北京
8 月 28 日，多部门连续发布两份重磅文件，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；中国人民银行、金融监管总局同步出台《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，从住房销售模式、预售监管、现房推进、开发融资、个人住房信贷等多个维度打出政策组合拳，推动房地产发展新模式加快落地，切实维护购房群众合法权益。
在商品住房销售管理制度层面，新规对预售制度作出进一步规范，抬高预售准入门槛。按照通知要求，实行预售的商品住房项目，单体建筑必须完成主体结构封顶，同时强化预售资金全流程监管，购房者缴纳的首付款、住房贷款等全部购房资金，应当全额纳入预售资金监管账户。为保障市场平稳过渡，设置政策缓冲区间：通知实施前已经取得建设工程规划许可证的项目，继续沿用原有预售条件与资金监管规则，避免新旧政策切换对存量项目造成冲击。
推行现房销售成为本次制度改革的核心方向之一，力求实现 “所见即所得”，从源头化解延期交付、楼盘烂尾等风险。政策明确，通知施行之后，新出让土地项目、已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先采取现房销售模式；已经取得建设工程规划许可证的在建项目，则鼓励开发企业转向现房销售，同时对现房销售实施备案管理，规范现售流程。
配套保障机制同步完善。各地将优化土地供应节奏，科学统筹房地产用地供给规模；落实房地产项目主办银行制度，一个项目确定一家主办银行，由主办银行独立或者组建银团提供开发贷款，理顺项目融资链条。同时精简工程建设审批环节，压缩审批时限，大力推行 “交房即交证” 改革，实现房屋交付与不动产权证书办理同步落地，提升购房者办事体验。
信贷政策同步配套改革，开发贷款与个人住房贷款规则同步更新。开发端明确预售项目开发贷款期限最长不超过 5 年，现房销售项目开发贷款最长不超过 7 年，依托主办银行机制实现项目资金闭环管理。
面向购房者，个人住房贷款规则迎来多项重要变化。个人住房贷款最高期限由 30 年上调至 40 年，贷款额度不能超过住房评估价值，贷款 1 年以上执行按月还本付息，给购房者提供更长还款周期，适度分摊月供压力。
贷款发放时点作出关键性调整，从机制上规避 “未收房、先还贷” 的痛点。现房销售项目，个人住房贷款在销售备案之后发放；预售项目，必须等到项目完成竣工备案之后才可发放个人住房贷款，把还贷节点后置到房屋具备交付条件之时，强化对购房人的权益保护。
针对存量浮动利率房贷，新规给出协商调整路径。当存量房贷利率和当期新发放房贷利率出现明显偏离时，借款人拥有自主选择权，既可以和银行协商修改原有合同利率，也可以申请新的贷款置换原有存量房贷。利率加点由借贷双方协商确定，但不得低于当地政策划定的加点下限，置换后的贷款本金不超过原有剩余贷款规模。同时明确禁止以房产重估增值为依据追加购房贷款，堵住违规加杠杆的渠道。
政策也兼顾困难群体的还款压力。对于因收入阶段性下降而还款承压的存量房贷客户，按照市场化、法治化原则，银行可与借款人协商，通过延后还款时间、贷款展期、暂缓还本等方式灵活调整还款计划，缓解居民阶段性债务压力。
系列政策兼顾开发端风险防控与购房人权益保障，一方面通过抬高预售门槛、推广现房销售、规范开发融资，夯实行业风险防控底座；另一方面优化房贷期限、放款节点、存量贷款调整机制，兼顾刚性和改善性住房需求。随着各项细则落地，将进一步重塑商品房交易规则，助力房地产市场平稳健康发展，加快构建新的发展模式。
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