“真如之心”撑得起真如的野心吗？难的不是规划兑现，而是打破偏见

距离“真如之心”三幅地块开拍，只剩四天。这宗今年上海土拍市场体量最大的综合地块，总建筑面积约39.7万平方米，起拍总价高达150.19亿元，是真如城市副中心核心区最后一块整片待开发用地，被公认为区域收官的“最后一块拼图”。

自从“真如之心”和“真如翠谷”两大规划落地，真如的热度确实一路走高，但市场接受度似乎并未同步升温——无论新盘价格水平还是去化速度，整体仍偏温吞。

真如的困境早已不是缺配套、缺规划、缺兑现，而是被市场偏见长期锁住价值共识。“真如之心”是破局的关键，但成功与否，要看它能否用一个超级项目，改写整个板块的价值叙事。

被“锁住”的城市副中心

“真如之心”最受关注的，是其中两宗住宅用地，它们合计将提供约19万平方米可售住宅，这部分的楼板价超过7.5万元/平方米，意味着未来新房售价大概率超过12万元/平方米，刷新真如长期的新房价格天花板。

横向对比徐汇、静安、浦东、长宁等区的中内环板块，真如一直是新房价格洼地，甚至略逊杨浦一头，始终没能跨越12万元/平方米关口。客群也被限定在真如及普陀本地改善型需求，难以实现跨区破圈。

明明距离静安、长宁很近，却抓不住它们的外溢客群；更不用说像徐汇滨江那样，形成全市乃至长三角的虹吸效应。隔壁石泉板块的新盘招商·苏河宴，主打“内环旁”“苏州河”概念而非“真如”牌，也从侧面印证了真如板块的认知薄弱。

单看区位，真如条件并不差。在上海第一批四个城市副中心中，除徐家汇外，真如离市中心最近，与人民广场直线距离仅约不到7公里。更关键的是，曾被长期诟病的城市界面与配套短板，近年已全面兑现、能级跃升：

2023年底，体量超百万方的“真如境”综合体亮相，集合了商业、高端住宅、商务办公、长租公寓等业态。其中，中海真如环宇城MAX连续两年销售额位居上海TOP 10，今年“五一”假日首日客流量再创新高；中心城区首家山姆会员店持续稳定运营；普陀首座专业剧院海心剧院预计2027年元旦首演。

产业端也在加速成型：中海中心写字楼集聚了德赛西威、罗尔斯罗伊斯、宾尼法利纳等汽车产业链主企业；中心城区首个数字广告园区汇聚了《苍兰诀》出品方恒星引力传媒、“冰墩墩”开发方元隆雅图等超千家数字广告相关企业，今年7月更成为全国首批、上海唯一的国家数字广告产业园区试点。

基建与交通也在持续质变：高压线走廊入地方案去年已完成可行性研究，城市界面有望进一步焕新；今年初，除“真如之心”板块外，真如城市副中心H型地下公共车行通道整体实现全线贯通；已运营的7号线、11号线、14号线、15号线，加上规划的20号线，真如将形成五轨交汇的巨大交通优势。

然而，这些实打实的兑现，仍未从根本上扭转市场看待真如的“老眼光”。

打破偏见，难于规划兑现

偏见，是板块价值共识的负资产，由历史包袱、规划迟滞、认知惯性共同叠加而成。真如定位不低、规划不弱，但旧有印象太深、更新周期太长，导致市场始终用“老眼光”看新真如。

上海板块逆袭的经典范本，可以参考虹口瑞虹新城：它的前身虹镇老街是上海知名棚户区，虽然处于内环内，但城市界面破败，市场认知就是老破小聚集地。

凭借长达30年的整片规划、整片开发，超级大盘瑞虹新城持续迭代，叠加55万方瑞虹天地商业集群，板块一步步改写外部认知。客群从虹口本地，逐步扩展至静安、杨浦外溢需求，最终跻身上海高端居住板块，新盘金茂璞元均价已达16.5万元/平方米。

当然，真如无法完全复制瑞虹新城由单一开发商主导30年的操盘模式，它也不依赖某个大盘的长期迭代，而是需要多个项目在时间窗口内形成合力，“真如之心”+“真如翠谷”两大近百万方规划，正是真如破局的核心抓手。

“真如翠谷”紧邻副中心核心区，首发项目中海·环宇玖章是目前真如唯一在售新盘，也是普陀首个“好房子”新规产品：8幢高层住宅首层全部架空，打造主题泛会所，还配备了约2000平方米的公园会所。

项目主力户型建筑面积约123-176平方米，去年底首开均价11.5万元/平方米，截至目前共推出4批次、527套住宅，可售总套数为310套。

值得注意的是，大户型去化明显慢于小户型，这不能简单归结为高端购买力不足，而是2000万元级预算客户，更倾向选择浦东前滩、徐汇滨江等认知度高、流动性好的板块次新房——真如，缺乏说服高端客群买单的价值共识。

这一现状，也给地价更高、定位更高的上海城建·翠谷瑞仕带来压力。

翠谷瑞仕是“真如翠谷”的第二个项目，在去年上海七批次土拍中创下了7.93万元/平方米的成交楼板价，成为普陀单价新“地王”。

该项目定位为上海城建最高系列的“瑞仕”系项目，也是普陀区首个采用抬板设计的住宅，主力户型为建筑面积约138-183平方米的三房、四房，预计年内入市，接受度有待验证。

而距离真如城市副中心核心区不远，还有待入市的新盘招商·苏河宴，它地处普陀与静安交界地带，主力户型稍小，建筑面积约106-139平方米的三房、四房，实得率高、靠近内环是其两大优势，预计均价约11万元/平方米。本周末，项目就将开放126平方米户型样板间。

当前真如新房市场的现实是：本地客撑得起刚需及改善，却撑不起高端改善，甚至被分流；而跨区客对真如价值标签的认知度依然有限。

要打破价格“天花板”，更要建立话语权

真如需要的不是“又一个新盘”，而是能定调板块价值锚点的标杆级项目，“真如之心”作为副中心核心区最后的整片开发用地，正是最有可能承担这一使命的破局者。

从地块基本面看，它具备优越的先天条件：

⚪占据真如城市副中心的核心位置，属于轨交11、14号线真如站地铁上盖；

⚪三宗地块总体量约39.7万方，除去19万方住宅，还有约14万平方米商业、酒店，以及7万平方米办公，将落位高端居住、地标商办、精品酒店、文化创新等复合业态，能级远超纯住宅项目；

⚪地块内还规划了一幢220米超高层地标，将重塑真如城市天际线。

业内预期“真如之心”的新房价格突破12甚至13万元/平方米，不过，“真如之心”的使命远不止打破板块新房价格“天花板”。

它更重要的任务，是要用住宅产品力及综合体势能，重新校准市场对真如的价值判断，建立话语权，形成跨区域影响力，让真如从“被低估”走向“被认同”。

规划兑现只是基础题，打破偏见才是决胜题。“真如之心”的开拍，或许是真如告别“慢半拍”的开始。但它能不能撑起真如的野心，不能只看这次土拍有多热，还要看未来三到五年，市场愿不愿意用脚投票——把真如的名字，写进上海高端改善置业的首选项里。

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