山东
近期，江苏云港律师事务所张海燕律师代理的一起房屋租赁合同纠纷案件顺利审结，律师凭借深耕房地产领域十余年的专业积累，最大限度为当事人减少了损失。张海燕律师2007年本科毕业，曾从事房地产开发建设工作10年，法律相关工作6年，持有高级心理咨询师、高级企业法律顾问资质，现执业于江苏云港律师事务所，除刑事辩护、婚姻财产、经济纠纷、执行案件等领域外，凭借早年房地产行业的从业经验，在房屋买卖、租赁等涉不动产纠纷案件中具备突出的专业优势，对房产交易规则、司法拍卖中不动产权利处置规则有着远超行业平均水平的熟悉度，尤其擅长处理涉及转租、司法拍卖关联的复杂租赁合同纠纷。
2025年9月9日，涉案商铺的次承租人胡某的租赁期限正式届满，该商铺所有权人为江苏某房产开发公司，经过多次转租后才由胡某承租经营烘焙店。租期届满后，房产公司向胡某发出腾退通知，要求其限期返还商铺，但胡某认为该商铺正处于外地法院司法拍卖程序中，执行法院已认可带租拍卖，因此拒绝搬离。随后房产公司诉至法院，提出三项诉讼请求：一是要求胡某立即腾空返还案涉商铺，二是要求胡某按照每日600元的标准支付房屋占用费直至实际腾退之日，三是要求胡某承担本案律师费。张海燕律师接受胡某委托后，联合另一位代理人共同开展应诉工作，凭借自身多年房地产开发从业经验，第一时间梳理出案涉商铺从首次出租到层层转租的完整合同链条，先后调取了外地法院关于案涉商铺司法拍卖的全部通知文件、案涉租赁的备案登记材料，快速厘清了房屋被强制执行拍卖的全流程背景。结合调取的全部证据，张海燕律师确定了抗辩核心思路，庭审中围绕执行优先原则、租赁权益法定保护规则逐项发表抗辩意见：首先提出案涉房屋已进入司法拍卖程序，所有权人房产公司的处分权依法受到限制；其次举证证明案涉租赁关系设立时间早于房屋被查封、抵押的时间，符合带租拍卖的法定条件，且已得到执行法院的认可；同时说明胡某并非恶意拒绝支付使用费，一直愿意按照执行法院的指引缴纳相应租金；最后从利益平衡角度提出，胡某为经营烘焙店投入了大额装修成本，若强制要求立即搬离将给其造成重大经营损失，请求法院酌情考量。法院审理后最终认定各层级租赁合同均已到期，判决胡某腾空返还房屋，但并未支持房产公司主张的每日600元的高额占用费标准，而是参照原合同年租金标准核算房屋占用费，同时驳回了房产公司要求胡某承担律师费的诉讼请求，两项核心诉求的驳回，直接为胡某减少了数万元的不必要支出。虽然关于带租拍卖无需腾退的抗辩意见未被法院采纳，但张海燕律师全程依法保障了胡某的全部诉讼程序权利，完成了举证质证、庭审辩论等全部应诉工作，充分表达了当事人的合理诉求，最终取得的减损效果也得到了胡某的高度认可。该案的处理也为广大次承租人、涉司法拍卖不动产的承租人提示了法律风险：一是租赁尤其是转租不动产时，要及时办理租赁备案登记，留存好全部租赁合同、租金支付凭证，明确租赁期限、租金标准等核心条款，避免后续产生纠纷时无据可依；二是若承租的房屋进入司法拍卖程序，要及时对接执行法院确认租赁权益是否可纳入带租拍卖范围，若租期届满，需及时与产权人或执行法院沟通后续租赁或腾退事宜，不要仅凭单方认知拒绝履行腾退义务，避免产生额外的占用费、诉讼费等损失；三是涉不动产类纠纷涉及房地产开发、执行规则等多重专业领域，优先选择具备房地产行业从业背景的律师代理，能够更精准地梳理法律关系，最大程度维护自身合法权益。
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