一揽子房地产新政策有何影响？多家券商如此研判

2026年8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部门联合出台了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》《关于完善商品住房销售制度的通知》等重要文件。

上述文件从销售制度、信贷体系、资本市场三个维度协同发力，对房地产金融与销售制度进行了系统性重构。多家券商就此先后发表观点，在他们看来，未来的行业竞争的重点，将从过去的“拼规模”，彻底转向“拼品质”，房企高周转模式将终结，转而进入质量竞争时代。

销售制度：现房销售成为长期方向

中信证券在研报中指出，政策推广商品住房现房销售，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。这首先会增进市场的信用，维护消费者权益，增强消费者信心，很大程度减少交付纠纷，其次会增进房屋品质，推动开发企业以增强房屋质素来实现去化，告别加快周转的老路。

从中长期而言，现房销售是有助于产业链高质量发展的，短期而言，更是有助于稳定房地产市场供求关系的。当然，在现房销售时代，企业在资金实力、融资成本、产品开发层面的差异会更加凸显。在实行有定金的现房销售制的香港房地产市场，头部公司的市占率明显较高。

中金公司则认为新政策是对我国住房销售制度的一次深刻改革。本次改革采用“新老划段”，新项目优先现房销售，新项目如采用期房销售，其预售时点变化和资金监管趋严也在推动着现房销售成为首选项。此外，新政策还明确土地款缴纳期限、开发贷期限和拨付、个人按揭发放时点等关键配套政策。本次改革的首要目的在于保护购房人权益，也有助于防范房企高周转带来的潜在金融风险，以及调节供给能力以适配存量时代的需要。

招商证券则表示，从风险防范的角度来看，本次政策一方面提出“优先现房销售”，另一方面进一步规范预售条件并要求加强预售资金监管，或有助于更前置防范“保交楼”风险，更好保护购房人合法权益。

信贷配套：转向制度化管理规则

华源证券指出，自2024年11月《关于加快构建房地产发展新模式推动房地产高质量发展的意见》明确“有力有序推行现房销售”以来，“十五五”规划纲要进一步提出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，2025年12月全国住房城乡建设工作会议部署“推进现房销售制，实现所见即所得”，此次印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》是销售制度改革的正式落地。

财信证券在研报中指出，主办银行制实现资金闭环，期限与还本安排精准匹配现售周期，需求端延长房贷年限降低月供负担。住房信贷从相机抉择的调控工具转向制度化管理规则，标志是废止九份差别化住房信贷文件。

财信证券强调道，核心安排有三点：一是主办银行制，单个项目对应一家主办银行，与项目相关的全部资金纳入单一账户封闭管理，账户在贷款结清前原则上不得变更，集团资金池模式就此终结；二是开发贷期限与建设、销售周期挂钩，预售项目最长5年、现房销售项目最长7年，首次还本日期原则上在竣工备案后；三是个人住房贷款期限由30年延长至40年，但放款时点严格后移，现房在销售备案后发放、预售严格在竣工备案后发放。

财信证券同时指出，存量浮动利率房贷在偏离达幅时可协商变更或置换，由专项政策转为常设机制；持有运营端获得匹配的长期资金工具，经营性物业贷款最长15年、租赁住房经营性贷款最长20年、住房租赁团体购房贷款最长30年。

融资：从“看主体”转向“看项目”

中信证券认为融资方面的新政策打通多元融资渠道，推动从主体信用向项目融资转型。证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确了资本市场服务房地产新模式的方向，融资逻辑从依赖主体信用向基于项目情况转变。

中信证券同时强调，由于现房销售及预售条件抬高，为缓解房企资金压力，多元融资工具扩容，重申股权再融资，加大债券融资支持，支持租赁住房、城市更新项目发行REITs，稳慎推进商业地产 REITs，打通“开发-运营-退出”的资产闭环。此外，意见还完善了风险处置机制。

国泰海通证券则认为，《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》共四部分十二条，旨在改革房地产开发融资方式，推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，以构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系。

国泰海通证券进一步表示，总体要求上强调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，并强化准入、信披和资金监管。支持合理融资方面，政策拓宽了多元化渠道：支持上市房企通过再融资及发行股份、定向可转债、现金等方式并购重组；支持发行公司债券及商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、资产支持证券（ABS）；并推动租赁住房、城市更新等项目发行REITs，同时支持设立不动产私募投资基金。

优化监管方面，国泰证券强调道，政策突出“基于项目”的融资特点，严把准入关，同时对募集资金实行穿透式监管，严厉打击欺诈发行、造假及挪用资金等违法行为。防范化解风险方面，政策要求建立健全风险预研预判机制，稳妥推进上市房企退市，配合地方政府处置违约债券。

行业变化：房企高周转模式终结

在国盛证券看来，现房销售制度与融资端政策合并打通房企“钱怎么监管、钱从哪里来”的闭环，虽将在短期对房企现金流及新房供给造成阵痛，但中长期来看将从宏观层面重构房地产信贷制度，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，有力有效防范化解风险，加快推动房地产业转型升级。

国盛证券同时指出，目前现房销售制度未一刀切，具体执行还需各地根据实际情况确定，地方政府方面推进的意愿也不尽相同，因此实际推进效果仍需进一步观察。

中信建投则认为，这套政策组合拳出台意味着房企高周转模式终结，行业进入质量竞争时代。现房销售及主办银行封闭管理意味着对开发商自有资金沉淀要求大幅提升，房企核心竞争力将转向产品力、成本管控、运营能力及融资能力的综合实力，高杠杆、弱资质的房企将加速出清，行业将加速向头部企业集中。

中信建投证券同时指出，新房开发周期拉长，开发商拿地决策愈加谨慎，核心城市优质地块价值进一步凸显，土地市场将进一步分化。短期看预售门槛提高将导致新房可售房源阶段性收缩，二手房成交占比提升；中长期看，交付风险的消除将持续释放被压抑的刚需和改善性需求，支撑市场逐步企稳。在“所见即所得”的现房销售制度下，“好房子”成为房企获得产品溢价的核心竞争力。

采写：南都·湾财社记者 吴鸿森 邱墨山