没等来降息，先等来40年房贷！

没有等来降息，先等来了40年房贷。

以前都是在笑日本的人，70岁还要去餐厅打工、开出租车，现在发现不过是先行服罢了。

最新的重磅房地产政策出来了，一大堆文件。

我就挑三个比较重要的新变化来讲，其他什么支持上市地产公司再融资这些也不算什么新变化。

一是烂尾楼的问题，建立开发贷款主办银行制度。首先是开发贷资金由银行全程封闭管理，倒逼资金优先用于项目建设完工，其次是买房申请的贷款，要在等预售房房子建好竣工，银行才开始放按揭贷款。

二是不良率的问题。

申请房贷的，银行审核的要求是：月房贷支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在60%以下。

三是最长30年的房贷变为最长40年的贷款年限。

四是存量遇到还款压力的居民，可和银行协商调整还款方案。

如何来看待地产新政呢？作用是什么？以及我们普通人要做如何应对？

按照重要性的优先等级

个人认为肯定是银行啊。

你看这个开发贷款主办银行制度以及月房贷收支比控制在50%以内。

这两条新变化都是银行。

来看德勤的两组数据。

一组是12家商业银行对公贷款的不良率.

2025年年末，对公房地产业贷款不良余额合计2,830.91亿元，不良率3.97%，较上年末3.68%上升0.29个百分点。

像四大行中工农建的对公不良率都上涨了，其中，中国银行对公不良率最高，升至6.26%，上升1.32个百分点。

而在个人住房贷款不良方面，不良余额合计2,435.14亿元，平均不良率为0.73%，较上年末0.64%上升0.09个百分点。

四大行中工农建中，中国银行是下降的，工商银行的个人住房贷款不良率上涨最多。

说白了，就是新增不良贷款变多了，银行的风险变大了。

你看，工商银行和交通银行个人按揭不良余额涨幅超过40%，新增不良压力是很突出的。

银行靠什么赚钱？靠放贷啊。

那么新政的开发贷款主办银行制度，这是针对对公贷款。

而月房贷收支比控制在50%以内，这是针对个人贷款。

这就很明显了，四个字：先救银行。

排第二重要的是延长40年房贷。

我看网上很多人对此很有意见。

拜托，这东西说实话跟你根本没啥关系。

再直白点，跟普通大众的关系不大。

我们不妨再看早些时候的楼市新政，就拿公积金贷款来说，海南公积金贷款个人最高提至100万，夫妻双方提至120万，苏州个人公积金贷款提高150万，夫妻双方提高到200万，广州个人公积金贷款提高至100万，两人或两人以上公积金贷款提高至200万，甚至共同申请的最高提高到360万！

你把这个公积金贷款提高和40年房贷结合起来，答案不就出来了嘛。

它主要是针对这个有稳定收入的那群人。

啥叫稳定收入啊？是有饭碗的、是有交公积金的，

私人企业，不交公积金的一大把，就算交大部分也是最低档的交。

这部分它就不适合这个40年房贷新政。

你过了35岁就是中年人了，都是企业淘汰的群体，你有啥稳定收入？

第三个的话，就是对已经背负房贷的，可以去跟银行去沟通，这个确实是不错。

因为可以减轻压力、去负债。

而去负债三个字，也正是我想说的，这是目前大部分人最应该做的事情。

给大家讲个真实的例子。

我一个大学同学，2021年买了广州市中心老破小，当时是4万多一平，不到50个方，200多万。再加上其他的杂七杂八以及装修，总共花了260多万

你知道现在他那小区房价多少吗，也就100万出头啊。

5年时间，亏了160万，也就是一年亏32万，

你要知道，他跟他老婆加起来一年收入都不到30万。

这就是时代的无奈。

而且现在还有一个点，就是当下要央妈降息，是挺难的。

我前不久发过一篇文章，说国内利率的下行空间被卡住了。

这个卡住主要是外部。

一个是石油价格高位，通胀风险加剧。

二是全球主要国家利率都在往上走，你看美债都超5个点的利率。

哪怕我们的货币政策是独立的，但考虑到汇率和资金外流的压力，

当下再降利率的概率，真的不大。

在这样的大背景之下，去负债是最佳之选，同时还要想着开源。

现在热钱都在AI上，我建议大家尽量多看看这个行业。

不是说要你去投资这个行业，而是要学会利用人工智能，给自己减负增效。

比如用这些工具帮你减少工作时间，那么晚上你就能多跑一小时的外卖，也是不错的。

这话可能你听起来不舒服，但事实又是这样。

哪怕你不用，也要懂一点。

保持学习的能力，总归是不错的。

在去负债周期下，总得找点事情来做。

熬过去，等待下一个上升周期。

这期就聊到这，我们下期再见