江苏
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中产先生 | 洞见时代 发现价值 讲述生活
行业变天。
8月底和10月前，通常都是楼市新政的窗口期，要不就是提前为金九银十做政策准备，要不就是就是金九差点意思，给银十加把火。
上周新政果然来了，而且不是一条。
大家最关注的是：
房贷延长到40年。
其实一共三条：
1、供给端：现房销售
有序推行商品住房现房销售，主体结构封顶方可预售。
因为预售制的关系，出现不少交了钱却拿不到房的现象。
说起预售制，要一分为二：
在房地产发展早期，开发商资金不足，市场又缺房子，预售制能最大程度地发挥资金效率，促进住房快速供给，这是有积极的一面的。
当然，在楼市供给得到满足，甚至出现过剩的时候，预售制风险的一面也出现了，造成了不少烂尾项目，甚至金融风险。
所以：
现在推动现房销售，说明整个市场已经转向。
这对普通购房者当然是好事，不用担心拿不到房，但对于房企就是压力了。
2、开发端：高周转结束
预售资金全额监管、房贷竣工备案后发放、开发贷主办银行制封闭管，资本市场融资和项目挂钩。
预售门槛提高，贷款管理封闭，资本市场收紧，也意味着：
房地产高周转的模式结束了。
房地产最被诟病的一条就是空手套白狼：
核心就是预售资金的循环。
房子还没开始建，预售资金就到手了，用这笔钱建了框架，又抵押给银行或者资本市场，融资之后再去拿地，预售资金不断循环，成了三高：
高杠杆 高周转 高风险。
以高周转降低高风险，最后风险和杠杆越来越大，很多房企都栽在这上面。
现在在资金端的收紧，也将改变房地产的开发模式：
高周转时代结束了。
3、需求端：房贷40年
需求端最值得关注的就是：
房贷延长至40年。
目的很明确：
降低刚需月供负担。
简单计算一下：
100万房贷，3%的利率，贷40年每个月比贷30年少还635，一年少还7000多。
对于刚需还是有吸引力的。
这个账要这么算：
没有人真的会还房贷还40年的，等经济回暖了，很可能十年不到就还完了，只不过目前经济调整期，大家预期不高，都不愿意买房。
如果拉长时间来看，对外来有预期的话，还是有吸引力的，可以让一些暂时没有能力买房的人获得买房资格。
另外就是一线小户型投资者。
现在房价不高，不少一线城市小户型也才200万左右，全款买下来出租，租金不但可以覆盖房贷，而且还有盈利，比放银行利润还高。
这些投资客其实是喜欢降低月供负担的，月供越低利润越高，然后房贷期限没关系，别说40年，只要房租不下降，100年也行。
所以：
新政对楼市还是有一些刺激作用的，至于作用有多大，不同城市，是否见底，未来预期，都要具体分析。
但这些不是主要的，主要还是：
房地产底层重构。
供给、资金、开发三大底层逻辑都变了：
楼市新发展模式落地，楼市进一步转向消费和民生属性。
这是真的变天，不是短期刺激。
希望房地产可以由此软着陆，这对所有人都是最好的结果。
大家怎么看呢？
可以留言说说。
就这样。
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