北京买房：理清思路，购房建议1987

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为200余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我家孩子21年9月出生的。28年上小学。目前户口在朝阳，能直接上朝阳花家地小学，但对口初中一般。我在国企，单位在丰台马家堡，享有西城的弱政保，就是买个学区房，能报这个学区里的五个志愿，保底线但去学区最好的学校也有难度。

先生在北辰汇上班。现在没有考虑清楚，要不要给孩子买个占坑的学区房。如果买，买白家庄+80，还是买西城月坛德胜之类的（之前听说月坛8中啥的把很多名额都给直升了，自己学区内小学的孩子比较难上）。

日常家里一起住至少需要3个卧室和2个洗手间，这种房子在学区太贵了，所以接受买占坑房然后租房住。接受占坑的理想价格在400-700左右。我跟先生公积金每月都是顶格交的。所以应该没有太大还款压力。

A：

1、既然西城有政保就应该用上，要不然浪费了可惜。买白小80的学区当然好，但一是学区溢价跟西城差不多，二是朝阳的下限不如西城。

打个比方吧，现在有北京和天津的户口可以选择，落户的难度一样，区别是高考时在北京能加10分，请问怎么选？肯定选北京呗，虽然生活成本高一些，但也不能浪费了福利啊。

2、既然是买占坑儿房，那就没必要700万了，400就差不多。因为月坛德胜的房价都高，即便提高到700万，溢价率也降不下多少，金额还涨了。比如买400万的溢价率40%，160万。700万的也得30%多，200来万。那在不自住的情况下我认为没必要，那何必多花这300万呢？用完了学位出手时，总价低的还好卖呢。

或者说月坛vs德胜看具体的房源吧，哪边能找到溢价低的买哪边。都挺好的学区，没必要太过纠结了，只看哪边能买到合适的。

3、我没理解“月坛八中把名额给直升了”是什么意思，是说给直升给政保了吗？可你们也有政保啊，至少不吃亏。

4、总之如果是我的话肯定买西城的，然后哪个学区看具体房源，哪边能买到合适的都行。或者看两边的通勤吧，哪边能方便接送或更多时间陪孩子就买哪边。这不用着急，28年上学呢，明年再考虑都来得及，反正溢价率是没有上涨的可能了。

当然也看大盘行情吧，如果大盘不涨那就不着急买，有普涨的行情了那再尽快。没必要买总价高的，能上学就足够了。

仅供参考。

二

Q:

想咨询一下北京三环内的老破小还能买吗？最近在柳芳附近陪读，租了个小房子，想着住着不舒服，要不要买一个老破小自装一下住，看柳芳南北里，房龄三十年了，旁边有商品房小区，也二十多年了，非南向单价和老公房的好户型也差不多，也就差不到10%，买哪个好？都有点下不去手，会不会砸手里？另外请问这两种单价差多少合适？

A：

1、老破小没什么不能买的，手续齐全+没有硬伤瑕疵就行。

2、买哪个好，这我不知道，您这问的跟谜语似的，我哪儿猜的着是哪俩小区啊？

3、是否会砸手里看出手时的价格，卖贵了肯定没人要，正常的市场价就不会卖不出去。老破小的劣势确实是流动性弱，但也不至于砸手里。

另外老破小的优势是相对稳妥，价格走势必定跟随本板块大盘，因为其本身就是大盘的最基础部分。李嘉诚说的话是“房产的价值由什么决定？地段地段还是地段儿”。您说他为什么不提楼龄啊，是因为没经验不懂行吗？

香港的老破小更多，唐楼，50年以上的才算老破小呢，低于这年份的算中等吧，30年之内的能算次新房。最著名的太古城，70年代开发的，到现在也是楼市标杆。当然这也有他们物业费贵的原因，平均40多港币一平米，什么老小区都维护的不错，自然保值好。

4、不过就算维护的一般也都保值还行，毕竟房子是不动产，土地的价值占了绝大部分。鹤岗的老破小肯定不值钱，北京这种大城市的永远有人要。也可以参考台北的“健身公寓”，也就是没电梯的步梯楼老破小，在没什么外来购房者的情况下也保值不错。

另外北京的老破小可以赌原拆原建，赶上了就是意外利好，赶不上也不吃亏。老破小就相当于退休老头儿，不可能有什么特殊的升职加薪了，但拿着平均值的退休金也能能生活的不错，占不到便宜也不吃亏。

5、简单就这情况吧，老破小该买就买，核心城市成熟地段儿的只是流动性弱，但保值不吃亏。说句不好听的，其实老破小本身已经没什么价值了，勉强能住而已，价格中所体现的都是地段儿的价值。只要地段儿的配套价值存在，老破小作为“服务本地化”的符号就有价值。

仅供参考。

借网友这话题聊两句，老破小没人要其实是我们开发商在2000年前后集体创作的谣言。因为1999年是公房解禁元年，首批就有160万套被允许上市。而那会儿正是楼市最低迷的时期，无数炒房客倾家荡产，房子根本卖不动。公寓市场最高峰跌幅75%，南三环的华润小区甚至降到1500，这都不好卖。

所以开发商们就更担心公房老破小抢夺市场份额了呗，于是也没什么人组织，但大家共同的渲染“老破小将来没人要，越来越便宜，肯定砸手里”的谣言。也确实有人信，一直流传到今天。

但这玩意儿从上市那天就很老了，跟商品房无法相比。但也从2000年的均价3000，涨到了现在的均价5万多，西城最早的百万庄都快70年了，还单价10万+呢。不过这种小区不太建议买，因为成文保了，没有了原拆原建的可能。此外还有虎坊桥小区，也就是大名鼎鼎的“楼房院儿”，也成文保了，套牢了不少赌拆迁的炒房客。

再多说一句70年产权，这是土地年限，跟楼龄两码事儿。老破小过去都是划拨用地，没交过出让金。允许上市之后，以本楼栋第一套办理过户手续的为起点，也就是第一套补缴了土地出让金之后才开始算土地年限。

北京是1999年底公房上市的，2000年初成交的第一套房是石景山的海特花园，2800块钱一平，这就是北京老破小年限的起点。所以老破小最早也要在2070年土地到期，央产房则是2003年允许上市的，最早2073年到期。

另外买老破小最好买原产权单位尚存的，如果是强势部委就更好了。甭管现在这些单位还管不管，但到时候如果让配资，单位都是有可能出钱的，至少是参与协调，比那些原产权单位灭失的有点盼头儿。

仅供参考。

三

Q:

现在有一个问题想麻烦咨询您一下。我们家孩子，明年幼升小。现在是门头沟的工居，正在办理人才引进落户，市局审核阶段。现在家里意见不统一：

1、育英学校，大概400万出头，能兼顾一点自住。

2、上地实验小学400万出头占坑，租房住。

价格差不多的情况下，您建议选择哪个呢，学位占用的，可以考虑吗？

A：

1、看您这400万占坑儿房应该是本校的吧？那如果能确保在明年信息采集之前完成落户，那从学区角度讲肯定是首选上地实验本校的了。

2、因为您看的育英的大概率是万寿路西街的几个老小区，“兼顾一点儿自住”就是小两居，常规价格在500来万。400万出头儿的房源很可能有瑕疵，甚至硬伤，或者是面积很小。那这种房的溢价并不低，30%是少说着。带硬伤的则是表面低，但实际未必低多少，而且流动性弱。

而上地东里的虽然溢价很高，40%左右起，但学区强啊，所以反正不是自住为主，那综合考虑的话我认为上地合适。或者说如果两边的溢价率差不多，那肯定首选学区更强的了。

3、学位占用的，这不敢保证，只能说政策肯定逐年放松，有可能到时候能正常入学。但上地和育英都是热门校，不敢保证。

或者说买这种房有赌的成分，那就看是否能以小博大了。如果能买到溢价很低的，那可以赌一把，至少在房子上不吃亏。但这种事儿可能性不大，哪个业主也不会降价这么多。

但如果是溢价低了一半之内，比如说50-80万吧（按400万倒推），相当于用这笔钱去赌孩子的学位了。反正我觉得不太值似的，大钱都花了，何必拿这几十万去赌呢？

4、总之如果两边溢价差不太多，那首选学区更强的。是否买占了学位的看自己了，能买到溢价很低的（100万左右起）就试试，否则不建议赌。

仅供参考。

四

Q:

我当然了解西城和海淀的房价，所以认为学区溢价方面不合理，都是新外大街的老破小，海淀的才7万多，德胜的竟然13万，溢价快翻倍了！而按专家的说法，即便是海淀这边的也依然有学区溢价，至少20%，那这么算下来房价应该才不到6万，超出的都是学区溢价，对不对？这种行情是不是太不合理了

A：

1、对啊，您观察+总结的没错，如果没有学区溢价，那无论西城还是德胜，其基础房价就是应该在6万左右。

这可以参考同纬度的朝阳房价，从新外也就是二环外一直向东看，过了东城就是朝阳，和平里朝阳部分的房价就是6万左右，柳芳和左家庄的甚至还有5万多的呢。如果同纬度+同档次的小区的平均租金差不多，那6万左右就是板块基础价格，超出的就是溢价。

2、但这也谈不上所谓的不合理，存在即合理。未必是符合真理，也未必符合一部分人群认为的道理，只能说既然存在这种情况，背后就自然有其逻辑。

3、其他的我也说不出什么了吧？很多时候我也认为不合理，但人家就是形成了现实，而且还有买家接受，那能怎样啊？或者说看自己的判断和选择吧，认为不合理不买不就得了。

仅供参考。

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