋新开工面积跌幅扩大。前7月房屋新开工面积2.6700亿平，同比下降24.0%，比前5月下降23.4%扩大0.6%，对比2025年下降20.4%，跌幅扩大3.6%。绝对值来看，处于2004年以来同期最低水平，短期内无法改变。

其中住宅新开工面积1.9490亿平方米，同比下降24.6%，比前6月下降24.1%扩大0.5%。对比2025年19.8%，跌幅扩大3.8%。持续处于深跌区间，主要是土地市场低迷，房企减少土地购置，去库存的任务重，当务之急是保交房、去库存。

办公楼538万平方米，同比下降40.2%，比前6月下降35%跌幅扩大5.02%，比2025年下降21.9%，跌幅扩大18.3%。商业营业用房1730万平方米，同比下降24.1%，比前6月下降23.5%扩大0.5%，比2025年下降23.5%，跌幅扩大0.5%。

前7月住宅新开工面积1.9490亿平方米，同比下降24.6%，对比2025年19.8%，跌幅扩大3.8%，连续下降6年6个月（78个月）。住宅新开工面积呈现跌幅扩大的趋势，总体看住宅新开工面积的修复放缓，与去库存、保交房有直接关系。

前7月房屋新开工面积2.6700亿平方米，下降24%，对比2025年下降20.4%，跌幅扩大3.6%，连续下降6年6个月（78个月）。房屋新开工面积呈现跌幅扩大的趋势，总体看新开工面积的修复改善缓慢，与去库存、保交房有直接的关系。

新开工持续深跌是政策控增量、资金承压、库存高企等多方面因素共同影响，并直接压制竣工体量，年内市场新增房源供给逐步收紧，行业已进入低杠杆、重运营、存量盘活阶段，短期内无法改变。

单月来看，7月新开工面积3461万平，同比下降27.8%，降幅较6月下降26.0%扩大了1.8%。从季度数据来看，二季度新开工面积1.29亿平，同比下降25.7%，降幅较一季度扩大5.4%。因此，新开工面积单月与累计同比降幅均扩大。

从绝对值来看，新开工面积处于2003年以来同期最低水平。由于房企自2022年开始，大量房企减少拿地或者停止拿地，前期拿地减少、商品房库存规模较高、销售低迷情况，未出现实质性改善，当前房企多“以销定产”，新开工将持续回落。

第四是供应端，房屋竣工面积跌幅小幅收窄。前7月房屋竣工面积1.9195亿平，同比下降23.2%，比前6月下降23.7%收窄0.2%。比2025年同比下降18.1%，跌幅扩大5.1%。总体看，商品房竣工面积深跌趋势不变，与推进保交房有关。

其中住宅竣工面积1.3443亿平，同比下降25.5%，比前6月下降25.3%扩大0.2%。比2025年同比下降20.2%，跌幅扩大5.3%。2021年下半年以来新开工缩量，按照2-3年的工程进度来计算，2026年竣工将延续周期性的缩量。

办公楼637万平，同比下降19.4%，比前6月下降19.5%收窄0.1%。比2025年增长6.7%，连续3个月下降。商业营业用房1289万平，同比下降27.2%，比前6月下降27.6%收窄0.4%。比2025年同比下降12.9%，跌幅扩大14.3%。

住宅竣工面积1.3433亿平方米，下降25.5%，比2025年同比下降20.2%，跌幅扩大5.3%，连续下降2年7个月（31个月），住宅竣工面积呈现跌幅扩大的趋势，总体看竣工面积的修复缓慢，与去库存、保交房、新增供应减少有直接关系。

前7月房屋竣工面积1.9195亿平方米，下降23.2%，比2025年同比下降18.1%，跌幅扩大5.1%，连续下降2年7个月（31个月），竣工面积同比降幅扩大， 处2007年以来同期最低水平，竣工面积的修复缓慢。

由于2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2年-3年的工程进度来计算，竣工持续承压。由于2024年-2025年为竣工大年，同期基数相对较高，因此，2026年以来竣工持续出现两位数的单月同比降幅。

单月来看，7月竣工面积1974万平，同比下降18.5%，降幅较6月收窄了6.5%。二季度竣工面积7432万平，同比下降21.9%，降幅较一季度收窄3.1%。绝对量来看，处于2007年以来同期的最低水平，竣工面积单月与累计同比降幅均扩大。

第五是供应端，土地成交跌幅扩大。前7月全国土地购置面积、土地购置金额超过2025年的降幅，累计同比下降分别为7年、6年，连续下降91个月、79个月，这轮土地购置面积、土地购置金额自2019年、2021年开始下行，一直到现在。

2023年-2025年末全国土地购置面积因统计部门未公布，无法获得。土地购置面积平均约为1亿平方米、09亿平方米、0.8亿平方米，2025年土地购置面积已经回到1997年的水平，土地供应下降的周期达到7年时间。

土地购置面积先升后降，1998年-2009年全国土地购置面积分别为1.0109亿平、1.1958亿平、1.6905亿平、2.3409亿平、3.1356亿平、3.5696亿平、3.9784亿平、3.8253亿平、3.6573亿平、4.0245亿平、3.9353亿平、3.1909亿平。

2010年全国购置土地面积3.9953亿平，增长25.2%；2011年4.10亿平，增长12.6%；2012年3.56亿平，下降19.5%；2013年3.88亿平，增长8.8%；2014年3.33亿平，下降14%。2015年2.28亿平，下降31.7%。

2016年2.20亿平，下降3.45%。2017年2.55亿平，增长15.8%；2018年2.91亿平，增长15.2%。2019年2.58亿平，下降11.4%；2020年2.55亿平，下降1.1%。2021年2.15亿平，下降15.45%；2022年1.0051亿平，下降53.4%。

前7月未公布土地购置面积和金额。2026年1-8月（截至8月19日），300城住宅用地成交规划建面约1.77亿平，同比下降26.7%。出让金8091亿元，同比下降28.0%。房企投资仍聚焦核心城市优质地块，土地市场城市间、板块间分化延续。

地价上涨，让购置费上涨。1998年-2009年全国土地购置金额分别为375.4亿元、500亿元、733.9亿元、1038.8亿元、1445.8亿元、2055.2亿元、2574.5亿元、2904.4亿元、3814.5亿元、4873.2亿元、5995.6亿元、6023.7亿元。

2010年全国土地购置金额9999亿元、2011年11527亿元、2012年12100亿元、2013年13501亿元、2014年17458亿元、2015年17675亿元、2016年18778亿元、2017年23169亿元、2018年36387亿元、2019年41675亿元。

2020年44451亿元、2021年43504亿元、2022年40907亿元。2023年全国土地购置金额38616亿元，下降5.5%；2024年35655亿元，下降8.7%；2025年30760亿元，下降13.9%，2025年全国土地购置金额依然是第七高水平。

第六是需求端，销售面积跌幅扩大。前7月新建商品房销售面积4.5021亿平方米，同比下降11.8%，比前6月下降11.6%扩大0.2%，比2025年同比下降8.7%，跌幅扩大3.1%。说明商品房销售面积跌幅扩大，未止跌回稳。

总体看商品销售未明显改善，回暖动能的势头减弱，处于下降、筑底调整的止跌企稳阶段。其中住宅销售面积3.7425亿平，同比下降12.7%，比前6月下降12.4%扩大0.3%。比2025年同比下降9.2%，跌幅扩大3.5%。

核心城市住宅销售成交有所下降，但是总体的回暖减弱。办公楼1209万平，同比下降4.9%，比前6月下降3.7%扩大1.1%。商业营业用房2542万平，同比下降14.2%，比前6月下降14.7%收窄0.5%，比2025年同比下降9.5%，跌幅扩大4.7%。

前7月新建商品房销售面积4.5021亿平，同比下降11.8%，比2025年同比下降8.7%，跌幅扩大3.1%，连续下降4年7个月（55个月）。总体看，销售面积跌幅扩大，呈现边际改善减弱趋势，是季节性的调整，反映出供需关系的修复放缓。

前7月住宅销售面积3.7425亿平方米，同比下降12.7%，比前6月下降12.4%扩大0.3%，2025年住宅销售同比下降9.2%，跌幅扩大3.5%，连续4年7个月下降（55个月），呈现跌幅扩大趋势，与季节性的因素、短期政策有关。

按照分类物业销售看，其中住宅销售面积跌幅收窄，商业营业用房销售同比跌幅扩大，办公楼销售正增长。按照地区销售情况看，东、中、西、东北部同比跌幅分别为11.2%、11.5%、12.0%、21.5%，东北地区跌幅为各区域最大。

单月来看，7月全国商品房销售面积4881万平，同比下降13.4%（前6月下降14.3%），降幅较6月收窄了0.9%。其中，7月全国住宅销售面积同比下降15.1%（前6月下降13.5%），同比降幅较6月扩大1.6%。

销售面积同比降幅从2025年11月以来持续收窄，4月、5月、6月、7月跌幅扩大，回暖势头减弱，缺持续性。整体市处于筑底期，结构性、分化特征预计将持续深化。需求端的表现，影响到去库存、保交房、房企信用、供需关系平衡的修复。

目前房地产尚未止跌回稳，数据持续在下滑中做“俯卧撑”，意味市场处在探底、筑底和底部修复、深度调整过程中，短期内政策无法熨平供需关系波动，限制政策未完全解除，去库存供应过剩，加上二手房和法拍房冲击。

其七是需求端，销售额跌幅小幅收窄。前7月新建商品房销售额4.2718万亿元，同比下降13.1%，比前6月下降13.6%收窄0.5%（前5月下降13.5%、前4月下降14.6%，前3月下降16.7%），比2025年同比下降12.6%，降幅扩大0.5%。

其中住宅销售额3.7543万亿元，同比下降13.2%，比前6月下降13.7%收窄0.5%。比2025年同比下降13%，降幅扩大0.2%。总体来看，结构性的改善了，核心城市的好房子和豪宅价格支撑销售额，以价换量是市场主流。

办公楼1494亿元，同比下降8.2%，前6月下降6.6%，比2025年同比下降9.3% 收窄1.1%。商业营业用房2224亿元，同比下降19.4%，前6月下降20.4%收窄1.0%。比2025年同比下降11.7%，跌幅扩大7.7%。表明市场以价换量趋势不变。

前7月新建商品房销售额4.2718万亿元，同比下降13.1%，连续下降4年7个月（55个月）。影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，房企去库存，以价换量是主流。

前7月住宅销售额3.7543万亿元，同比下降13.2%，比前6月下降13.7%收窄0.5%。比2025年同比下降13%，跌幅扩大0.2%，连续下降4年7个月（55个月），毫无疑问，住宅库存4.0556亿平的背景下，房企选择以价换量的方式去库存。

单月来看，销售金额4773亿元，同比下降8.9%（6月下降13.9%），降幅较6月收窄了5.0%。其中住宅销售金额同比下降9.1%（6月下降12.3%），同比降幅较6月收窄了3.2%。总体看，房企以价换量、高品质好房成交为主支撑成交金额。

市场整体呈现边际修复态势，两项指标同比跌幅依然维持两位数。同时7月单月销售面积跌幅收窄，反映出回暖持续性、止跌回稳的状况不稳定。核心城市优质房源成交占比提升带动下，成交均价有所修复，对销售额形成支撑。

第八是需求端，商品房库存连续5个月下降。前7月商品房待售面积7.5911亿平（2月末7.9998亿平、前3月7.8601亿平，前4月7.7801亿平、前5月7.7182亿平、前6月7.6315亿平），同比下降0.8%（前6月下降0.9%、前5月下降0.4%、前4月下降0.5%，前3月下降0.1%）。

比2025年末增长1.6%，51个月以来连续5个月下降，库存有所改善但不明显。7月末商品房待售面积持续减少，同比连续5个月下降，跌幅较上期回落0.1%，但待售3年以下的面积5.5559亿平，同比下降3.6%，扩大0.1%，短期去化加速。

供给侧主动出清带动短期流通房源优先消化，但住宅待售总量依然增加，同比连续2个月0.0%，表明老旧现房积压仍在，拖累整体库存降幅，三四线长期滞销房源去化压力较大。去库存最难的是老旧现房、三四线城市的滞销房源。

7月末商品房待售面积7.5911亿平，其中待售3年以下面积5.5559亿平（2月末6.0616亿平，下降1.6%，3月末5.9012亿平，下降1.8%，4月末5.7903亿平，下降2.6%，5月末5.7152亿平，下降2.8%、6月末5.6167亿平、下降3.5%），同比下降3.6%，比上月扩大0.1%。

在“控增量”政策支持下，商品房库存从持续累积转向温和去化。结构上看，待售3年以下的商品房库存下降得更快。而长期积压库存持续在增加，多为低端、偏远、户型差、配套弱、非好房子和豪宅、无法交房的房源，是去库存的难点。

7月末商品房待售面积7.5911亿平方米，同比下降0.8%。这意味着库存正从过去积压转向出清和减少阶段。这一轮库存增加始于2021年7月，至2026年2月已持续51个月，3月首次出现下降，已连续5个月下降，标志着库存压力实质性缓解。

去库存多管齐下。截至2026年7月，商品房累计待售面积为7.5911亿平方米，同比下降0.8%（6月末下降0.9%），从2024年6月份至2026年2月累计同比增幅逐步收窄，3月、4月、5月、6月、7月累计同比转负，去库存的效果边际改善。

51个月以来首次下降，这与各地优化供地节奏、需求端政策不断加大、一二手房堵点打通有关联。在这一轮楼市调整和“小阳春”中，库存开始出清是最关键的指标之一，是房地产市场复苏的真正转向、供求关系修复和重大逆转的信号。

其中住宅待售面积4.0556亿平，增长0.0%（前6月增长0.0%、前5月增长0.8%、前4月增长1.0%）。办公楼5200万平，增长1.6%（前6月增长1.1%），增幅扩大0.5%。商业营业用房1.3535亿平，同比下降5.0%（前6月下降5.5%、前5月下降5.5%、前4月下降6.3%）。

目前商品房库存7.5911亿平方米，创下1987年有统计数据以来第6高纪录。截至2026年7月末，全国商品房待售面积7.5911亿平方米，同比下降0.8%（前6月下降0.9%、前5月下降0.4%、前4月下降0.5%),这是自2021年7月以来，51个月后连续5个月下降。

7.5911亿平方米商品房待售库存，其中待售3年以下面积库存5.5559亿平方米，下降3.6%（6月末下降3.5%、5月末下降2.8%、4月末下降2.6%，3月末下降1.8%），降幅扩大0.1%。表明老旧现房积压仍在，拖累整体库存降幅，三四线

期滞销房源去化压力较大。按当前销售面积计算，现房消化周期为23.4个月，库存去化压力仍然较大。去库存政策贯彻全年，未来仍将持续，但不再局限住房市场，也包括办公楼、商业营业用房，从国家到地方，将有更多具体措施支持推动商办市场去库存。

因过去3-4月销售改善，广义库存去化压力小幅减轻。现房库存占比处于2012年有数据以来的最高水平。全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至7月末，商品住宅广义库存面积为13.1亿平，环比下降1.1%，同比下降19.1%

去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）23.4个月，环比下降0.4个月，同比下降1.7个月。从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至7月末，住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.06亿平，环比下降0.8%，同比持平。

现房去化周期为23.4个月（由于2-6月现房销售未公布，采用2025年6-12月销售均值计算）， 环比下降0.4个月，同比下降1.7个月。住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为30.9%，环比提升0.1%，同比提升5.9个%。

7月末全国商品房、住宅待售面积规模，创1987年有统计记录以来历史第6高。2011年、2.7194亿平、2012年3.6460亿平、2013年4.9295亿平、2014年6.2169亿平、2015年7.1853亿平、2016年6.9539亿平。

2017年5.8923亿平、2018年5.2414亿平、2019年4.9821亿平、2020年4.9850亿平、2021年5.1023亿平、2022年5.6366亿平，2022年6.7295亿平，2023年6.7295亿平、2024年7.5327亿平、2025年7.6632亿平。

第九是房价端，房价跌幅小幅收窄。前7月销售均价9488元/平（前6月9453元/平、前5月9376元/平、前4月9106元/平、2025年9527元/平），同比下降1.5%（前6月下降2.3%、前5月下降3.0%、前4月下降4.9%），比2025年同比下降4.3%，跌幅收窄2.8%。

二季度销售均价同比正增长。二季度销售面积2.06亿平，同比下降12.7%，降幅较一季度扩大2.3%。金额2.07万亿元，同比下降10.8%，降幅较一季度收窄5.9%.销售均价10033元/平，同比增长2.2%，同比增速由负转正，增速提升9.2%。

前7月住宅销售均价10031元/平（前6月9985元/平、前5月9906元/平、前4月9616元/平、前3月9320元/平、前2月9259元/平），同比下降0.54%（前6月下降1.4%、前5月同比下降2.1%、前4月下降4.0%，前3月下降4.2%）。

绝对值来看，全国房价回落至2022年3月的水平，连续下降2年7个月（31个月），表明房价结构性边际改善，处于筑底的调整态势，房价未触底，未到拐点。主要是核心城市的好房子和豪宅价格上涨，出现房价改善现象。

2016年-2025年全国商品房销售平均价为7475元/平、7892元/平、8736元/平方米、9310元/平、9860元/平、10139元/平、9814元/平、10437元/平、9938元/平、9527元/平，全国商品房销售平均价连续2年跌破万元大关。

前7月全国商品房销售平均价为9488元/平方米，房价绝对值已经从2021年10239元，跌破10000元/平方米大关，连续两年跌破10000元/平方米，前7月的房价，正式回到2019年，房价正在逐步止跌回稳。

前7月全国商品房价跌幅收窄，主要原因是放松限价、限签政策、房企调整定价策略等有关，及市场区域、产品结构性的因素。即售价较高的核心城市、东部城市是成交主力，其他是房企以价换量的因素存在。

前7月住宅销售均价10031元/平（前6月9985元、前5月9906元、前4月9616元、前3月9320元/平、前2月9259元），同比下降0.54%，比前6月跌幅1.4%收窄0.86%。已经连续下降2年7个月（31个月），意味着房价进入止跌回稳改善趋势。

2016年-2025年全国商品房住宅销售均价为7202元/平、7613元/平、8544元/平、9287元/平、9979元/平、10395元/平、10184元/平、10864元/平、10419元/平、10005元/平，前6月住宅平均价跌破万元大关，回到2020年水平。

前7月住宅销售均价10031元/平，同比下降0.54%，比前6月收窄0.86%。 从绝对值来看，房价回落至2025年的水平。 说明房价止跌企稳的趋势，房价未触底，未到拐点，处于筑底期，但止跌企稳基础不牢固，短期内见底反弹条件不具备。

单月来看，7月商品房销售均价9779元/平，环比上涨0.5%，同比上涨5.2%，同比涨幅较6月扩大了4.7%。其中住宅销售均价10404元/平，环比上涨1.3%，同比上涨7.0%，同比涨幅较6月扩大了5.7%，总体看销售均价同环比均改善。

7月商品房销售均价9779元/平，同比上涨5.2%,6月同比上涨0.5%，5月同比上涨4.5%、4月同比上涨2.1%，涨幅比6月扩大4.7%，连续6个月上涨。自2025年3月时隔13个月销售均价同比增速连续6个月转正。

自2025年1月以来时隔15个月，均价连续4个月破万。其中住宅销售均价10404元/平方米（6月10269元、5月11067、4月10601）， 环比上涨1.3%（6月上涨4.4%、5月上涨4.4%、4月上涨13.0%）， 同比上涨7.0%（6月上涨1.3%、5月上涨4.2%、4月上涨3.0%）。

呈现止跌的强烈信号，商品房的房价绝对值回升至2020年5月水平。从绝对值来看，住宅房价回升至2022年12月的水平。单月房价上涨、平均价格重新回万元水平。原因依然是7月核心城市的好房子、豪宅价格上涨，出现结构性上涨。

第十是房企资金端，房企到位资金跌幅扩大。前7月房企到位资金4.5748万亿元，同比下降20.3%（前6月下降20.2%），比前6月跌幅扩大0.1%。比2025年同比下降13.4%，跌幅扩大6.9%，说明房企资金、融资状况未明显改善。

总体看，债务、交房、库存风险未出清、化解。房企的现金流紧张，流动性紧张，资金链未明显好转。房企到位资金已经累计下降4年7个月（55个月），跌幅的扩大，意味着房企的资金状况恶化，出现融资困难，销售回款缓慢的局面。

前7月国内贷款6300亿元，同比下降32.1%，比前6月跌幅扩大0.4%。比2025年下降7.3%，跌幅扩大24.8%。自筹资金16544亿元，下降18.5%，跌幅比前6月扩大2.1%。比2025年下降12.2%，跌幅扩大6.3%。

定金及预收款14376亿元，同比下降14.4%，跌幅较前6月收窄1.4%。比2025年下降16.2%，跌幅收窄1.8%。个人按揭贷款6040亿元，同比下降23.5%，跌幅比前6月收窄1.4%。比2025年下降17.8%，跌幅扩大5.7%。

定金及预收款、个人按揭贷款分别较上期收窄1.8%和1.4%，两项指标跌幅仍较大。个人按揭贷款跌幅在二成多。定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的43%，较上期提升了1.6%，自筹资金占全部资金的36.3%，较上期降低0.6%。

房企资金到位总量下降20.3%，且结构性压力更为突出。国内贷款下降32.1%，个人按揭贷款下降23.5%，两项金融端融资指标均接近三成降幅，远超整体水平。这表明银行对房地产行业的信贷态度依然审慎。

而购房者端的按揭意愿因预期不稳而明显收缩。定金及预收款下降14.4%，与销售面积降幅基本吻合，尚属正常区间。自筹资金相对抗跌（下降18.5%），与部分国企、央企开发商资产变现有关，增加了自我的流动性。

与上期数据比较看趋势，国内贷款和自筹资金同比跌幅持续扩大，分别较上期扩大0.4%和2.1%。定金及预收款、个人按揭贷款分别较上期收窄1.4%和1.4%。注意的是按揭贷款降幅（下降23.5%）与销售面积降幅（下降11.8%）严重背离。

两者差距12.7%，意味着现有成交中有相当比例来自全款购房、高首付比例成交，购房者主动降低负债的意愿十分强烈。这是债务周期收缩的典型特征，非短期政策刺激所能扭转，说明居民自动下降债务。

总体来看，房企资金总量持续下行，资金压力加剧。主要表现为销售回款边际改善但总量仍然较低。银行风险偏好未有明显修复，对房企开发贷投放保持审慎。经营利润承压、融资端收紧自筹资金持续缩水。

当前房地产金融政策逻辑不再大规模给房企主体授信，而是通过项目融资、盘活存量、居民需求刺激，企业资金修复高度依赖商品房销售。若商品房市场成交无法有效改善，到位资金跌幅仍存在再度扩大风险。

房企到位资金同比降幅收窄，房款与非房款均有所改善。整体来看，降幅仍然不小。从定金及预收款的降幅收窄，而个人按揭贷款的降幅扩大中也可以看出，居民加杠杆的意愿确实较弱。

单月来看，7月房企到位资金5515亿元，同比下降21.0%（6月下降25.1%、5月下降21.5%、4月下降21.9%，3月下降18.7%），比6月跌幅收窄4.1%。资金降幅收窄，主要是因为房款降幅收窄，由于投资减少放松缓、 外部融资走弱减缓。

房款方面来看，7月房款2837亿元，同比下降7.7%（6月下降13.3%）。其中定金及预收款同比减少4.1%，降幅较6月收窄了10.4%，个人按揭贷款同比下降14.4%，降幅较6月扩大了4.2%。

非房款方面来看，7月非房款2678亿元，同比减少31.5%（6月下降33.1%），同比降幅虽有所收窄，但降幅仍然超过三成，投资减少、外部融资仍然较弱。其中国内贷款584亿元，同比下降35.8%，降幅较6月收窄了9.3%。

自筹资金1804亿元，同比下降32.4%，降幅较6月扩大3.8%。从累计来看，1月-7月房企到位资金4.57万亿元，同比下降20.3%（6月下降20.2%）。尽管7月商品房销售面积同比降幅收窄，但商品住宅销售面积同比降幅持续扩大。

第十一是国房景气指数，跌幅扩大。2026年2月-7月末的国房景气指数未公布，暂时无法得知，从量价、库存、资金状况来看，4月末的国房景气指数环同比的跌幅扩大，已经连续5年7个月（67个月）跌破100。

刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，可谓罕见，主要是供需关系发生重大变化，量价和供应指标跌得深并且跌幅大。国房景气指数跌幅扩大，表明市场未回暖，景气、活跃、信心、繁荣度修复缓慢，处于止跌筑底，边际修复趋势。