中期业绩解读丨中海地产：销售逆势增长，财务持续稳健

▌摘要

2026年上半年，房地产市场仍在调整周期，中海地产统筹发展与安全，实现销售额人民币1,343.5亿元，同比增长11.8%，权益销售规模位居全行业第一，销售端逆势领跑。期内实现收入976亿元，同比增长17.3%；股东应占核心溢利79.3亿元。收入端保持增长，利润端有所承压。财务安全边际持续夯实，净借贷比率降至27.2%，平均融资成本仅2.76%。整体看，中海呈现“销售逆势增长、盈利阶段性承压、财务稳健领先”的格局，一线城市聚焦战略与商业REITs转型构成其核心看点。

销售业绩：销售额逆势增长，销售韧性显著强于行业

销售额逆势增长，权益销售额稳居行业第一，保持了较强的发展韧性。2026年上半年，中海地产实现销售额1,343.5亿元，同比上升11.8%；相应销售面积450万平方米，同比下降12.1%，呈现“量降价升”特征，销售均价结构性提升。根据中国指数研究院数据，中海地产权益销售额居全行业第一，销售韧性显著强于行业。

行业领先的销售业绩，得益于中海两项发展策略。一方面是中海地产强聚焦安全性、确定性更高的一线城市，抓住其他重点城市的结构性机会。2026年上半年，中海地产（不含中海宏洋）在香港及北京、上海、广州、深圳五个城市实现合约销售额人民币789.9亿元，占公司（不含中海宏洋）合约销售额的68.6%；其中北京247.5亿元、深圳225亿元、上海149.2亿元、香港133.1亿元。同时，中海地产抓住了其他重点城市的结构性机会，在部分重点二线城市坚持“核心地段+标杆产品”策略，打造多个热销项目，成为公司销售规模的重要支撑。

图1：中海地产合约物业销售额（亿元）

另一方面，中海地产持续迭代升级产品，抢占市场。“中海好房子”持续发力，“中海好房子Living OS”系统持续迭代。中海地产持续迭代升级产品，在核心城市落地全新产品代系“萬方安和”，引领市场，安澜北京、中海·玖樹满和、安澜上海等项目实现热销。期内高品质交付2.1万套房屋。

保持精准投资，聚焦核心城市。期内于中国内地8个城市及香港新增9幅地块，新增土储总建筑面积76万平方米、权益建筑面积74万平方米，总地价78.6亿元、权益地价76.6亿元；七月初至今再于北京、深圳、香港、太原、宁波新增9幅地块，权益地价256.8亿元；年初至今合计新增购地18宗，权益地价333.4亿元。

业绩表现：营业收入实现两位数增长，盈利能力较强

收入逆势增长，整体盈利能力领先行业。2026年上半年，中海地产实现收入976亿元，同比增长17.3%；毛利率16.1%，仍保持在较高水平；经营溢利125.5亿元，同比增长3.5%。受投资物业公允价值变动、土地增值税计提大幅增加及应占联营合营溢利减少等因素影响，股东应占溢利70.3亿元，利润有所承压。剔除汇兑净损益及投资物业重估后，股东应占核心溢利79.3亿元。中海地产持续保持一定利润规模，盈利能力好于行业。

图2：中海地产收入与股东应占溢利（亿元）

得益于较强的盈利能力，中海地产保持稳定分红，持续回馈股东。期内，每股基本盈利为人民币0.64元，董事局宣布派发中期股息每股港币23仙。

2026年上半年，中海地产商业运营业务收入35.8亿元，在市场承压环境下稳中有升。其中写字楼收入17.2亿元、购物中心11.6亿元、长租公寓1.8亿元、酒店及其他5.2亿元。购物中心出租率95.3%，销售额、客流同比分别增长11.4%、7.9%，同店销售、客流同比亦分别提升4.5%、9.2%；写字楼续租率63.1%、出租率稳定在78%，购物中心和写字楼稳健经营支撑商业运营收入。

物资采购和供应链管理服务增长强劲。其他业务外部收入21.6亿元，其中物资采购和供应链管理服务外部收入20.5亿元，同比上升35%，延续2025年的高速增长，业务增长动能强劲。

中海地产持续探索康养业务。期内中海康养北京锦宸项目开业，成为公司探索康养新模式、拓展经营型业务的标杆产品。

2025年中海地产实现华夏中海消费REIT上市，打通了商业物业资管闭环，凭借持续迭代的资产管理能力与灵活应变的运营举措，将持续推动经营性业务向资产管理业务转型。

图3：中海地产2026年上半年商业运营业务收入构成（亿元）

负债及流动性：各项指标均保持良好，经营性现金流改善

中海地产始终坚持审慎稳健的财务策略，严守安全底线，各项指标均保持行业前列。截至2026年6月末，持有银行存款及现金1,211亿元，占总资产13.7%，现金充裕度业内领先。净借贷比率27.2%，较年初34.2%下降7.0个百分点，负债管理卓有成效，负债率处于行业最低区间。期限结构方面，一年内到期借贷648.6亿元，占总借贷27.3%，下半年到期归还借贷298.5亿元，短期偿债压力可控。

图4：中海地产净借贷比率与平均融资成本

融资策略方面，中海地产充分发挥融资平台优势，灵活运用多种金融工具，积极管理有息借贷规模。期内境内外融资84.4亿元，其中境内成功发行一期25亿元低息债券，提早或到期偿还债务175.1亿元，净偿还债务90.7亿元。截至2026年6月末，中海地产总借贷人民币2,372.2亿元，较2025年底减少101.5亿元。平均融资成本降至2.76%，处于行业最低区间。

现金流管理方面，中海地产坚持以现金流管理为中心，加强销售回款，经营性现金流入显著改善。期内，中海地产销售回款780.1亿元、其他经营回款71.9亿元，总经营回款852亿元，经营性现金净流入285.2亿元，同比显著改善。

结语

总体来看，2026年上半年，中海地产在行业深度调整期交出了一份“销售逆势领跑、财务稳健领先”的答卷。面向未来，中海地产的战略路径清晰，将继续坚持“客户为本、品质保障、价值创造”核心价值观，实施“一专双驱优生态”战略业务结构，专注不动产开发运营主航道，强化住宅开发与经营性业务双轮驱动，巩固提升行业领导地位。在行业筑底延续、分化加剧的背景下，其攻守兼备的内生发展韧性有望支撑持续稳健高质量发展。

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