中央部委定调，房地产拐点真的来了

最近跟很多做中介的朋友一聊到房子，发现市场氛围和去年低谷期不一样了，

去年一整年买房人观望情绪还比较浓厚，业内的人也比较悲观。但今年7月中旬，国家统计局在国新办发布会上释放了一整套楼市信号，相当于从中央部委层面给多年的下行周期定了个调：持续好几年的单边下跌行情，基本上走到头了，市场拐点正在逐步落地。

一、数据开始回暖：房价、库存、二手房都在动

拿数据说话，先说说房价。一线率先走出独立修复通道，3到6月，新房和二手房价格环比连续四个月上涨。新房每月涨幅不大，基本稳定在0.1%到0.2%；二手房稍强一些，差不多有0.3%到0.4%。

二三线下行压力持续缓解。以6月为例，二线城市新房价格也基本上止跌了，三线城市环比降幅持续收窄。

除了房价，库存也在降。数据显示，截至6月末，全国商品房待售面积同比下降0.9%，这已经是连续四个月同比下滑。其中三年以内短期积压的房源降幅更加明显，达到了3.5%，足以说明库存正在加速消化。

还有，交易结构也和以前不一样了。现在二手房交易规模基本上和新房持平，存量房置换成了市场流动性核心支撑，比如上半年，全国二手房网签面积同比增长10.2%，说明“卖旧买新”的置换链条打通了，市场流动性在恢复。

在这一系列的变化过程中，同样跟着改变的还有从业者的心态，越来越多房企及中介从业人员认为，未来半年新房价格会稳定下来，甚至很可能出现上涨。而且这种乐观派的占比已经高达63.1%，而且是连续4个月都有这么多人认为，比去年低一片消极心态足足提升了20个百分点。说穿了，悲观情绪已经在大幅消退。

二，两个更靠谱的硬指标：租金和库存去化

官方数据只能反映宏观情况，但真正能判断拐点有没有支撑，主要看两个硬指标：

一个是：租金回报率

还有一个是：库存去化周期。

租金能够体现出真实的居住需求，不太受炒作影响。今年二季度，大城市租金回报率已经明显回升，都赶上了十年国债收益率。那些人口持续流入有成熟产业集群的城市，租赁需求也在慢慢强，空置率下降，不少地区甚至租金也在小幅上涨。

库存去化周期就更直接，看这个数据就能判断短期供需，从而划分市场冷热。一般来说，去化周期在6到12个月就是健康区间，超过18个月就说明库存过剩，房价承压。

今年上半年，房企已经主动收缩了新开工规模，供给大幅减少，库存压力已经赶不上市场成交速度，供需在慢慢改善。

但城市分化问题还是很明显，比如：杭州去化周期只有8.8个月，深圳9.7个月，上海13.1个月，成都、宁波在20个月以内，这些都比较平稳。但那些缺乏产业支撑、年轻人越来越少的三四线城市，去化周期还是超过26.5个月，只能靠降价慢慢消化，想要短时间修复价格，很难很难。

三、底层逻辑已经变了：租金定底线，库存定弹性

很多人总觉得，房价涨涨跌跌核心是政策刺激，但实际上现在的楼市逻辑已经彻底变了。想要搞明白这次周期拐点，就要彻彻底底搞清楚租金和库存这两个变量的联动关系。

租金变化才能确定房子价值的底部。租金稳定或者持续上涨，房价的底部就会被抬高。如果租金一直下行，再有利好也只能是短时间的反弹，

另外库存情况可以判断短期价格弹性。库存太多，卖方就只能降价才能快速成交，库存如果很少，卖方根本就不会给你议价的空间。

所以，只有租金上行、库存回落同时出现，才是可持续的修复行情。这个看国外的房子走势就一目了然，美国、日本，当初都是先核心区稳定，现在国内情况虽和他们当初不同，但“L型温和筑底、K型分层修复”的走势已经越来越明显了。

所以接下来，8月到12月，大城市核心区优质房成交慢慢回升，价格再企稳并有个别上涨这事是很正常的，但那些三四线城市，除了核心板块可能有点小修复，不可能出现大范围普涨。

如果是看未来三五年，情况也是一样，有人有产业的地方，优质房更容易流通，没人没配套的地方，长期承压躲都躲不掉。

总结中央部委定调背后楼市拐点的深层逻辑，可能就是三句话：

第一，官方数据和租金、库存两大核心指标都出现了积极转向，持续五年的单边下跌周期基本结束。

第二，分层分化行情彻底改变不了了，以后只有高能级城市的核心优质资产有企稳上行动力，多数三四线城市还会在去库存的磨底阶段待很久。

第三，以后看楼市，别再盯政策。盯紧租金和库存，才能看懂短期走势和长期底线。