抛开情绪看楼市：房贷年限改革，如何重塑短期房价走势

工资没涨，首付没多，房价也没降，一个人的买房能力却突然可以多17%。这次的政策表面上是在延长时间、缓解你的月供压力，实际上是在扩大你今天的买房能力。那为什么偏偏是现在？

因为同样多给10年，在今天比以前更值钱。原因也不复杂：同样的月供，利率越低，每个月月供里被利息吃掉的钱就越少，能拿去偿还本金的钱就越多。所以同样都是从30年拉到40年，房贷利率是6%的时候，多出来的这10年只能让你多借9%左右的本金；可现在利率只有3%出头，就能多借17%左右。

拉长年限这一招中国不是第一次用了。1999年，中国个人住房贷款最长还款是20年，那一年的9月，央行直接拉到了30年。然后发生了什么？1999年全国住宅销售面积1.3亿平方米，2000年涨到了1.66亿，一年增长了接近28%，可住宅平均售价只涨了不到5%。这个数字先记住，最后会考。这组数字说明，金融把一部分购买力释放出来以后，它首先会变成成交。

2023年8月，中国台湾把首购贷款年限从30年拉到了40年，结果新增房贷金额提高了13.1%，房子每平方米的价格高了19.9%。虽然不能说40年房贷让台湾房价涨了19.9%，因为那套政策同时还提高了贷款额度、降低了利率，但它证明了一个家庭的融资能力被放大以后，他们未必会把省下来的月供全部留在口袋里。有人会多买一个房间，有人会从老房子换个新房子，有人会从郊区往市中心靠。

韩国接下来发生的事情更能说明这一点。2023年，韩国多家银行一路把房贷从40年做到了50年，结果那年的7月，韩国全国房价结束了连续13个月的下跌，8月直接涨出了近两年最大的单月涨幅，住房按揭一个月就增加了6万多亿韩元。

那些拿50年房贷的人里面，有超过一半本来就已经有房了，18%甚至已经有两套以上的房子。加拿大也是一样，2006年到2007年，加拿大把房贷最长从25年放到了40年。在放宽期间，首次买房的人平均贷款金额增加了大约20%，房价也涨了接近18%。这几个例子都指向：当贷款时间拉长以后，多出来的购买力确实会往房子里面走。房贷里，时间本身就是杠杆。

有人可能会拿日本来反驳：房贷时间拉长，房价就一定会涨吗？日本2009年就推出过最长50年的房贷，可接下来几年，日本全国住宅的地价还是连续下跌了，2010年跌了4.2%，2011年跌了2.7%，2012年又跌了2.3%。50年都救不了房价，40年又能怎么样呢？

在日本这个例子里不能这么比，它有一个很重要的前提：房子本身得达到长期优良住宅标准，才有资格用这种贷款。说白了，它是在给一部分符合条件的好房子配一笔更长期的贷款，并没有把整个楼市里所有买房人的贷款能力一起往上抬。所以把日本这个特殊情况拿开，从我们能找到的这些可比案例里，只要贷款期限真的把买房人的贷款能力放大以后，房价都出现过上涨，或者从下跌转为上涨。

还记得我开头让你记住的那个5%吗？现在能用了。为什么其他地方房价涨幅都不小，偏偏是1999年的中国房价只涨了不到5%？原因很简单：那一年住宅新开工面积也涨了接近30%。成交涨了27%，新开工涨了近30%，多出来的购买力刚好被新增的供应接走了。

可今天的中国刚好反过来，今年前7个月住宅新开工下降了24.6%，住宅开发投资下降了19.1%，竣工也在下降。也就是说，40年房贷把买房人的贷款能力往上抬的时候，它面对的已经不是1999年那个房子越盖越多的市场。

而且我们刚讲过，这次房地产金融新规还把预售房个人按揭的资金放款放在项目竣工备案以后。它会产生一个很现实的结果：开发商的周转率和同时能开工的供地数势必会大幅减少。所以这次，需求端发生的是同样的收入可以借更多的钱，供给端发生的趋势是新开工已经在收缩，新增项目还要经过更严格的融资筛选。

有人可能会说：能贷更多的钱有什么用？我就是不买，你能拿我怎么办？中国人口都在减少了，房价还能怎么涨？出生率当然值得考虑，但短期楼市更看的是现在有多少个家庭需要房子，这些家庭在往哪些城市走，工作和收入集中在哪里，以及他们想买的地方到底有多少房子正在等着卖。

韩国和台湾出生率都很低，可贷款条件一松，核心城市的购房需求和房价照样会有反应。说白了，如果讨论的是未来半年或者一年，出生率其实不是最好用的指标。今天少出生一个孩子，20多年以后才可能影响这个孩子买不买房。今天这个贷款期限拉长40年的政策针对的是今天，不是20年以后。

所以未来6到12个月，40年房贷大概率还是会先把贷款和成交拉起来。如果这些新增的购买力真的进场，好房子的新增供应又不会跟着购买力一起往上走，价格反应可能会比想象中来得更快。

这笔钱会不会进到房价里，关键不是贷款多了10年，而是这笔突然多出来的钱前面到底有多少个房子等着接。新增的供应接不住，那这笔钱就更容易往价格里面走。而那些库存很高、还缺买家的城市，这笔钱就算放出来，也可能会先被一大堆的二手房和库存房给吃掉。