公募排队进场当“包租公”，投资者却用脚投票？

8月17和18日，两天有5只公募REITs在证监会官网挂出“准予注册”批复。对一家基金公司而言，拿到这张批文，就像拿到了新产品的“出生证”。2026年以来，已经有20只公募REITs获批（不含扩募）。

当“出生证”开始密集发放，传递出的信号远不止于发行提速：高速公路、供热管网、酒店、购物中心、保租房、产业园……越来越多的存量不动产，正在被装进证券化的“货架”，走向资本市场。

一边是审批端的“踩油门”，一边是二级市场的持续探底。就在8月18日3只产品集中亮相当天，中证公募REITs全收益指数盘中下探925.23点，刷新年内低点。供给扩容、估值承压同时出现，一幅中国公募REITs市场五年发展史上，耐人寻味的画面拉开帷幕。

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五单齐发，每一单都是“第一”

所谓“注册批复”，则是这类产品上市前的最后一道监管关卡。一只公募REITs从项目申报、交易所审核，到证监会准予注册，走完全流程才算领到“准生证”，随后才能启动询价、发行、上市。

因此，证监会的批复，历来被视为观察这一市场供给节奏的“温度计”，批文挂得越多，意味着短期内将要发行上市的新产品越多。截至8月30日，今年20只公募REITs获批，其中新上市产品10只，合计发行规模353亿元。

图源：罐头图库

翻看8月17日和18日公募REITs批复清单，分别为华泰紫金华住安住商业REIT、博时山东铁投路桥REIT率先亮相，平安西安高科产业园REIT、山证晋中公投瑞阳供热REIT、国泰海通中国建筑租赁住房REIT随即跟进。

8月17日获批的华泰紫金华住安住商业REIT，是深交所首单酒店型商业不动产REITs，也是国内首单由民营酒店集团主导的酒店公募REITs。

该基金由华泰证券（上海）资管管理，合同期限32年，预计募集规模12.39亿元；原始权益人为华住集团牵头设立的酒店和公寓投资平台上海安住此间，底层资产是广州天河体育中心美居酒店与全季酒店、上海江桥万达桔子水晶酒店三家门店，均为核心城市商圈与交通枢纽。

博时山东铁投路桥REIT，是全国首单跨黄河路桥公募REITs。该基金由博时基金管理，合同期限18年，发行规模约11.89亿元，原始权益人为山东铁投集团等三方，底层资产为连接济南与德州的济南长清黄河公路大桥。这座大桥是S105济南至聊城公路跨越黄河的关键构造物，于2025年12月申报至上交所，从受理到获批，历时约8个月。

平安西安高科产业园REIT，是陕西省首单产业园公募REITs，由平安基金管理，合同期限为40年，拟募集规模12.95亿元，底层资产为西安高新区软件新城软件研发基地二期项目，估值12.93亿元。

截至6月末，西安高新区软件新城软件研发基地二期整体出租率达88.33%，入驻企业以软件研发、信息技术服务类为主，汇聚了阿里巴巴丝路总部、蚂蚁科技、科大讯飞等一批行业龙头。值得注意的是，该项目在问询阶段曾主动将估值下调4.93%。

山证晋中公投瑞阳供热REIT，填补了山西省公募REITs的空白。该基金由山证（上海）资管管理，合同期限22年，底层资产为晋中市榆次区市政供热管网，覆盖供热面积1217.28万平方米14.53万用户，居民占比超九成。运营方瑞阳供热在区域市占率达77.65%，2023年以来营收稳定在2.5亿元左右。

国泰海通中国建筑租赁住房REIT，则是中建集团体系内首单租赁住房REIT，也是全市场第十单保租房REIT。该基金由国泰海通资管管理，合同期限长达62年，项目估值13.14亿元。2026年度、2027年度净现金流分派率预测为4.04%、4.05%；首发资产为中建.幸孚+公寓（上海松江店），提供保租房房源2432套，是松江区规模最大的保租房项目，自2021年运营至今已跨越培育期。截至2025年末，中建集团持有租赁住房项目36个。

这五单放回即将走过8个月的2026年，能够看到REITs的扩容节奏。3月，东方红隧道股份高速公路REIT、中航北京昌保租赁住房REIT打头阵；4月，易方达广西北投高速REIT、中航中核能新能源REIT相继获批，当月24日中金唯品会、汇添富上海地产、国泰海通砂之船、中信建投首农食品四单商业不动产REITs集中拿下批文；6月华夏保利商业REIT、华安锦江商业REIT、华安陆家嘴商业REIT等商业类产品再度成批落地。8月的“五连发”，延续了月度批复密度逐级抬升的轨迹。

审批提速的背景是，2025年12月，证监会发布63号文《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》及21号公告，正式启动商业不动产REITs试点，将写字楼、购物中心、酒店等纳入发行范围，并大幅简化审核流程，底层资产池从传统基础设施全面外扩。

值得关注的看点，一是首批4只REITs指数基金已于6月获批并于7月成立，为市场引入约12亿元增量资金，有望改善流动性并推动资源向优质龙头集中；二是扩募机制持续优化，申报间隔由1年缩短至6个月，博时蛇口产园REIT有望成为首单完成两次扩募的产品，首发+扩募双轮驱动格局逐渐形成。

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公募REITs总计94只，

收益分化明显

截至8月末，全市场已上市公募REITs达94只，总规模约2264亿元。从2021年6月首批314亿元启航至今，公募REITs市场五年间实现了从探索试点到常态化发行的跨越。

图源：罐头图库

审批端为何如此高效、机构端为何逆势抢跑？

批文密集落地，并非偶然。对中国经济而言，高速公路、产业园、管网、租赁住房等基础设施大多已过了大建设周期，进入运营为主的存量时代。REITs恰恰是存量时代的钥匙，原始权益人把成熟资产卖给公众投资者，一次性收回资金，再去投新的项目，存量变成了新的资本，形成投资、运营、退出、再投资的循环。

平安基金表示，当前我国公募REITs市场已迈入常态化申报、高质量发展新阶段，在盘活存量资产、打通投融资闭环、培育新质生产力方面的作用日益凸显。

此外，当前经营权类REITs约5.4%的平均IRR，显著高于十年期国债收益率。对管理人而言，REITs产品已经从试点任务演变为固收+和养老理财体系中的收益增强工具。

公募REITs的收益由两部分构成：底层资产的分红现金流，以及二级市场的资本利得。

分红来自制度设计。监管要求REITs将每年不低于90%的可供分配金额以现金形式分配给投资者，远高于普通上市公司的分红意愿。2026年这一高比例分红特征被发挥到极致。截至目前，全市场已上市REITs接近九成年内已实施分红，累计分红82亿元。

图为已上市公募REITs分红比例排名前十的产品

从2026年公募REIT产品收益率看，中金山高集团高速公路、招商基金公路高速公路、华夏中国交建高速排名前三，今年的收益率分别为15.37%、13.49%、13.34%。

上市至今公募REITs收益率排名前十的公募REIT产品，分别为华夏首创奥特莱斯REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、嘉实物美消费REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏金茂消费REIT、国泰海通济南能源供热REIT、华夏华润消费REIT、易方达华威农贸市场REIT、红土创新深圳安居REIT，产品收益率位于47.21%-77.12%之间。

数据来源：wind

相比之下，产业园、仓储物流板块年内普遍承压，部分产品跌幅超40%。这一分化印证了当前REITs市场结构性行情的特征，资金更青睐现金流确定性强的保租房等抗周期资产，而对基本面存疑的产业园、仓储物流资产则保持谨慎。

数据来源：wind

当然，机遇与挑战并存。2026年以来中证REITs全收益指数下跌5.4%，最新收盘价955.33点，近一年下跌11.25%，二级市场承压明显，部分新产品甚至出现“破发”。

2026年以来出现上市首日破发的新产品主要有：中航中核汇能新能源REIT，2026年7月28日上市，首日下跌5.83%，为年内第二只首日破发的REIT；华泰三峡新能源REIT，2026年8月7日上市，盘中一度下跌近3%破发，但尾盘翻红收涨0.06%。另外还有跌破发行价的存量/次新产品，如汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT等。

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资产端分化明显，

下一站是什么？

据中证鹏元测算，2026年公募REITs新增发行规模在保守、基准、乐观三种情景下分别可达990.62亿元、1116.87亿元、1311.11亿元，基准情景较2025年的438.78亿元同比增幅近160%，全年总规模保守估计将突破3,000亿元。

这一供给体量，已高于主板2023-2025年各年度发行规模，也显著高于2024-2025年科创板与创业板两年的累计发行规模。

从结构看，商业不动产已成为扩容主力。今年以来商业不动产REITs已发行9只，合计募集约203亿元，但商业不动产与传统基础设施经营的不同在于，前者收益更依赖租金收入、招商能力与消费环境，项目价值不仅取决于区域和规模，更考验运营主体的精细化能力。

五年前，首批9只产品上市时，市场问的是REITs在中国能不能活。如今，94只产品、2264亿元规模，问题已经变成：这么多REITs，哪些值得拿十年？

近一年来中证REITs全收益指数下跌超11%，市场在为下一轮分化定价，资金正在用脚投票，也正在把出生证的含金量，交还给资产本身。基金公司在火速布局的同时，更需要精挑细选优质底层资产、强化运营管理能力，才能在分化加剧的市场中赢得长期信任。