上海
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28 万套房在卖！春季房源再涌 30%，澳洲房主：不降真卖不掉了
房主和投资者已被警告，要为未来几周房产房源激增做好准备，因为春季销售季可能会给已经疲软的住宅市场带来一波新的挂牌房源。
这一来自澳洲顶级房产分析师之一的警告发出之际，澳洲储备银行（RBA）仍为 11 月加息敞开大门，而悉尼一家建筑商因 36 亿澳元债务倒闭。
房地产市场已经在约 3 万套高于平均水平的未售房源重压下疲软，但下周开始的春季销售季通常会带来 30-40% 的待售房产数量增长。
“我们正进入一个供应增加的时期，”SQM Research Group 首席执行官 Louis Christopher 告诉《The Money Puzzle》播客。”
那些预期高于市场水平的房主，我现在可以向你保证，他们在这个市场上卖不出去。“市场需求减少，而现在我们看到卖家们互相挤压。”
Christopher 对市场的警告恰逢本轮周期首个大型住房开发商倒闭 —— 在高建筑成本下房价走软。
Bathla Group 进入自愿管理程序，导致悉尼 1.5 万套房屋和公寓在建项目停工。
房产分析师警告称，高利率、取消新房产负扣税以及更高的资本利得税，将引发房价进一步下跌。
ANZ 等银行已预测房价将下跌 11%，其中悉尼跌幅最大，达 14.5%。最近房价每月下跌约 1%。
与此同时，建筑成本同步飙升，过去一年上涨 6%，分析师预测这最终将导致一些建筑商破产。
Owen Analytics 负责人 Ashley Owen 表示，成本上升是 “将让更多建筑商倒闭的最新因素”。
对于房主来说，房地产低迷让他们在房价下跌的同时支付更高的房贷成本。而随着 28 万套房产在市场上待售，许多人将被迫按兵不动。
“房地产市场已经有很多税费，”Christopher 说。” 已经有很多交易成本。
“在当今的澳洲，当你想买卖房产时，你可以预期这次买卖的总交易成本约为房产总价值的 7%。”
02
区域住房市场表现优于首府 西澳地区表现全国最佳需求旺盛
西澳区域城镇房价增长表现优于全国其他地区及首府城市，其中一个城镇增速更是远超其他区域。
Cotality最新发布的《Regional Market Update》显示，全州区域住宅平均价格涨幅达2.1%，与南澳并列是全澳各州和领地最高。
报告指出，过去三个月多数主要区域市场价值增长放缓或下滑，但区域澳洲住房市场整体表现仍优于首府城市。
Kalgoorlie-Boulder录得6.4%的平均住宅价格涨幅，全国范围内仅次于南澳的Port Pirie。
覆盖Goldfields地区的Professionals Platinum经纪人乔平表示，过去一年市场没有丝毫放缓的迹象，需求非常旺盛，投资者正与首次置业者展开激烈竞争，单套房产有时能收到三到六份报价，直接推高房价。
乔平表示，对首次置业者而言，这是一个「极具吸引力的市场」，尽管房价持续上涨，但和其他区域城镇、Perth相比，这里的房价仍更亲民。当地有大量年轻就业群体，受高生活成本和高租金驱动，他们自然选择购房安家，这里购房门槛低，不用承担大城市的天价房价和巨额首付，普通人买房的可行性高很多。
而Kalgoorlie对投资者的核心吸引力是当地租金水平足够支撑正现金流。
乔平说，全镇空置率持续显著下降，市场需求不断攀升，当地暂无新增住宅开发项目，房源缺口明显，但市场关注度和买家储备依然充足，可租房源极度稀缺，进一步推高租金，整体房源供给收紧。
截至7月的三个月内，全国租金涨幅最高的是Albany，达3%，其次是Toowoomba的2.9%和Kalgoorlie-Boulder的2.8%。
Cotality数据显示，Kalgoorlie-Boulder也是全澳销售速度最快的区域市场，中位销售周期仅11天，Albany为16天，Geraldton为18天。乔平表示，她认可房产平均上市11天的统计，实际很多房源五到七天就能成交。
Cotality Australia研究主管伯格表示，此前表现亮眼的西澳西南部区域增长势头已开始放缓，全州最强劲的增长正向房价更亲民的区域中心集中。西澳仍是全澳增长最强的州，拥有活跃本地经济和高性价比住房的区域，在当下买家愈发挑剔的市场环境中韧性更强。不过此前靠溢出需求拉动的生活方式型市场不再是增长主力，买家正大量流向房价性价比更高、本地需求托底住房价值的区域中心。
03
墨尔本房价跌回五年前，住宅中位价低于80万澳元
墨尔本房价已经回到五年前水平。Cotality 数据显示，7月墨尔本住宅中位价降至797,354澳元，比五年前低1.6%。在澳洲其他首府城市房价大多仍高于疫情前的背景下，墨尔本成为一个少见的例外。
高利率、投资者税负变化、土地税压力、租赁法规收紧，以及远郊新房供应增加，共同压低了墨尔本房价。自2021年以来，墨尔本市场一直没有像布里斯班、阿德莱德和珀斯那样持续上涨，反而在多轮压力中逐渐失去动能。
Cotality 研究主管 Gerard Burg 认为，墨尔本市场疲软的根源可以追溯到疫情封锁时期。2021年至2022年间，很多人为了寻找更大居住空间离开墨尔本，区域市场和外州市场出现明显增长。这种人口流动削弱了墨尔本本地需求，也限制了房价上涨空间。
2022年3月，墨尔本住宅中位价曾达到843,355澳元的峰值。此后，随着利率上升和住房供应增加，价格逐步回落。
Burg 指出，外界常忽视维州在住房建设方面的成果。从2020年初到2025年底，全澳约三分之一的新住宅建设发生在维州。其中，约62%为独立屋，38%为单元房。大量住房供应提高了买家选择，也压低了市场价格。
KPMG 城市经济学家 Terry Rawnsley 表示，墨尔本与悉尼最大的不同，是墨尔本仍能向外扩展，绿地开发市场运作更好。购房者如果必须买房，仍可以选择远郊新房；但在悉尼，这类选择更有限。
ABS 数据显示，2020年6月至2025年6月，墨尔本批准建设24.5万套住宅，同期人口增加56.7万人。按每套住宅平均居住2.6人估算，这些新房大致能够容纳约63.7万人，理论上足以覆盖人口增长。
不过，绿地开发并非没有代价。远郊基础设施往往追不上人口增长，交通、学校、医疗和公共服务压力持续存在。Rawnsley 也认为，维州需要更多中密度住房供应，而政府的活动中心计划或许能为热门中等密度区域提供更明确的发展方向。
Quantify Strategic Insights 数据与洞察主管 Angie Zigomanis 表示，维州投资环境也削弱了买家信心。更高土地税、租赁保护法规以及相对较弱的经济表现，都让部分投资者转向其他州。
今年以来三次加息也进一步打击了墨尔本和悉尼。这两个市场房价高、贷款规模大，因此对利率更敏感。相比之下，布里斯班、阿德莱德和珀斯此前没有经历同样幅度的疫情前后房价暴涨，后续表现反而更强。
短期看，墨尔本房价可能仍会低迷。高利率、投资者撤退、失业率上升和政策不确定性仍在压制市场情绪。对买家来说，价格回落意味着机会；对卖家和投资者来说，这仍是一段需要调整预期的时期。
04
悉尼仍疲软销售量大幅下滑 市场定价取决于买家反馈
一对租住在Surry Hills的首次置业夫妇，通过拍卖以205万元的价格买下了一处位于Redfern的排屋，成交价比保留价低了5万元。
该房产也是上周悉尼计划拍卖的631套房产之一，Domain集团根据423份已报告结果得出拍卖清盘率为53%，另有113场拍卖被撤回，清盘率计算中撤回拍卖按未售出房产统计。
这栋位于William Street 23号的三居室Victoria式排屋内部经过翻新，由一名投资者出售，拍卖保留价定为210万元，竞拍起拍价为185万元，两名注册竞拍者加价至200万元后，后续出价在201万元陷入僵局，最终一对海外回流澳洲夫妇放弃竞拍，年轻夫妇以205万元报价与卖家协商成交。
BresicWhitney East的卖房经纪人皮尔斯说，他认为现在卖出房产的机会比三个月前更大，前提是卖家要真正倾听市场的声音。
在Lindfield，一处两代同堂家族持有的红砖房产吸引家庭和开发商关注，最终以355万元成交。
这栋位于Bayswater Road 39号的三居室住宅，成交价比307.5万元的保留价高出47.5万元，两方激烈竞拍数分钟后，建筑商就拿下该地块，价格基本等同于纯土地价值。
Belle Property North Shore的卖房经纪人迪恩表示，开发商看中了该地块29.9米的宽阔临街面，目前全新全砖住宅的销售情况依然非常好，因此可建房地块也卖得很不错。
在Bexley North，一栋六居室住宅被当地多个换房家庭的激烈争夺，最终该房产在拍卖会上被一个来自Canterbury的家庭拍得。
这栋位于Benjamin Street 37号的两层拎包入住住宅价格指引为190万元，最终以221万元成交，仅比其222.5万元的保留价低了1.5万元，共有四方注册且全部积极参与竞拍，所有竞标者都是人口较多或正在扩充的家庭，大家都被这栋房产宽敞的空间所吸引。
Ray White Elevate的卖房经纪人米拉贝拉表示，卖家的策略是设定一个较高的底价，然后在成交当天进行调整。这是一个很难定价的市场，最终完全取决于买家的反馈。记录显示，该房产上一次成交是在2014年，成交价为92.5万元。
AMP首席经济学家奥利弗表示，悉尼现在仍然是非常疲软的市场，销售量大幅下滑，尽管挂牌低迷让成交量略有上升，买家在持币观望，他没有看到恐慌性抛售的迹象，降息还遥遥无期，市场可能还会在一段时间内保持疲软。
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