东京的写字楼，为何“一房难求”

国际房地产服务和投资公司“世邦魏理仕”对2026年1月至3月全球20个城市的写字楼空置率进行了调查，发现东京写字楼的空置率，已经降到了1.5%。这个数字，在全球主要城市中显得格外扎眼。因为纽约是12.0%，洛杉矶是21.6%，巴黎是10.3%，而北京是18.5%、上海是24.4%。

1.5%，远低于供需平衡的5%警戒线，这就意味着东京的写字楼几乎已经“租满”了。

半个世纪一次的东京“城市更新”节奏越来越快（东京车站前）

日本不动产研究所公布的最新数据也显示，东京都市中心的中央区、港区、千代田区、涉谷区、新宿区的“都心五区”的写字楼平均挂牌租金，已经连续30个月上涨，7月达到每坪（3.3平方米）2万3287日元（约980元人民币），创下31年来的最高水平。2025年东京23个区新增写字楼需求量达33.6万坪，也创历史新高，供应却只能满足需求的一半左右，好地段的优质楼盘，已经出现“一房难求”的抢租现象。租金一年还涨了约10%。

写字楼的“空置率”，一直是经济的风向标。

无论怎样看待或评价日本经济的好与坏，东京写字楼的“空置率”之低，可以从一个侧面说明：日本经济在经历了泡沫经济崩溃30余年的漫长低迷期后，已经显现出复苏的真实景象。

为什么东京写字楼的空置率会创下全球最低？

最直接的原因，是新冠疫情之后，日本企业迅速实施了“出社回归”——比欧美企业更迅速更坚决地让员工复工归位。

疫情后，日本许多公司迅速结束了“居家办公”，重新强调面对面沟通，日本整体出勤率高于全球平均水平。企业不再压缩办公空间，而是主动扩大或升级办公场所。尤其是在人才争夺战日趋激烈的背景下，公司为了吸引和留住年轻优秀的员工，纷纷把办公室搬到“都心五区”那些交通便利、设施齐全、抗震性能好、环境舒适的大型写字楼。位置本身成了招聘的竞争力。有企业从郊区迁到新宿后，应聘人数一下子增加了十倍。这种需求，集中在高等级的甲级写字楼上，导致皇宫周边的丸之内、大手町一带空置率甚至接近0.1%，处于绝对爆满的状态。

东京皇宫附近的丸之内中央商务区

写字楼紧缺的另外一个原因，是因为供应端却跟不上。

建筑材料涨价、施工人手不足，新楼交付延迟，原有楼宇的退租翻新也变得缓慢。2025年供应面积大约只有需求的一半。供需严重失衡，租金自然水涨船高。投资者也敏锐地捕捉到了这一点。2025年1至6月，海内外对日本的房地产投资额同比增长22%，达到3.1932万亿日元（约1347亿元人民币），首次在上半年突破3万亿日元大关，东京位居全球城市首位，其中写字楼投资占一半以上。海外投资者购买额增至3.7倍，占比34%。黑石等国际巨头出手收购大型综合楼，三菱地所等本土企业也活跃交易。相对较低的贷款利率、租金上涨的预期、以及日元汇率的波动，让东京的核心资产成了海内外投资者避险与增值的首选。

再往深处看，这些现象也折射出日本经济结构的缓慢却扎实的转变。

泡沫经济崩溃后的三十多年，日本经历了漫长的调整期。企业去杠杆、处置不良资产、向海外转移生产，国内内需长期疲软，被外界称为“失去的三十年”。但近几年，日本经济明显好转，企业利润回升，工资开始有实质性上涨，通胀目标逐步接近实现，股市也走出了多年的低迷。日经指数屡创新高，海外资金回流。政治相对稳定，企业治理改革推进。AI与半导体产业成为新的经济增长点。东京作为日本经济的绝对中心，继续吸引人口和资源。东京都人口逆势增长，核心区的再开发持续进行。写字楼市场的紧张，正是企业收益好转、扩张意愿增强的直接体现。

当然，东京市中心写字楼的“一房难求”，并不意味着日本经济的全面繁荣。一些老旧、设施落后的楼宇空置率相对较高。中小企业和地方城市，复苏的步伐远不如东京。大阪等地的投资热度，也曾因世博会预期而短暂高涨，之后有所回落。日本整体仍面临少子老龄化、财政压力、能源依赖等结构性难题。

新宿高层写字楼

然而，正是这种局部却清晰的信号，让人看到日本经济复苏的真实轮廓。它不是轰轰烈烈的高增长，而是在低速中寻找可持续的节奏。企业不再一味收缩，而是在人才和空间上主动投入。投资者不再观望，而是用真金白银押注东京的核心价值。租金和空置率的变化，成了比GDP数字更直观的温度计。日本经济从漫长的沉睡中，正一步步醒来。它也提醒人们，复苏往往不是戏剧性的转折，而是日常细节的积累——供需的再平衡、资本的再流动、以及人们对未来信心的一点点重建。

日本走过的弯路与探索，始终是一面值得细看的镜子。

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