超级重磅！兰州发布新规：支持危旧住房自主更新、原拆原建！

“原拆原建、自主更新”，正在成为城市更新领域最受关注的关键词和行动力。

它代表一种完完全全的新模式，此前，浙江、上海、北京、湖北等地已在此方面进行了较多探索和实践。

现在，这股风潮终于吹到兰州了。

8月28日，兰州市自然资源发布了关于《兰州市中心城区城镇危旧住房自主更新原拆原建实施意见》的公告。

以下为摘录的重点内容：

一、概念定义

本意见所称城镇危旧住房自主更新、原拆原建是指国有土地上，建筑使用年限较长、建设标准较低且缺乏维修加固价值，经专业机构鉴定危险等级为C级或D级的危旧住房和国有企事业单位非成套住房，在原址用地内重建并由房屋所有权人共同承担相关责任、资金和风险的改造行为。

二、适用范围

本意见适用于兰州市中心城区（城关区、七里河区、西固区、安宁区行政辖区）范围内土地、房屋权利清晰的城镇危旧住房。其他区域可参照执行。

已纳入多幢改造范围、土地房屋征收计划和土地储备计划的，不适用本意见。涉及不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑等法律、法规规定的保护对象的，按相关规定执行。

三、改造原则

（一）坚持居民自愿。房屋所有权人是危旧住房解危除险第一责任人，在改造工作中实行资金共筹、方案共商、改造共管、责任共担、成果共享，经改造范围内90%房屋所有权人同意后方可启动实施。

（二）坚持民生优先。将消除房屋安全隐患、补齐民生短板作为改造核心任务，加大规划、土地、不动产等政策创新供给，探索长效可持续运营模式，着力优化人居环境、完善配套功能、提升城市品质，有效破解城市治理难题。

（三）坚持因地制宜。在遵循国土空间总体规划的基础上科学确定改造模式，鼓励结合实际灵活采取单幢独立改造、相邻多幢组合改造、老旧小区成片改造等多元方式实施，支持跨宗地连片自主更新。危旧住房自主更新原则上不得增加住宅套数。

四、资金筹措和监管

危旧住房改造费用包含原有建筑拆除、土建新建、配套设施修缮、公共环境整治等，资金来源遵循“房屋所有权人自筹为主、政府补助为辅、社会资本补充”的筹措原则，主要分为以下三类：

（一）房屋所有权人自筹。自主更新改造所需资金由房屋所有权人按照改造后的住房建筑面积共同分摊，可通过提取住房公积金、动用住宅专项维修资金、住房公积金组合贷款、商业贷款等多渠道筹集资金，也可争取原实施单位共建资金作为补充。

（二）政府补助。符合相关补助资金支持条件的改造项目，由住建、发改、财政等部门按规定申报争取中央城镇保障性安居工程补助资金、中央预算内资金等各类专项资金。

（三）社会资金。依法引入市场主体，支持其通过直接投资、间接投资、参股、提供专业化物业服务以及运营车位、广告、配套商业和公共服务设施等多种途径参与改造，相关运营收益可用于冲抵建安成本。

若政府财政补助、社会引入资金因政策调整、市场合作终止等客观因素无法足额落实到位的，改造费用由全体房屋所有权人自行全额承担。

项目应开立改造资金监管账户，与项目相关的自筹资金、住宅专项维修资金、贷款资金、补助资金等均应纳入监管账户，专款专用、封闭管理，由辖区住建部门负责监管。

五、组织实施

（一）确定实施主体。单一产权的，由房屋所有权人自行担任或委托专业机构作为实施主体；涉及多个产权人的，房屋所有权人可委托业主委员会或选派业主代表成立自主更新委员会作为实施主体，也可委托专业机构（原产权单位、物业服务单位、国有企业等）作为自主更新改造的实施主体，依法取得相关授权委托证明，明确委托人和受托人在自主更新改造活动中的权利、责任和义务，并负责组织房屋所有权人协商、自主更新项目实施方案编制、项目资金筹措、改造协议签订、报批报建等工作。

（二）项目策划生成。实施主体持授权委托证明材料向属地住建部门提交申请，由住建部门将项目信息、改造范围、建设内容等录入兰州市“多规合一”业务协同平台，推送各部门开展线上合规性审查，审查通过后取得项目代码。部门有修改意见的，完善后重新录入平台审查。

（三）实施方案编制。项目策划生成后，由实施主体组织开展民意调查，结合业主自主更新意向委托专业机构编制项目实施方案，明确改造模式、建设内容、房屋分配、资金筹措、规划设计（包含改造范围、总平面设计、户型设计、建筑间距与退界、日照分析等要素）、建设时序、运营管护等具体内容。

（四）部门联审指导。实施主体持项目申请、委托授权证明、实施方案等材料，向属地住建部门提出申请。属地住建部门对相关材料审核通过后，依托兰州市工程建设项目审批管理平台向相关部门进行推送，由各部门同步开展线上联合审查指导。辖区住建部门汇总各部门意见后，统一出具《联合审查指导意见》。

（五）方案深化确认。实施主体按照《联合审查指导意见》对项目实施方案进行深化完善，并组织100%房屋所有权人确认后，按规定报属地区政府（管委会）审议。经属地区政府（管委会）同意后，实施主体根据项目实施方案与全体房屋所有权人共同签订协议书，明确房屋分配、腾空时间、出资比例、项目建设周期、资金缴存与监管、违约责任等具体事项。

（六）房屋产权归集。双方协议签订后，由实施主体对涉拆房屋的不动产权证书进行归集，并向不动产登记机构申请办理房屋产权归集手续。不动产登记机构为涉拆房屋加注限制性附记，对涉及处分（包括出售、赠与、抵押等）或面积变更的登记申请不予受理。

（七）许可手续办理。实施主体凭项目实施方案、属地区政府（管委会）同意意见及其他法定申请要件向自然资源、住建部门申请办理建设工程规划许可证或规划同意意见、施工许可证及质量安全监督手续。

（八）施工建设及竣工验收。由实施单位委托具有相应资质的施工单位按基建程序组织施工，工程款按工程进度经实施主体确认后，分期支付至其专有账户。施工建设完成后，实施主体按相关规定向住建部门申请竣工联合验收，依法依规办理规划核实、消防验收（备案）及竣工验收备案等相关手续。

（九）不动产登记。验收通过并完成竣工验收备案后，由实施主体持产权证明、分配协议、竣工验收备案文件等法定材料，向不动产登记部门申请办理房地一体首次登记，将房屋权利登记至原房屋所有权人名下，并同步注销原不动产登记。

六、支持政策

（一）规划方面

1.对于不涉及新增用地的危旧住房改造项目，免予办理《建设用地规划许可证》和《规划条件通知书》。

2.允许住宅适度扩容用于改善居住品质，产权面积≤50㎡套内可增加不超过原面积30%的建筑面积，产权面积＞50㎡套内可增加不超过原面积20%的建筑面积。非成套化住房改造，可额外增加使用面积不超过4㎡厨房和3㎡卫生间。

3.项目改造增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、风道、外墙保温等附属设施，建筑面积单独核算，其新增建筑面积不计入容积率。

4.支持利用小区内空地、拆除违法建筑腾退土地、首层架空等空间，增设适老、适幼、社区服务、党群活动、公共景观休憩、消控室、污水处理、供热等配套公益性公共服务和市政基础设施，其新增建筑面积不计入容积率。

5.允许房屋所有权人按照不超过建成后住房总建筑面积10%的比例配建商业设施和经营性公共服务设施。

6.受客观条件限制，单幢住宅独立改造及相邻多幢住宅组合改造的，若建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的，可按照不低于现状条件控制。

7.老旧小区整体改造的，鼓励按照集约用地原则优化空间布局，采取多、高层建筑方式实施改造建设，适当增设公共活动空间和公共服务配套设施，完善小区人居环境。

8.对多种功能混合、难以分离的房屋，可统一规划、整体改造，办公、商业等非住宅功能按原房屋所有权面积实施。

（二）土地方面

1.危旧住房原拆原建改造项目，延续原有土地使用权类型，改造前宗地为划拨的，重建后延续划拨属性；改造前为出让的，重建后延续出让属性。

2.对于不计入容积率的新增建筑面积，以及增设的配套商业设施或经营性公共服务设施，免于补缴土地价款，后期分割上市交易时，受让主体按申请受理时点、同地段同用途基准地价楼面价的40%（不作基准地价系数修正）补缴土地价款。

（三）不动产方面

1.原土地权利性质为划拨的，新增部分仍以划拨方式办理不动产登记；原已办理分户转移登记且已办理分户划拨补办出让手续的，涉及新增建筑面积以划拨方式使用土地采取注记的方式予以明确。

2.改造启动时，涉及多产权主体的，允许由产权人依法共同决议确定实施主体归集产权。项目完成联合验收、房屋实测，满足不动产首次登记办理要求后，登记机构可直接分户办理首次登记，将新建房屋权属登记至对应原产权所有人名下，权证土地使用年限接续原证书剩余期限。

3.改造范围内涉及公房的，公房承租人能够完善房改手续的，可以凭公有住房买卖合同、公有住房出售审批表等材料申请房改转移登记后，作为权利人参与城镇危旧住房改造。

公房承租人暂无法完成房改手续的，公房所有人（如单位或政府相关部门）需与承租人充分协商后，公房所有人作为权利人参与城镇危旧住房改造。

4.城镇危旧住房改造项目房屋产权手续不全的，由辖区政府负责组织完善手续，在土地及房屋主体、功能、面积无争议的前提下，可先行办理危旧住房改造相关手续。

七、附则

本意见自印发之日起施行，有效期2年。本意见实施过程中，如遇国家或省相关政策调整，按照上级规定执行。