保利发展的守与攻

文丨乐居财经 曾树佳

保利发展围绕“稳经营、去库存、谋发展、守底线”的主线，在经营工作中，取得了成效。

今年上半年，保利发展继续巩固自己的优势，主要做到了三点：

其一，实现销售签约金额1351亿元，保持行业领先地位；

其二，聚焦深耕高能级城市，新拓展投资金额384亿元，均投向核心城市，其中前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%；

其三，经营活动现金流量净额246亿元，造血能力强劲。

当下，房地产市场仍处于筑底阶段，但“好房子”建设，已成为行业新发展模式的重要方向。保利发展也紧跟趋势，推动“三好房子”建设。

上半年，它发布“保利好生活体系”，系统构建居住价值体系，总结标杆项目经验，针对高端改善、品质改善、功能改善、首次置业四类客群需求对应的四条产品线，分别形成管理指引手册，保障“好生活”场景真正落地。

这些举措，使得该公司进一步筑牢了经营和发展的底盘。

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销售基本盘稳固，聚焦核心城市

上半年，保利发展的销售与投资答卷，可以用两个关键词概括：高质量的“收”，和高度聚焦的“投”。

在销售端，该公司的回款效率与核心城市“护城河”持续加固。期内，其全口径签约金额达到1351.06亿元，对应签约面积631.94万平方米。

更值得关注的是两个结构性指标：销售权益比提升至84%，这意味着合作项目占比被主动压缩，利润归属更加扎实；同期回笼资金1110亿元，回款率约82%，为后续投资提供了坚实的“弹药”。

从城市能级看，核心城市（一线 强二线）贡献了95%的销售额，其中一线城市占42%，二线城市占44%，二者几乎平分秋色。

这印证了公司清晰的战略定力，即便市场整体承压，高能级城市的改善型需求，依然表现出稳定的支撑力。

项目层面也有亮点，5个单盘销售额超30亿元的项目，合计贡献约210亿元，占总销售额的15.5%。

此外，在投资端，保利发展则是近乎满权益的“重仓”策略。

上半年，它新增21个项目，计容建面166万平方米，拓展金额高达384亿元，折算楼面均价约2.3万元/平方米，可见全部聚焦于高价值土地。

期内，其拿地权益比高达98%，这种高权益占比的投资姿态，保证了未来利润的含金量。

保利发展一二线城市拓展总地价占比，超过94%，核心城市占比达到100%。北上广深杭这五个头部城市，吸收了82%的投资金额。

将资源高度锁定于核心城市，既是对需求分化趋势的精准适配，也是为后续高货值产品放量和利润释放预埋的“先手棋”。

在拿地过程中，保利发展也遵循“城市发展-产业结构-人口结构-收入预期-购房意愿-居住需求”的分析逻辑，依托客研体系研判成果，保证了投资质量。

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REITs打通闭环，第二曲线表现突出

盘活存量方面，保利发展也有自己的一套方法论。

它紧抓商业不动产REITs发行契机，以广州保利中心、佛山保利水城时光汇作为底层资产组合，全力推动公司首单商业不动产REITs的申报与发行，打通商业不动产的资本化通道。

此外，上半年，该公司也通过产成品销售、退换调、转经营等方式盘活资源。

其中，通过展示焕新、优化产品、以租促售等综合手段，实现产成品签约455亿元；通过退换调、资产转让等多种举措，盘活土地资产约76亿元；通过转经营等方式回收资金约89亿元。

如果说REITs是盘活存量的“退出通道”，那么不动产经营的规模扩张，则是让资产在持有期内持续创造价值的“引擎”。

上半年末，保利发展的商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产，累计在营面积 668 万平方米，新开业46万平方米。

其中，住房租赁新增开业33万平方米、5729间，累计在营 4.1万间；面对市场需求不足的压力，写字楼出租面积净增13万平方米，出租率提升2个百分点；酒店平均入住率同比提升1个百分点。

而不动产服务方面，保利物业市场化拓展能力持续增强，上半年第三方新拓展项目的单年合同金额约14.06亿元，其中超 80%聚焦核心城市；同时，拓展质量进一步优化，单年合同金额超千万元的第三方新拓展项目占比55.1%。

报告期内，保利物业实现营业收入88.3亿元，实现归母净利润9.33亿元，其中，第三方项目物业管理收入32.9亿元，同比增长18.4%。

第二增长曲线的成型，为保利发展提供了更为强劲的内生动力。

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经营性现金流稳定，有息负债压降

保利发展持续筑牢自身的财务安全垫。

截至年中，其资产负债率较年初下降0.45个百分点至71.79%，连续第六年下降，公司货币资金余额1338亿元，较去年末上升109亿元，占总资产比例为11.48%，在手现金较为充足。

上半年，该公司经营活动现金流量净额245.52亿元，连续第九年保持为正，体现了其稳定的造血能力。

期内，保利发展的有息负债余额为3325亿元，较年初减少86亿元。其中，它累计完成81亿元公司债发行，最低利率3年期1.85%，5年期2.20%，创公司债券融资利率新低。

同时，债务期限结构持续优化，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增3年以上有息负债占比67%。

融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。

上半年，保利发展新申请注册50亿定向转债，已于5月份取得证监会注册批文。

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不断自我调整，深化"好房子"体系建设

在行业的深度调整期内，保利发展也在不断地进行自我调整。

早在今年1月，保利发展2026年第一次临时董事会会议，就审议通过了《关于总部组织机构调整的议案》，启动新一轮组织架构优化。

根据调整方案，保利总部将设立十大职能部门，具体包括：董事会办公室、综合管理中心、战略投资中心、财务金融中心、不动产运营中心、审计与风控管理中心、人力资源中心（保利商研院）、党群工作办公室、纪检监察工作办公室和党委巡察工作办公室。

其中，较受关注的调整，是将“运营管理中心”和“产品管理中心”，合并调整为“不动产运营中心”，进一步服务于该公司向“不动产生态平台”的战略转型。

保利发展的调整，不只在组织架构层面，它还将调整的颗粒度，深入到品牌、产品与服务上。

今年4月，保利发展在广州举办"保利好生活趋势大会"，正式对外发布"保利好生活体系"与全新品牌主张——"三好保利，用心生活"。

所谓"三好"，即好产品、好服务、好生活。三个词层层递进：产品是底盘，服务是纽带，生活才是最终交付给用户的答案。

为了让"好生活"从口号变成可落地的方法，保利提炼出了一条"好生活营造公式"：真需求×强性能×长运营。三个维度之间并非简单相加，而是相得益彰，提升产品的最终体验。

支撑这套理念落地的，是该公司成立了"保利好生活研究院"。

保利发展的这一轮品牌升级，本质上是行业从增量开发走向存量运营时代，一家头部企业对"房子究竟是什么"的重新回答。

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