“一下大雨，我就心惊胆战！”新房漏水四年，广州一业主修到崩溃：起诉维权为何仍止不住天花板渗水？官方公布维权路径

图片来源：视频截图

“一下大雨，我就心惊胆战，生怕天花板又漏水。”家住广州西部某大楼盘的温女士，过去四年不是在修漏水，就是在为修漏水而奔波。即使房屋仍在法定质保期内，即使开发商年年上门维修，但渗漏总在下雨天里重现，甚至让她无奈将开发商和物业告上法庭。诉讼阶段仍未能推动彻底修缮，漏水问题持续困扰生活。温女士转而于今年6月向羊城晚报“记者帮”报料求助。

为何新房漏水反反复复？漏水顽疾能否真正根治？近日，羊城晚报“记者帮”介入后，联合专业力量探寻病根，让这场持续四年的治漏拉锯战迎来了转机。

业主求助：

年年雨季天花板漏水

影响生活“很崩溃”

温女士的家位于广州西部一个大型楼盘E栋第31层。从2023年收楼起，每逢大雨，她家客厅就会遭殃：雨水从32楼邻居的阳台渗入楼板缝隙，再渗漏到31楼，导致温女士家客厅靠近阳台推拉门位置的天花漏水。

此前如果大雨下几天温女士家的天花板就会漏水

记者在现场看到，温女士家客厅天花板上一道泛黄的水渍印记清晰可见，水痕从吸顶灯位置向外蔓延，墙面腻子层上也有多次修补的痕迹。温女士翻出手机里记录着每年漏水惨状的照片，一边指着天花板介绍，每一次持续的暴雨过后，天花板的水印就会加重，极端时候甚至能看到潮湿返潮的湿痕；天晴之后水分慢慢风干，就留下这片洗不掉的黄印子。连续几年漏水，温女士家的客厅天花板漏水面积越来越大。

2023年6月刚收楼时温女士拍下的漏水标记图片

温女士告诉记者，房屋仍处于法定防水质保期内，这几年开发商确实有进行重刷防水涂料等一些维修，但最终还是会漏。温女士多次对接物业公司，街道方面也有调解督促，此外也拨打12345政务服务热线反映诉求，可上门工作人员大多只是简单查看现场，未能完整排查渗漏水路径。

无可奈何下，温女士于2025年7月将开发商和物业告上法院。审理期间，温女士要求开发商重新维修，而开发商想继续沿用以前的维修方法，最终未有效维修。2026年6月一场强降雨过后，不仅同一位置天花板再次漏水，更出现了新的漏水点。

每次的漏水，都严重影响着温女士的生活：“感觉非常崩溃，长期渗水会不会影响楼板安全？这样的日子什么时候是个头？” 万般无奈下，6月8日她向羊城晚报“记者帮”发来求助。

反复渗漏为哪般？

专业人士拆解漏水疑团

接到求助当天，记者便陪同温女士向物业管理处了解情况。物业人员承认温女士报修多次，且有维修记录，但对于 “漏水点究竟在哪里”“为何一直修不好” 等核心问题，始终语焉不详。在“记者帮”的持续沟通督促下，物业最终答应进行彻底检修，并承诺一周内出具详细的专项施工方案。

交付仅数年的新房，为何渗漏顽疾难除？记者就此咨询了中铁建工集团的专业人士。对方分析，交付后持续漏水的根源，多数在于施工阶段的“隐性缺陷”：如基层未干透就铺设防水卷材导致鼓包；卷材搭接宽度和热熔粘接不达标；闭水试验时长、水位不达标；保护层施工戳破卷材；（顶楼）屋面排水坡度不足长期积水等。 “温女士家的情况，大概率是阳台基层施工和阳台门轨道防水节点存在先天不足。”

6月12日，温女士收到了物业公司发来的《阳台渗水专项维修施工方案》，并对记者表示：“这份方案比原来简单的‘刷防水’专业多了，列明了瓷砖拆除与基层打凿、原始防水与排水系统检测、防水系统重做（核心工序）等全套流程和工艺。”

物业公司出具的维修施工方案

应温女士请求，记者随即将方案转发给中铁建工集团上述专业人士评估，对方认为该方案里的工艺框架符合行业通行标准，但特别提醒：“最重要的环节是施工前必须彻底排查清楚所有渗漏点，并在施工过程中严格监督闭水试验等关键工序，否则就是白费功夫。”

有了专业的整改方案和第三方的技术支招，温女士心里有了底，回复物业公司同意按照此方案施工。在几经周折协调好楼上住户后，7月6日，维修人员进场施工。 “这一次施工比较彻底，他们直接打凿至原始混凝土楼板，对阳台基层进行重新防水处理。”至7月中旬，整套维修全部完成。

维修人员全面修缮阳台并作防水处理

8月下旬，温女士反馈，经过后期几场大雨考验，天花板暂未出现渗水痕迹，这场持续四年的“治漏”暂时画上句号。

官方公布维权路径：

可向区住建部门投诉或一键报案

温女士的个案虽然解决了，但更多遭遇类似困境的业主该怎么办？

对于备受关注的此类房屋漏水问题，广州市住房和城乡建设局回复羊城晚报记者称：依据《建设工程质量管理条例》，屋面、外墙防水法定质保期限为5年，质保期内建设单位是首要维修责任主体。如果遇到开发商推诿、敷衍维修，市民可以向项目所属区住建部门投诉，主管部门可通过约谈、现场督办等形式督促开发商出具维修方案抓紧组织维修，落实工程质量保修责任，针对个别施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，将依法依规进行处理。

同时，广州已推行了住宅工程质量潜在缺陷保险（IDI）制度，截至2026年6月，广州全市已有327个住宅项目投保，竣工验收满2年后进入保险责任期，这些项目的业主如遇维修问题，可通过“广州IDI报修”小程序一键报案，由保险公司组织查勘维修理赔。

不同楼龄的房子漏水该找谁？

权威权责清单来了

今年以来广东暴雨频发，导致不少市民的房屋出现渗漏。屋顶滴水、外墙渗水、窗边返潮、厨卫积水返漏成为汛期常态，更有住户遭遇长期漏水无人处置、多方推诿的维权难题。收楼在5年质保期内的房屋可找开发商解决，那么超过质保期的房屋、老旧房屋漏水问题又该怎么处理？

羊城晚报记者依据《建设工程质量管理条例》《中华人民共和国民法典》《广州市物业专项维修资金管理办法》等权威法规，结合过往已审结案例，梳理出全场景漏水权责清单，明确不同房屋状态、不同漏水位置的责任主体，破解维权盲区。

一、收楼超5年房屋渗漏：私域业主负责，公共区域启用维修资金

房屋过5年防水质保期后，私人区域漏水由业主负责；楼顶、外墙、公共管道等共有部位渗漏的情况，由物业牵头，申请住宅专项维修资金维修。

《广州市维修资金管理办法（穗建规〔2022〕2号）》第三十六条规定，发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况[如外立面脱落、房屋渗漏（经房屋安全鉴定机构检测认定的）]，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造。

二、房屋相邻漏水：楼上漏水楼下淹，过错方担责

日常高发的楼上厨卫、私改管道漏水渗漏到楼下的情况，物业可居中调解；楼下可起诉要求维修、赔偿墙面、家具、霉菌带来的财产损失。因情况各异，承担责任者除了楼上业主外，还可能涉及物业公司、开发商等。

《中华人民共和国民法典》第二百九十六条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第一千一百六十七条规定，侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

第一千一百八十四条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

三、老旧无物业小区的公区漏水：全体业主分摊维修

对于没有引入物业管理的老旧小区，若出现楼顶、外墙等公区渗漏水情况，由全体业主分摊维修，社区居委会可协助统筹。

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

四、长期投诉无人管：物业不作为可追责

今年7月佛山出现房屋漏水30天长木耳、业主投诉无人处置的案例，在广州也有类似版本。这种物业失职的情况，业主可向辖区住建部门投诉，情节严重的需承担补充赔偿责任。

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人需妥善养护小区共有部分，保障业主财产安全。

2018年修订的《物业管理条例》第三十五条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

来源 | 羊城晚报、羊城派、金羊网