时评 | 社区更新的逻辑重塑与规划赋能

社区更新，是城市更新中离“人”最近的一环，也是检验规划温度与治理效能的试金石。《城市更新“十五五”规划》（下称“规划”）作为我国城市更新领域首部国家级专项规划，为存量时代的社区更新指明了方向。

原文 ：《社区更新的逻辑重塑与规划赋能》

作者 |清华大学建筑学院教授、中国城市规划学会住房与社区规划专委会秘书长 刘佳燕

图片 |网络

从“房屋体检”到“社区诊断”：体检下沉与精准施策。老旧小区改造长期面临“改什么、怎么改”的决策依据问题。仅以房屋完损等级等工程指标决策，改造方案易与居民需求脱节，老年人下楼难等诉求未获回应，导致“政府花了钱、居民不买账”。规划推动城市体检重心下沉至小区，从“房屋本体诊断”拓展为“社区综合诊断”，涵盖三个层次：一是安全底线（结构、消防、管网等），对应规划中危旧房改造、地下管网体检的要求；二是生活品质（公共空间可达性、服务设施覆盖率、无障碍通行度等），对接完整社区、嵌入式服务设施建设导向；三是治理基础（居民参与意愿与渠道、议事协商机制、物业服务覆盖率等）。三个层次综合研判，方能支撑“一小区一对策”。

社区规划师在这一过程中扮演着不可替代的角色。北京、上海、广州的责任/社区规划师实践表明，深入社区的长期陪伴式调研，是体检从报表数字转化为有效信息的关键。在“体检-策划-方案”工作链条中，规划师既是体检结果的“转译者”，将专业技术语言转化为社区可理解的表述；也是社区诉求的“代言人”，将分散的个体声音汇聚为结构化的需求清单；更是把多元需求整合为空间方案和项目清单的“缝合者”。

从“产权碎化”到“街区整合”：空间重组与过程共商。老旧小区的空间困境并非单纯的物质老化，而是产权碎化、空间破碎与需求错配的叠加。规划在完整社区建设、多方协同参与机制等方面的部署，正是对这一困局的系统性回应。

空间整合方面，破解“产权单元”与“治理单元”长期错位的困局是首要任务。以街区为单元进行整体设计，在尊重既有权属的前提下，统一交通组织、合并零散绿地、共享公共服务，释放被围墙割裂的空间潜力，并探索适应成片更新的规划管理规则。

共识凝聚方面，方案公示阶段的反对，大多源于居民对改造方案缺乏充分了解和认同。这需要在改造全流程建立制度化的治理接口——社区议事厅、改造意愿清单、方案比选工作坊等，让多方诉求在方案阶段就获得表达和协商空间。规划师的角色，不是替代决策，而是构建走向共识的程序——设计议题、组织议事、转译意见，在专业方案与生活经验之间搭建桥梁。

适老化方面，“双老化”叠加下，“下楼难”“买菜难”等刚需长期被忽视，适老化内容在资金安排中常被压缩。规划提出加快适老化、无障碍环境建设改造，强调建设儿童友好空间，将银发经济纳入城市功能提升视野。适老化已从“加分项”变为基础性内容。同时也需警惕“银色孤岛”风险，在老幼兼顾的空间布局和代际互助的社区服务中实现代际共融。规划已通过“一老一小”整体解决方案和嵌入式服务设施建设提供了政策接口，关键在于将这些理念转化为空间落位与运行机制。

从“改造竣工”到“长效运营”：治理闭环与经济造血。社区更新最深的痛点在于，改造完成后如何避免“一年新、二年旧、三年回老路”。规划对此给出系统回应：一方面要求“同步完善长效管理机制，提高管理维护水平”；另一方面在投融资上作出安排，包括专项债可用作资本金、推动REITs和资产证券化、构建政府市场居民资金共担机制等。这意味着，社区更新的终点不是竣工验收，而是可持续的长效运营。

治理维度上，核心是解决“有人管”和“有钱管”。改造方案编制阶段就需同步考虑维护责任划分、维修资金续筹、物业服务可持续等问题。将改造后的治理安排作为改造方案的有机组成部分，而非事后补救。社区规划师需以治理需求引导空间设计，将产权与收益规则作为前置约束，形成“空间-产权-治理”闭环。

经济维度上，需正视老旧社区“有生活无生产”的困局。规划将嵌入式服务设施与便民生活圈建设作为完整社区的重要内容，同时强调盘活存量闲置房屋和低效用地，发展银发经济、体验经济等新业态。这为社区更新打开了政策窗口：适度预留弹性空间——沿街底商、闲置公房等，承载便民工坊、社区创客点等微经济业态；探索多主体合作运营，以经营收益反哺社区公共事务，将社区从纯粹的“消费终端”转化为兼具“生产节点”功能。

投融资维度的制度化安排，为上述闭环提供外部支撑。对社区更新而言，规划部署意味着两个转变：在项目谋划阶段，从单一工程投资思维转向以政府、市场、居民资金共担为前提的全周期资金平衡思维，将运营收益与金融工具纳入可行性研判；在规划条件设置上，为市场化运营预留接口，避免“工程做完、运营无门”。社区更新项目是否具备可持续的运营逻辑，将成为项目入库与资金安排的重要考量。

从“房屋体检”到“社区诊断”，从“围墙割据”到“街区整合”，从“改造竣工”到“长效运营”——社区更新的逻辑重塑，最终指向的是让空间重组顺应治理逻辑，让技术工具服务于人的日常尊严。唯有如此，存量时代的社区更新才能真正从“一次性的工程”走向“可持续的进程”。

文章为社会科学报“思想工坊”融媒体原创出品，原载于社会科学报第2014期第1版，未经允许禁止转载，文中内容仅代表作者观点，不代表本报立场。

本期责编：狄书一

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