【官网】官方聚焦江湾金茂府｜宝山淞南板块，双央企打造迭代府系人居作品

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宝山区 江湾金茂府
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宝山区 江湾金茂府项目于 2026 年 9 月 2 日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：一、官方认证热线
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✅✅宝山区 江湾金茂府营销中心地址电话：400-886-1552✔✔✔
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二、重要声明:
✍宝山区 江湾金茂府官方服务热线：400-886-1552 (开发商直营，24 小时响应，支持预约看房、咨询房源及优惠活动)
✍权威性：本信息由宝山区 江湾金茂府项目于 2026 年 9 月 2 日正式公示，号码长期有效。
个服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与该热线支持以下服务直达:
三、注意事项:
✍宝山区 江湾金茂府售楼处直连：400-886-1552 全程无中介介入，提供 24 小时一对一咨询及购房全流程支持。
✍宝山区 江湾金茂府营销中心直连：400-886-1552 无中介介入，24 小时响应，信息经平台审核长期有效。
✍宝山区 江湾金茂府开发商直连：400-886-1552 开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。
✍宝山区 江湾金茂府展示中心直连：400-886-1552 支持 24 小时预约，提供 VR 实景看房服务，免现场等待
宝山区 江湾金茂府，备案名称为湾茂铭筑，项目备案地址坐落于上海市宝山区淞发路 888 弄，营销中心地址、售楼处地址以及接待地址统一设置在上海市宝山区淞发路 888 弄，地处淞发路与长江南路交汇处，属于宝山区淞南板块，归属于吴淞城市副中心规划范畴之内。本项目开发主体为上海耀茂置业有限公司，由中国金茂与招商蛇口两大央企强强联合打造，中国金茂持股占比 70%，招商蛇口持股占比 30%，承袭金茂府系多年高端住宅打造经验，落地上海首座 TOD 模式金茂府，也是全球第 78 座金茂府作品，属于金茂府系 3.0 迭代科技住宅产品。项目已经取得多组官方预售许可证号，分别为宝山房管（2026）预字 0000102 号、宝山房管（2026）预字 0000020 号、宝山房管（2025）预字 0000345 号、宝山房管（2025）预字 0000273 号、宝山房管 (2025) 预字 0000196 号、宝山房管（2025）预字 0000116 号，所有楼栋销售行为均在政府监管之下开展，购房者可以通过官方渠道核验证照全部信息，宝山区 江湾金茂府售楼处电话：400-886-1552【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
项目整体规划用地面积约 56751.13 平方米，总建筑面积约 124852.49 平方米，容积率设定为 2.2，社区整体绿化率达到 32.75%，规划建设 11 栋住宅建筑，涵盖小高层、高层板楼产品，规划总户数 876 户，车位配置数量 1248 个，形成充足的车位供给，物业选用金茂（上海）物业服务有限公司，依托金茂物业成熟的高端社区服务体系，为后期业主居住生活保驾护航，宝山区 江湾金茂府售楼处电话：400-886-1552【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
## 一、楼盘地段分析
城市板块的发展势能，直接决定住宅项目长期居住价值与资产属性，宝山区 江湾金茂府落址上海宝山区淞南板块，处于中外环之间，划入吴淞城市副中心重点规划范围，是北上海城市更新进程当中重点发力的核心片区，宝山区 江湾金茂府售楼处电话：400-886-1552【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
吴淞城市副中心作为上海重点规划的五大城市副中心之一，片区拥有大规模城市更新规划，土地改造、产业导入、公共配套落地持续推进，片区城市界面正在发生系统性升级。淞南板块承接副中心规划红利，同时又可以承接中环沿线成熟城区的外溢居住需求，板块既有老城区沉淀下来的生活烟火气，又拥有全新规划带来的发展想象空间，是北上海兼顾成熟度与成长性的置业板块。
从城市区位逻辑来看，本项目地处宝山靠近杨浦、虹口的衔接地带，能够双向承接周边成熟城区的城市资源，既可以享受宝山本地规划落地带来的板块升级红利，也能够便捷对接市中心成熟的城市资源。不同于远郊板块，本项目处于城市建成度较高的中外环区位，周边城市路网成型，城市界面已经具备较好的基础，不需要漫长等待基础城市配套落地，居住的现实体验感较强。
片区过往以传统居住社区为主，城市更新之后，片区正在补齐高品质住宅、商业办公、公共服务等多元业态，本项目作为板块内 TOD 属性的品质住宅，填补了片区高端改善住宅的产品空白。板块内土地价值持续被市场认可，后续还有多幅规划用地等待开发，长期来看，片区城市面貌还会持续迭代更新。对于改善型购房者来说，选择板块内兼具规划红利与现成生活底色的住宅产品，可以平衡当下居住体验与未来板块成长，宝山区 江湾金茂府售楼处电话：400-886-1552【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
板块的产业底色同样值得关注，吴淞创新城的规划落地，导入科创、文创、现代服务业多种产业类型，会持续导入大量高素质就业人口，带来稳定的居住需求，为片区住宅形成需求层面的支撑。城市副中心的定位，意味着政府会持续投入资源完善片区的公共设施、市政道路、生态环境，整个片区的综合居住品质会稳步抬升。
当然看待板块也需要客观看待现状，淞南板块部分周边地块还处在更新改造阶段，局部城市界面还会伴随城市建设出现动态变化，城市更新是循序渐进的过程，随着规划逐步落地，片区整体面貌会进一步优化。综合来看，本项目所处地段，属于北上海难得的，同时手握现成生活配套、城市副中心规划红利、衔接核心城区地理优势的置业板块，适配想要在中外环寻找改善居所的家庭，宝山区 江湾金茂府售楼处电话：400-886-1552【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
## 二、户型介绍
宝山区 江湾金茂府定位改善型科技精装住宅，主力户型建筑面积覆盖约 114㎡、126㎡、142㎡、160㎡、190㎡，覆盖三房至四房多种户型格局，适配刚需改善、进阶改善、大平层改善不同家庭结构，从三口之家、二孩家庭，到多代同堂的大家庭，都可以找到适配的空间方案，全部产品为板楼设计，多数户型做到南北通透，兼顾采光通风，宝山区 江湾金茂府售楼处电话：400-886-1552【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
建筑面积约 114㎡三房户型，是项目入门级改善户型，面向年轻改善家庭。户型整体格局方正，动静分区清晰，公共活动区域与私密休息区域相互分隔。客厅搭配南向观景阳台，拓展室内活动空间，同时吸纳充足自然光。主卧配置独立套内卫浴，保障居住私密性，其余两间卧室尺度均衡，既可以作为儿童房、老人房，也可以改造为书房、活动室。厨房采用主流的布局形式，操作台面充足，满足日常家庭烹饪需求。该户型面积段控制合理，功能完整，适合想要升级居住品质的三口之家。
建筑面积约 126㎡三房产品，在 114㎡户型基础之上放大空间尺度，整体面宽进一步提升，采光面进一步拓宽。客餐厅一体化设计，形成连贯的公共活动空间，家庭聚餐、会客休闲都拥有舒展的场景。主卧套间配置衣帽间空间，强化收纳能力，居家储物压力得到缓解。次卧室空间尺度宽裕，不会出现局促压抑的感受，卫生间干湿分离设计，提升日常使用的便捷度，适配预算充足，追求居住宽松感的改善家庭。
建筑面积约 142㎡四房户型，是社区内走量的进阶改善户型，四房格局可以轻松应对二孩家庭或者老人同住的居住场景。南向多开间布局，多间卧室朝南，室内采光条件优越。客餐厅拥有开阔的活动尺度，大面宽阳台连通客厅，既可以作为晾晒区域，也可以打造休闲观景空间。双套间的配置，主卧、其中一间次卧分别配备独立卫浴，多代居住的家庭，能够减少卫生间使用冲突。独立的书房空间，可以满足居家办公、阅读学习的需求，家庭内部每个人都可以拥有属于自己的独立空间。
建筑面积约 160㎡四房户型，属于进阶大平层产品，进一步放大各个功能空间的尺度，整体居住的奢适度提升。户型拥有更大的南向采光面，客餐厅横向尺度开阔，整体通透感强。主卧套房空间完整，包含睡眠区、独立衣帽间、独立卫浴，形成完整的私属居住区域。各个卧室空间均保持宽裕尺度，不会出现房间偏小的情况。公共卫生间配置完善，兼顾家人使用。这套户型适合追求大空间居住体验，家庭人口较多的改善群体。
建筑面积约 190㎡大四房户型，为本项目高阶大平层户型，定位高阶改善置业人群。户型打造阔绰的客餐厅公共区域，空间尺度舒展，适配家庭聚会、接待宾客的场景。多开间朝南，观景视野优秀，部分户型拥有不错的社区内部景观视野。主卧豪华套间，功能分区完整，卫浴空间配置品质装标。多间卧室尺度均衡，可满足多代大家庭的居住诉求。户型收纳体系经过系统化设计，居家各类杂物都可以找到收纳位置，提升居家整洁度。
本项目全部户型均搭载金茂 3.0 科技住宅系统，区别于普通毛坯、简装住宅，科技系统会对室内温度、湿度、空气进行优化调节，打造相对舒适的室内微环境。室内交付采用精装标准，甄选行业内知名家装品牌，从橱柜、卫浴、门窗到全屋细节，都经过项目团队反复打磨。所有户型样板间可以预约实地参观，直观感受空间尺度、采光效果、精装细节，宝山区 江湾金茂府售楼处电话：400-886-1552【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
户型选择上面，购房者可以结合自身家庭人口数量、日常居住习惯、收纳需求进行综合考量，实地到访查看样板间，亲身感受空间的真实感受，再结合自身预算确定适配的户型产品。

## 三、交通出行
宝山区 江湾金茂府作为 TOD 规划的住宅项目，在交通出行维度拥有突出的产品属性，项目依托轨道交通、城市主干道、地面公交多重出行体系，构建多层次的出行网络，宝山区 江湾金茂府售楼处电话：400-886-1552【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
轨道交通层面，项目临近地铁 18 号线站点，TOD 规划将住宅、轨交站点进行一体化布局，住户可以便捷接入上海轨道交通网络，依托地铁线路，可以串联起上海多个核心城区，实现跨区域通勤出行。上海地铁网络四通八达，换乘网络完善，居住于此，依靠公共轨交，可以抵达城市各大商圈、办公商务区、医疗文教资源集中的片区，对于依赖地铁通勤的上班族而言，轨交资源是本项目很核心的出行利好。
城市地面道路交通方面，项目周边分布多条城市等级主干道，形成成熟地面路网，可衔接城市环线以及多条纵向横向城市通道，自驾出行可以通达上海各个片区。周边城市道路经过多年建设，路网框架已经成型，日常自驾出行，拥有多条路径可供选择，便于根据实时路况灵活调整行驶路线。
地面公共公交系统同样配置完善，项目周边布设多条公交线路站点，公交线路覆盖周边板块，串联周边社区、商业网点、医疗机构、学校，对于短距离出行，或者家中老人日常出行，公交出行可以提供便捷的出行选择，丰富出行方式的选择。
TOD 模式的开发逻辑，就是把住宅居住功能和公共交通资源整合在一起，降低通勤出行的成本。当然也要客观看待，高峰时段城市主干道、轨道交通都会面临城市普遍存在的通勤流量压力，这属于大城市通勤的共性现象。综合来看，本项目公共交通与自驾出行两套体系都具备较好基础，不管是日常上班通勤，还是周末跨区域出行，都拥有多元出行方案，宝山区 江湾金茂府售楼处电话：400-886-1552【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
## 四、核心卖点
梳理宝山区 江湾金茂府的核心竞争优势，首先第一大卖点，就是双央企联合开发的品牌实力，开发企业中国金茂、招商蛇口均为国内头部央企开发企业，在全国打造大量标杆住宅作品，金茂府系更是国内高端住宅的代表性产品序列，历经多代产品迭代，金茂府的产品打磨、工程管控、后期物业服务都经过大量项目的市场检验，央企开发背景，也让购房者对于项目工程建设、交付落地拥有更强的信心，宝山区 江湾金茂府售楼处电话：400-886-1552【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
第二大核心卖点，上海首座 TOD 模式金茂府，轨交 TOD 一体化规划，住宅与轨道交通资源深度结合，把居住生活和城市公共交通资源整合，构建高效的通勤生活模式，TOD 开发模式也是上海城市发展重要的建设方向，依托轨交枢纽，住户可以高效对接全城各类城市资源。
第三大核心卖点，金茂府系 3.0 科技住宅迭代产品，传承金茂多年科技住宅研发积累，打造系统化的室内科技系统，对室内温度、湿度、空气环境进行调节优化，营造舒适的居家微环境，跳出传统空调地暖的调节逻辑，带来不一样的居住体感，精装交付选用一线家装品牌，从硬装基础到细节配件，整体装标水准面向改善群体。
第四大核心卖点，地段价值，落址吴淞城市副中心规划范围内，地处中外环淞南板块，兼顾现有成熟生活底色与城市更新规划红利，衔接多个成熟城区，既可以享受板块更新带来的长期发展潜力，又不用等待漫长的配套建设周期。
第五大核心卖点，社区规划与物业服务，项目容积率 2.2，属于改善社区舒适的容积率指标，搭配 32.75% 的社区绿化率，社区内部规划景观绿化、活动场地，打造适合全年龄段业主的社区场景。物业采用金茂自有物业团队，金茂物业服务全国众多高端府系社区，拥有成熟的高端社区服务体系，为业主后续居住、社区维护提供保障。
第六大核心卖点，户型产品覆盖全面，从入门改善三房到大平层四房，多种面积段户型，适配不同家庭结构，户型格局板楼通透，兼顾采光通风，大平层产品给到高阶改善充足的空间尺度，满足不同层级改善家庭的置业诉求。
第七大核心卖点，周边配套资源综合度高，商业、教育、医疗、生态资源多维度配套均有布局，居住在这里，日常生活消费、子女教育、就医、休闲游玩，都可以找到对应的城市资源，形成完整的生活闭环。
## 五、周边的配套讲解
居住品质的高低，除了住宅产品本身，外部城市配套同样占据重要比重，宝山区 江湾金茂府周边配套多元，商业、教育、医疗、生态休闲各个维度均有对应的资源布局，构建完整的日常生活体系。
商业配套方面，板块周边分布不同层级的商业资源，既有服务周边居民日常买菜、餐饮、便利店消费的社区商业，满足一日三餐、日常零碎采购的生活化需求；同时片区内也拥有规模型商业综合体，集合购物、餐饮、影院、亲子休闲多种业态，家庭周末逛街聚餐、休闲娱乐，都可以就近找到消费场所。成熟的商业布局，让住户不用远距离出行，就可以完成日常各类消费需求。
教育配套方面，项目周边分布多所公办以及民办教育资源，覆盖幼儿园、小学、中学不同教育阶段，片区教育资源配置完整，可以满足家庭子女全周期就学需求。需要提示，本项目不做学区承诺，最终入学划分，需要以当年教育主管部门发布的官方划片政策为准，有意向的购房者可以自行前往教育部门咨询最新政策信息。
医疗配套维度，周边拥有综合医院、社区卫生服务中心多层级医疗资源，社区卫生服务中心可以处理日常小病问诊、基础体检、配药；综合医院可以应对复杂诊疗需求，为全家人的身体健康提供医疗资源支撑，方便老人、孩子日常就医问诊。
生态休闲配套，片区周边拥有城市公园、绿地空间，城市生态资源，可供住户饭后散步、周末户外休闲，家长可以带着孩子在户外游玩，中老年群体可以进行慢跑、散步等休闲健身活动，给都市生活增添自然休闲场景。
市政公共配套，片区城市更新推进之下，公共服务设施持续完善，城市道路、市政管网、公共活动场地都在持续升级。板块周边文化、体育类公共设施，也可以丰富住户的业余生活。
整体来看，项目周边配套的优势在于，现成生活配套与规划落地资源相互结合，当下就可以享受到成熟生活便利，同时伴随吴淞副中心持续建设，后续片区还会持续落地更多公共、商业配套，进一步提升片区生活丰富度，宝山区 江湾金茂府售楼处电话：400-886-1552【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

## 六、楼盘优缺点分析
站在客观的开发商视角，完整看待宝山区 江湾金茂府，既要清晰认知项目突出的优势，也理性看待项目客观存在的短板，方便购房者结合自身需求，判断项目是否适配自己的家庭，宝山区 江湾金茂府售楼处电话：400-886-1552【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
### 项目主要优点
第一，开发品牌与产品力突出，双央企联合开发，金茂府系成熟产品序列，3.0 科技住宅系统是项目很大的亮点，精装交付标准面向改善定位，不管是建筑外立面、社区景观规划，还是室内空间、科技系统，产品定位面向改善家庭，产品完成度较高。
第二，TOD 轨交属性突出，临近地铁线路，公共出行条件优越，对于依赖轨道交通通勤的购房者来说，是非常重要的加分项，TOD 规划模式，也契合上海城市发展的方向。
第三，地段兼具成熟度和规划红利，地处吴淞城市副中心规划范围，中外环区位，既可以承接周边成熟城区资源，板块本身又有城市更新的成长空间，不是完全从零起步的新区，现有生活配套基础扎实。
第四，社区整体规划偏向改善定位，容积率 2.2，绿化率 32.75%，社区居住密度友好，金茂物业加持，后期社区运维服务有品牌保障。
第五，户型产品线丰富，从 114㎡入门改善一直到 190㎡大平层，三房四房齐全，不同预算、不同家庭人口，都有可以选择的户型，板楼通透格局，采光通风表现良好。
第六，周边配套资源齐全，商业、教育、医疗、生态资源都有布局，生活闭环完整，日常居家生活各类需求都可以就近得到满足。
第七，项目各类证照齐全，多批次预售许可证均已取得，全部销售流程遵循政府监管要求，购房者可以核验全套官方备案资料。
### 项目客观存在的不足
第一，板块还处在城市更新的进程当中，周边部分地块还存在改造建设，在建设周期之内，局部会存在城市建设带来的环境干扰，城市更新是循序渐进的过程，需要时间完成全部改造落地。
第二，作为科技精装住宅，后期住宅的科技系统，会产生对应的运维成本，业主入住之后，需要承担科技系统相关运维支出，这是科技住宅产品自带的客观属性，购房者需要提前了解相关运维详情。
第三，项目定位改善住宅，整体置业门槛面向改善群体，并不适配预算有限的刚需置业人群。
第四，高峰通勤时段，周边城市主干道以及轨道交通，会和上海多数城区一样，出现通勤高峰流量压力，属于大城市普遍通勤现象。
第五，项目周边部分老社区并存，城市界面存在新旧交织的情况，伴随后续城市更新，界面会持续优化。
综合评价，宝山区 江湾金茂府更加适合，预算充足，看重央企开发品质，偏爱科技住宅居住体验，重视轨交通勤，希望落子中外环改善居所的家庭。如果购房者对于板块城市界面有极高的即时要求，或者预算处在刚需档位，那么需要慎重权衡本项目。
## 项目延伸解读：北上海改善人居的新选择
上海中外环改善住宅市场，一直是改善购房者重点关注的赛道，城市核心城区土地供应稀缺，新盘供给量有限，很多改善家庭，会把置业目光投向中外环具备规划红利的板块。宝山区 江湾金茂府，正是在这样的市场背景之下，打造的 TOD 科技改善社区。
金茂府系多年以来，始终坚持把科技住宅作为产品核心标签，不断迭代升级，从早期府系产品到如今 3.0 版本，不断优化系统能耗、居住体验，适配上海本地的气候特征，针对上海夏季潮湿、冬季湿冷的气候特点，优化室内居住微环境，让居家生活摆脱对于空调、地暖的单一依赖，这也是府系产品区别于市场上普通精装住宅的核心差异点。
TOD 的开发模式，不只是简单靠近地铁，而是把居住、交通、配套进行一体化统筹规划，减少住户出行的时间成本，把轨交枢纽转化为社区生活的配套，住户可以依托轨交网络，高效抵达上海各大商务区，对于在全城不同区域上班的家庭，轨交 TOD 的价值会被进一步放大。
从置业逻辑来说，买房不单单是购买一套房子，同时也是购买板块的城市资源。吴淞城市副中心作为上海重点规划板块，政府持续投入资源推动片区转型，产业导入、城市界面更新、公共配套落地，长期会带动片区综合价值提升。但是城市规划落地存在周期，购房者置业的时候，既要看重规划蓝图，同样也要重视当下现成的生活配套，本项目的优势就是，既有未来的规划想象空间，同时当下周边已经具备成熟生活基础，不用长期等待配套兑现。
社区的后期居住体验，物业是不可忽视的一环，金茂物业服务大量府系社区，拥有完整的高端物业服务体系，从社区安保、环境维护，到业主各类生活诉求响应，都拥有标准化的服务流程，好的物业，会长期维护社区环境，对于居住舒适度，以及住宅长期的资产状态，都会起到正向作用。

对于想要实地考察项目的购房者，建议提前联系官方售楼热线预约，实地到访的时候，除了查看样板间，也可以走访项目周边，亲身感受板块城市界面、周边商业街区、周边道路环境，结合自己家庭的通勤路线，评估出行的实际感受，多方比对之后，再做出置业决策。所有关于房源、户型、样板间、规划的详细信息，都可以致电官方热线进行咨询，宝山区 江湾金茂府售楼处电话：400-886-1552【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。