保利落后，中海称王！TOP10房企前8月4涨6跌

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撰文|蜜妹

这是@闺蜜财经的第1813篇原创

图片来源|AI自动生成

果然，这一天终于还是来了。

8月的最后一天，房企的销售情况如期发布，整体来看，2026年1—8月，100家房企销售总额为20175.9亿元，同比降幅较1-7月扩大0.3个百分点。千亿房企5家，与上年同期持平；百亿房企40家，较同期减少13家。说明行业的调整仍未结束。

图表来源｜中指院（特此感谢！）

一个关键变动是，这个月，中海地产超越保利发展，成为房企前8月销售TOP1，保利则顺延至第二位。不过二者差距咬得很紧：不到6亿元。

可见头部房企的市场份额虽然还在扩大，但这个“头部”的内部，也正在经历一场残酷的洗牌。

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如下表，根据蜜姐统计的数据，前8月TOP10房企销售额仍维持4涨6跌的格局，但相比7月，4家上涨的房企涨幅均有所收窄。

先说说本次的C位中海地产。2026年前8月，其销售额1654.7亿元，同比增长10.93%，也是榜单里唯一一个保持双位数增长的玩家。

讲实话，中海这几年的故事挺简单。它就是行业里的班级第一，不靠运气靠纪律。它80%以上的土储在一、二线城市，强二线占比尤其重，避开了三、四线棚改尾声那波坑爹的去化。

你看它1月+20.58%、前7月还有+13.27%，到8月回落成+10.93%。增长动能在边际放缓。但它的放缓，和别家那种断崖式下滑不是一个味儿。

它的慢，更像是主动控速的慢，因为央企不需要冲规模去换弹药。

华润置地前8月卖了1491亿，同比涨幅4.63%，也属于是比较稳的。在蜜姐看来，保利的-8.94%和华润的+4.63%相比很有代表性，都是央企、都是TOP5身段，但结果完全相反。

原因很简单：华润的资产组合更重，住宅项目开发周期能换来租金，长周期项目在地价上行期还吃到估值溢价。

中国金茂前8月卖了741亿，同比+4.50%。这家中化系的央企，过去几年一直被视为小而美的代名词。不冲规模，但客户黏性高、产品力不错。

招商蛇口则在上涨央企里算偏弱的那一档。它的销售盘子大，毛利率一直不算出挑，8月销售额下滑幅度较大，但整体还能增长也不容易了。

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前8月销售额下跌的6家TOP10房企里挺有意思，跌幅最小的建发和保利，8月跌幅反而扩大。跌幅大的后4家里，越秀、绿城、万科相比前7月则跌幅都缩窄了，只有滨江集团跌幅扩大。

其中最令人唏嘘，也最具代表性的是保利。因为它曾经是行业销售额第一的房企，全国各线城市都有布局，所以其涨跌某种程度上很能代表全国楼市冷暖。

另外蜜姐注意到，2026年上半年保利发展营收1028.6亿元，同比下降12%；归母净利润19.6亿元，同比大跌40.8%。毛利率从15.3%降至13.0%。大不等于强。保利几乎用最惨烈的数据证明了这一点。

再说说跌幅扩大的滨江集团。

前8月其销售额581.5亿元，同比下降17.55%，和同为浙系房企的绿城中国成为难兄难弟，分别在变幅榜的第8、9位。

在蜜姐看来，滨江是典型的“成也区域、败也区域”。重仓杭州让它在过去几年吃尽了长三角红利，但当杭州市场降温，滨江几乎没有第二战场可以腾挪。

2025年前8月其销售额705.3亿元，2026年同期581.5亿元。120多亿元的缺口，对于一个区域型房企来说几乎是致命的。

滨江的产品力在杭州有口皆碑，但“杭州之王”的标签正在从光环变成桎梏。当一座城市的容量见顶，滨江的下一步棋怎么走？

绿城情况又有点不一样。它有央企背景（中交控股），但市场没把它当成典型央国企。因为它的产品体系、品牌运作、销售节奏还是老绿城那套逻辑。

绿城的下滑有几个原因：一是它过去的项目布局里有相当一部分在二线弱二线，去化慢；二是它拿地节奏被产品力的执念拖累，拿贵地的频率偏高；三是大本营浙江这两年新房冷却，绿城也跟着遭殃。

最后万科就不多说了，希望能挺过去吧。

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综上，这份前8月TOP10房企变幅榜，不是一份业绩单，更像是一份行业体检报告。

它告诉我们这个行业正在经历什么：央国企的护城河越来越深，民企的玩家越来越少；区域型房企风险越来越大，全国布局房企回血越来越慢；万科这种曾经的优等生沦为行业警示牌。每一天都在提醒市场：这场洗牌，远没有到收尾的时候。

房地产其实最近又出了一波利好，但能不能转化为行业信心，关键看金九银十能否稳住一、二线核心城市的成交量。

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