郑州楼市开始离谱了！中原区万达板块从2.5万变成1.7万

郑州中原区万达板块的业主们本来该守着西郊最热闹的商圈和万达广场等着价格稳稳当当，但现在却在小区快递柜旁边的墙上看到了越来越多手写的"业主直售、比中介便宜、随时看房"的广告纸。

这是2026年7月底，郑州的夏天热得人不想出门。你打开任何一个二手房APP，定位到中原区万达板块，把成交记录按时间排序往后翻，会看到一个让很多西郊老郑州人心里不是滋味的对比：2019年到2020年那会儿，中原万达周边这个靠着商圈、地铁和成熟配套撑起来的"西区居住核心"，二手房的挂牌价普遍在两万三到两万五，部分离万达近、楼龄新一些的小区甚至挂到过两万七八。而2026年上半年这六个月里，真实网签成交的单价，大量集中在一万六到一万八之间。

两万五到一万七，一套一百平的房子，总价缩水八十万。

你千万别觉得中原区万达板块是什么偏远地方。它在郑州西郊的核心位置，中原万达广场是西区最大的商业综合体，周边几条路全是老郑州人熟悉的生活味道。地铁1号线从这儿穿过，秦岭路站、五一公园站走路就到。学校、医院、公园、菜市场，要啥有啥。当年这个板块火起来的时候，全郑州的中介都在喊"西区核心、万达加持"，大批在西郊长大的老郑州人、在附近上班的工薪族、还有看重成熟配套的刚需家庭，全都想在这儿安家。

现在呢？价格回到了2016年附近水平。那些当年觉得"靠着万达永远不会跌"的人，算是切身感受到了什么叫市场的变化。

中原区万达板块从两万五跌到一万七，在郑州楼市这轮调整里算是一个特别典型的"成熟居住区回归"样本。它代表了一类靠着"商圈+地铁+老城生活"这三样东西撑起来的普通居住板块，正在经历一轮实实在在的价值重估。我观察下来，这背后有四个特别真实的变化。

第一个变化，万达这个"定海神针"，作用没有以前那么大了。

中原万达板块当年能卖到两万五，万达广场是最大的功臣。这个2012年前后开业的商业综合体，当年是郑州西区唯一像样的大商场。吃饭、看电影、逛街、遛娃，全郑州西边的人周末都往这儿扎。住在万达旁边，意味着你下楼就是郑州最热闹的地方之一。

但到了2026年，大型商场在郑州已经算不上稀缺资源了。东边有熙地港、丹尼斯，南边有二七万达，北边有惠济万达，西边除了中原万达还多了锦艺城、王府井。中原万达虽然还在，但它已经从一个"全城级的商场"变成了"区域级的商场"。以前整个西区甚至更远的人都来这儿，现在周边几个板块都有自己的商业了，中原万达的辐射范围明显缩小了。

更关键的是，住在商场旁边的体验，其实没有想象中那么好。我一个住在中原万达旁边的朋友跟我吐槽过好几次："周末想逛个万达，停车场排队能把车堵到秦岭路上。平时晚上想出来吃个饭，每家馆子都得排号。最烦人的是楼下那条路，一到周末就堵死，我开车出小区都得等半天。"

当一个板块最核心的配套从"独家优势"变成了"日常烦恼"，它的吸引力就在悄悄打折扣了。而且现在网购这么方便，很多人已经不太去实体商场了，万达对房价的支撑作用远不如十年前那么明显了。

第二个变化，中原区的"老"，是骨子里的老。

中原区是郑州的传统老工业区，当年的国棉厂、电缆厂、煤机厂都扎在这儿。厂区虽然搬走了或者转型了，但留下的家属院、老社区成了这个板块最主要的住宅存量。万达周边的房子，一大半是2005年之前建的老小区，房龄普遍在二十年以上，有些甚至更久。

你去那些老小区里转一圈，感受是很直接的。外立面的马赛克瓷砖早就褪色了，有些地方还掉了，露出水泥底子。没有电梯，每天爬楼对年轻人来说还能忍受，但对家里有老人的人来说就是个大问题。楼道又窄又暗，墙上贴满了各种小广告，铲了又贴、贴了又铲。下水管道时不时堵一下，物业来了通一通，过一阵子又堵。

户型就更不用说了。那个年代的房子讲究"方正实用"，但放在2026年看，很多设计已经过时了。客厅不够敞亮，厨房窄得转不开身，卫生间没窗户、又小又暗。年轻人在网上看多了各种"爆改户型"的视频，眼睛被养刁了，回头再看这些老房子，怎么也看不顺眼。

我认识一个在中原区出生长大的年轻人，工作了几年想买房。他父母住在万达旁边的一个老小区里，他本来也想在附近买，看了几套之后放弃了。他跟我是这么说的："那些房子跟我爸妈住的差不多，我从小住到大，太熟悉那种感觉了。我知道住进去会面临什么——没电梯、没车位、下水道时不时堵、物业基本不管事。我花一百多万买这个？我觉得不值。"

当一个板块的房子整体偏老，而新一代购房者对居住品质的要求又比以前高了太多，这个板块的价格就很难扛住了。

第三个变化，西郊的年轻人在往外走，接盘的人少了。

中原区万达板块的购房主力，一直是两类人：一是在西郊长大的老郑州人，习惯了这个区域的生活，换房还想换在附近；二是在西边上班的工薪族，图的是通勤方便、配套成熟。

但到了2026年，这两类人都在减少。第一类人，老郑州人里的年轻一代，很多已经搬到东区或者新区去了。他们觉得西郊太老了、太挤了、没有新区的开阔和现代感。父母那一辈习惯了西郊的生活，但他们想换个活法。第二类人，在西边上班的工薪族，也有一部分被分流了。高新区那边的新盘又便宜又新，郑东新区虽然贵但是就业机会多，有些人干脆换个工作换个地方住。

当接盘的人变少了，而卖房的人并没有减少，价格就只能往下走。中原区万达板块的成交量在2026年上半年明显萎缩，看房的人少了很多，有些房子挂了三四个月都没卖出去。

还有一个细节：中原区的老龄化程度在郑州各区里算是偏高的。住在这儿的老住户，年纪越来越大，有些需要搬去跟子女同住，有些需要换到有电梯的房子或者更靠近医院的地方。这些人的房子陆续拿出来卖，供应端在增加，但需求端没有同步跟上。供需失衡，价格自然就下来了。

第四个变化，一万七的中原区，性价比到底怎么样？

两万五的时候，中原区万达板块的价格是有点贵的。虽然配套成熟、生活方便，但考虑到房龄普遍偏老、小区品质一般，那个价格里有不小的"西郊情怀"溢价。

到了2026年跌到一万七，我觉得反而比两万五的时候实在多了。一万七是个什么水平？在郑州楼市里，它比南边二七区的老房子贵一点，比东区的新房子便宜一大截，跟西边高新区的一些次新房差不多。考虑到中原万达板块的商业配套和地铁便利度，一万七的价位其实是比较贴近它的真实居住价值的。

但问题是，一万七它还能不能站住？这取决于两方面。一方面，如果接下来郑州的整体房价继续调整，那中原区这个价位大概率还要跟着动。另一方面，如果这个板块能有新的利好——比如老小区改造推进得顺利、或者有新的产业和人口导入——那价格就有可能在目前这个区间稳住。

我自己觉得，一万七的中原区万达板块，对于真正想住在西郊、看重生活便利、又不介意老房子的人来说，比前两年划算了很多。但如果你对居住品质有比较高的要求，那可能需要把目光放到高新区或者更远一点的新盘上去。

说到这我得聊聊我自己的想法。中原区万达板块从两万五到一万七，在我看来是这个老牌居住区在经历一次"去情怀溢价"的过程。两万五的价格里，有很大一部分是"老郑州人觉得这儿就该贵"的惯性。但市场是不讲情怀的，它只看房子本身值多少钱、买家愿意出多少钱。当老房子越来越多、接盘的人越来越少，那个"情怀溢价"就被一点点挤掉了。

一万七的中原区，我觉得比两万五的时候更接近它的真实价值。它依然有成熟配套、有地铁、有万达、有老城区的生活气息，但它也必须要面对房龄老、品质一般、没有电梯这些实实在在的问题。接受这些，你就能在这个价位上找到合适的选择。

说几个我自己现在的想法吧，不一定成熟，就是日常在琢磨的一些东西。

第一，如果你在中原区万达板块有房子想卖，而且房龄超过二十年了，别等了。老房子的流动性本来就在下降，你每等一天，就可能又多一个邻居降价出手。去看看最近两个月的真实网签价，比着那个价格挂出去。别挂个高价等着有缘人，现在的买家连看都不会看挂高了的房子。

第二，如果你打算现在买中原区万达板块的房子，我建议你重点关注两样东西：这个小区有没有加装电梯的可能，以及物业的实际管理水平。没电梯的老小区，现在住着不方便，将来出手会更难。物业方面，你去小区里转一圈就能看出来，楼道干不干净、垃圾有没有及时清、保安在不在岗，这些细节比户型重要得多。

第三，如果你现在既不买也不卖，但手里有中原区的房子在还贷，我建议你抽空去贷款银行问一下2026年的存量房贷利率政策。郑州这边有些银行对老客户有了新的调整空间，每个月少还一两百，一年下来也是两三千。这事花不了多少时间，去柜台问一嘴就行。

第四，也是我最近在跟自己说的——别让一套老房子拖住你换新生活的脚步。中原区的房子从两万五跌到一万七，账面上少了钱确实难受，但如果你一直住在没有电梯的老房子里、每天爬楼、忍受各种不方便，那生活质量上的消耗可能比房价下跌更值得你重视。该置换就置换，别让"等回本"这个念头把你困在原地。

中原区万达板块从两万五到一万七，这个数字背后，是一个"老城核心区"跟时代脱节后被重新定价的过程。它告诉我们，情怀不能当饭吃，惯性挡不住市场的脚步。再熟悉的街道、再怀念的生活，也扛不住时间的磨损和年轻一代的选择。

那你呢？你身边有没有在中原区或者类似的老城区买房的朋友？他们现在是怎么打算的？你现在买房，会为了"生活方便"接受老小区，还是宁愿住远一点也要住新一点的房子？

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