同衡亲历 | “梨园里”花园大道城市更新项目实践——三年驻场陪伴式服务打造花园城市更新样板

封面图图注：开街当日（4月30日19：00）梨园里“梨园舞台”节点

开街盛况，万众瞩目

2026年“五一”期间，通州区梨园镇颐瑞中二路完成升级改造，1.1公里长的“梨园里”花园大道正式开街。这一项目实现了从普通底商前区向集生态景观、商业服务、文化休闲功能于一体的复合型公共空间的转型，开街首日客流数万，被十余家主流媒体报道，成为北京城市副中心文化旅游新热门打卡点。

三年陪伴，匠心独运

“梨园里”花园大道的成功背后，是清华同衡规划设计研究院三年如一日的驻场陪伴与匠心独运。突破传统服务模式，以全程陪伴式服务覆盖策划、规划、设计、施工、运营每一个环节，探索出一条“规划统筹、运营支撑、多方协同”的可复制城市更新路径。这不仅是花园城市建设的“梨园样本”，更是对民生温度与实践价值的完美诠释！

图1 项目组合影

紧扣首都花园城市要求的在地化实践

作为落实首都花园城市建设要求的重点民生工程，清华同衡规划设计研究院首先编制完成梨园镇花园街区概念规划，明确全域空间布局与实施路径。依托本地“梨文化”特色IP和副中心南部交通枢纽的区位优势，联动环球影城、韩美林艺术馆等文旅资源，聚焦居民高品质公共空间需求，确立“梨园花开、园城相融”的核心理念。通过“双向赋能”更新模式，既推动街道、社区“花园+”功能升级，又为产业、商业载体提供“+花园”赋能，实现人、居、产、境的深度融合与生活、生产、生态空间的协同发展。

按照规划，2024年初率先启动八通线临河里站至土桥站南侧7.42公顷区域一体化改造，打造1.4公里活力发展带并申报市级资金支持。2024年底启动颐瑞中二路作为首发示范段打造标杆，二者一横一纵构成梨园镇东部片区城市更新核心空间骨架。

一条街，三种期待

“梨园里”花园大道，一条街装下了民生、文旅、发展三种期待。北接韩美林艺术馆，南连环球影城主题公园，地理位置得天独厚。改造前，这里绿化封闭、业态零散、公共空间不足；改造后，这里成为集生态绿化、特色商业、休闲打卡、光影夜游功能于一体的复合型街区。封闭绿化带变身开放式口袋公园，梨园文化元素融入空间设计细节，专属IP“梨园里”深度融入环球影城外溢经济带，实现“以街带区”的联动发展效应。

图2 街区现状情况

图3 街区改造后实景效果

四大突破，构建全流程陪伴式实施路径

区别于以图纸交付为服务终点的模式，清华同衡规划设计研究院将办公地点设置于项目一线，三年驻场推进项目实施，重点突破四大实施难点：

1.角色延伸：从“规划设计者”到“资金申报协作者”

资金保障是项目推进前提。全程配合镇政府开展市级资金申报工作，前期梳理政策要求，确保设计精准对接，核对工程量清单保障数据无误；评审、答辩、预算复核等环节安排专业人员跟进，保障项目顺利通过审核，资金足额到位。

图4 全流程深入跟踪

2.灵活破局：以“可移动装配式设施”破解用地约束

项目实施核心难点是规划商业空间位于代征绿地及公园绿地范围内，按传统政策无法建设永久性建筑。系统梳理土地权属档案，明确边界后突破固化思维，采用预制装配式商业盒子作为载体。其无需开挖地基、不破坏地下管线，符合临时建筑管理要求且可随时挪移，既满足用地管理规定，又补足商业空间供给缺口，为同类项目提供借鉴。

3.用户导向：将多元需求纳入全流程设计环节

设计方案始终以服务使用者需求为核心，未采取闭门造车的设计模式：

1）“使用者”需求：新增17个商业盒子，统一退线布置，内侧避让乔木，商业外摆区与步行道交错布局，不影响底商经营，为消费者提供舒适体验。

图5 街区步行空间

2）“商户”需求：设计40㎡、60㎡两种标准模块商业盒子，面宽进深比控制在1:3以内，配套大尺寸橱窗与半开放空间，适配四类业态，商户可灵活调整。每个点位预留水电接口，缩短入驻周期，保障商业活力快速释放。

图6 装配式建筑厂内施工阶段（标准模块）

图7 盒子外装效果（40m²）

图8 盒子外装效果（60m²）

3）“运营”需求：改造封闭绿化带为开放式口袋公园，通过景观动线引导客流进入商业区域，实现生态与商业双赢。绿化种植以“梨园里·遛花去”为主题，搭配十二生肖艺术灯、光影展示设备打造特色IP。

图9 街区效果

图10 “韩美林”十二生肖艺术灯/达斯琪全息设备

4. 前置谋划：将运营思维嵌入规划设计全周期

本项目自启动即引入运营方参与方案研讨，根据运营需求动态调整商户外摆空间需求、夜间照明标准、电源点位设置等内容，避免设计实用性不足问题。预留193㎡“梨园舞台”，可容纳1500余人开展活动，预留充足电力容量，满足各类活动需求，未来还可联动相关资源，为街区持续注入活力。

图11 “梨园舞台”平日与节日活动对比

开街即火，幸福样本

清华同衡规划设计研究院经过累计超过700天的驻场、超过6000小时的设计工时，“梨园里”花园大道终于以完美的姿态呈现在世人面前。开街当天，17个商业盒子100%入驻、同步开业；五一假期日均客流破万人次；十二生肖搜集令、古风NPC互动等活动让孩子们流连忘返……整条街飘着咖啡香与食物香气，满是热热闹闹的烟火气。居民们纷纷点赞：“现在出门就能拍美照、买咖啡、逛小店，幸福感直接拉满！”商户们也表示：“户外外摆的模式让顾客距离更近，氛围松弛，生意比预期好太多！

结语：

三年“深度陪伴”，围绕民生需求，为副中心打造出“推窗见绿、出门进园、坐下消费”的美好生活场景。“设计全程跟进、政策灵活破局、运营前置考量”的“梨园模式”，为北京同类城市更新项目树立标杆，让大家看到设计价值不仅在于绘制图纸，更在于沉到项目一线，陪着项目成长，做出让老百姓满意的好作品。

参与部所：

建筑分院建筑一所、机电工程设计所、结构工程设计所

详细规划与设计分院城市设计所

编者按

北京城市副中心十年，从蓝图擘画到街巷生长，一座新城的肌理在理性规划与日常生活的交汇中渐次明晰。本系列以“同衡亲历”为线索，回望北京城市副中心十年建设的关键瞬间：有体系构建的冷静思考，也有街巷更新的细微温度。从控规蓝图到绿心生态，从高线公园到夜间消费场景，每一次规划都是一次关于未来生活的设计。十年磨砺，一幅“人民之城”的图景正在成形；这既是城市的成长史，也是规划者与城市共生的成长记。

同衡亲历持续更新 ··· ···

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封面图/头图｜供稿部门

本文供稿｜清华同衡 建筑分院、详细规划与设计分院