浙江
住建部近日表示，我国房地产市场已从增量时代进入存量时代：上半年二手房在新房和二手房交易总量中的占比达50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。叠加现房销售改革推进、新房供应持续缩量，"未来楼市会是二手房的天下"的说法流传开来。这个判断成立吗？
占比过半，存量时代已成现实
存量时代不是趋势预测，而是已经发生的现实。上半年全国二手房网签面积同比增长10.2%，交易占比首次过半；据克而瑞相关数据，7月重点13城一二手成交中二手房占比约七成，成交面积约为新房的两倍，上半年20个重点城市二手房成交总量创近四年新高。
与之对应的是新房端的持续收缩：据克而瑞相关数据，上半年50个典型城市新房新增供应4697万平方米，同比下降23.1%，仅为2023年同期的约四成。一升一缩之间，交易结构已经换挡。
新房缩量，需求向二手市场迁移
需求迁移的传导链清晰：一方面"控增量、去库存"导向下，土地出让与新房推盘持续低位；另一方面现房销售改革落地，新出让土地优先现房销售，现房销售占比已升至三成以上，新房供应的收缩还会延续。
被压缩的新房需求并未消失，而是转向二手房——现房即买即住、所见即所得，区位成熟、配套确定，且经历价格深度调整后上车门槛降低。核心城市的刚需与刚改群体，正越来越多通过二手房满足居住需求，一二手市场的功能分层日益明显。
"二手房的天下"，要分城市看
不过，"天下易主"的说法需要拆开看。全国口径下二手房占比50.4%，意味着新房仍是另一半基本盘；18个省份二手超过新房的同时，多数三四线城市仍处在增量向存量过渡的阶段，新房依然占据重要位置。
核心城市则确实在走向二手主导：重点30城二手房成交套数占比已达68%，较2025年全年提升3.5个百分点。但新房并未退场——当"好房子"优质项目集中入市时，新房成交会阶段性回升，一二手剪刀差随之收敛。未来的格局更接近"核心城市二手主导、新房改善化；三四线新房磨底"，而非二手房一家独大。
比天下归属更重要的，是流动性
对购房者而言，存量时代改变的是选房逻辑。二手房选择面宽、议价空间大，但要优先挑流动性好的：地段、地铁、学区、户型不过时的房子，未来转手才不吃力；远离主城、配套停滞的房源，价格再低也要谨慎。
新房端则向改善产品集中，"好房子"之间的竞争加剧，置换链条（卖旧买新）成为激活市场循环的关键。总量层面，一二手此消彼长，住房消费的总盘子保持稳定，市场并未萎缩，只是换了主场。
结语
楼市确实已经进入存量时代，二手房占比过半是标志性节点。但"二手房的天下"不是新房的终结，而是新房与二手房并举、功能分层的新格局。对普通人来说，与其纠结谁主沉浮，不如盯紧所在城市的成交结构与房源流动性，按自住节奏做决策。
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