湖北
投资者内参丨马振阳
8月28日，多部门联合发布住房销售制度及房地产信贷管理新规，推动新项目优先采用现房销售，并对期房预售、项目资金监管、开发贷和个人住房贷款制度进行调整。
中金公司最新联合解读认为，本轮政策并非简单调整商品房预售规则，而是对我国住房销售制度和房地产融资模式的一次深刻改革，房地产行业过去长期依赖的“预售融资+快速周转”模式将发生明显变化。
中金认为，影响最直接的是房企现金流。
过去在期房销售模式下，如果项目销售顺利，房企自由现金流有望在拿地后1年内转正，并迅速开启下一轮拿地和开发。
新规实施后，无论采用“封顶预售、竣工放贷”，还是直接现房销售，房企自有现金流回正时间预计都将延长至拿地后约2.5年至3年，资金周转速率显著下行。
中金测算，随着房企资金周转速率下降，项目IRR可能降至中高个位数水平，对应ROE下降、盈利不确定性上升，估值水平也将有所下调。
与此同时，新规带来的影响还会逐步反映到房企销售端。
中金指出，规模化房企新规后项目回款减慢、土地投资体量收缩，“可以预见将在半年后逐步反映在前端销售表现上，销售规模（隐含利润规模）将有下降”。
土地市场竞争格局也可能因此发生系统性变化。
中金指出：“本次住房销售制度改革后，规模化房企新拿地项目的回款速度减慢，将在一定阶段内对其拿地能力形成压制；当然，目前构成房地产市场长尾的一部分‘民营资本+代建公司’可能会适度补位，但短期内或难形成完全的对冲力量。”
房企拿地能力下降，加上现房销售和封顶预售使住房供应时点后移，未来一段时间新增住房供给可能收缩，市场将更多依靠消化现有新房和二手房库存。
中金认为，这可能有助于改善房地产供需关系，并对房价止跌回稳形成一定支持。
不过短期仍存在扰动。一些杠杆率较高的房企为了回笼现金，可能加快旧库存降价销售，因此新增供应收缩对房地产市场的影响仍需时间体现。
在房地产融资方面，中金认为，新规的核心同样不是简单放松信贷，而是重构房地产融资模式。
过去房地产融资更多依赖“主体信用+预售融资+快速周转”，未来则将逐步转向“项目信用+资金封闭+期限匹配”。中金认为，新规有助于降低房地产风险向银行体系传导过程中的资金挪用、交付、流动性和负反馈四类风险。
对于个人住房贷款最长期限延长至40年，中金认为，其政策意义更多在于降低存量房贷违约风险，而不是大幅刺激新增购房需求。
中金指出，贷款期限延长、偿债约束适度放松以及允许展期，可以为阶段性还款困难的居民提供更灵活的安排，有助于降低按揭不良生成，但当前房贷需求仍然偏弱，因此政策更多体现为风险托底，而非推动按揭需求明显反弹。
截至2026年二季度，个人住房贷款、房地产开发贷款余额分别同比下降3.8%和8.5%。中金表示，新规有望减缓降幅，“但在整体融资需求偏弱的背景下，我们预计房地产贷款维持负增长趋势。”
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