广东
妈呀，秋天的凉意还没到，珠城已经抢先一步急冻起来了。
粗略统计，8月珠江新城整个板块只成交了31套二手房。
要知道，即便是被假期填满的2月，都有37套成交。8月已经创下近两年来新低，与年内高峰相比何止腰斩。
成交遇冷，价格也画风突变。
4月小阳春的时候，珠江新城连片涨价，保利心语还带头冲在最前列，涨130万、涨80万......业主踩足油门，底气和信心都回来了。
没想到，这么快就传来保利心语跌到5字头的消息。
7月保利心语成交了一套81平的两房，总价478万，折算单价只有5.89万/平。
虽说市场有点淡，但珠江新城的标杆盘回到这个单价，还是让人很难相信的。
毕竟去年同户型可以卖到6.47万/㎡。行情好时，甚至冲过14万+/㎡。
连中介都忍不住跑路了：“原本专注做珠城，就能活得不错，现在比较难了，开始考虑转场琶洲、白鹅潭等板块。”
珠城二手豪宅，真的要被抛弃了吗？
珠城成交主力
竟然变成刚改房源
不仅如此，细扒一番，还能发现不少问题。
过去，珠城被称为广州豪宅温度计，哪怕淡季，工作日基本每天都会有网签。
但是，刚过去的8月，竟然连续多日出现零网签。
没有节假日，政务正常上班，更没有什么特殊情况。连续空白只能说明真的没有买家入场。
而且，曾经动辄10万+、20万+/㎡的珠江新城，8月成交主力竟然变成了中小户型的公寓和偏刚需房源。
31套成交里，总价1000万以上只有5套，单价超过10万的仅1套。
放在之前，1000万以上随随便便派个中海花城湾出来，就能秒了如今整个板块的成交量。
除了嘉裕公馆的12万+/㎡，7万/㎡以上的房源只有3套。
其余房源，公寓基本为2-3万/㎡，住宅均价落在4-6万+/㎡左右。
这个成交价格，和番禺、黄埔有得一比，说是珠江新城，谁敢信呐？
现在，珠江新城二手豪宅这么不吃香了吗？
中介透露：“不是没有买家，是买家选择实在太多了。”
单中心模式已经成为过去，广州冒出很多类似珠江新城的地方。
金融城、琶洲、万博等新兴CBD，一定程度上稀释了珠江新城的地段稀缺属性。
论产品，顶豪新贵大量崛起。
珠城的保利华创·都荟天珺、马场项目。金融城的保利天曜、鹏瑞1号、保利玥玺湾、珠江·颐德公馆，还有琶洲的琶洲南TOD、华樾、保利天奕等等，哪个拎出来不吊打珠城二手呢？
我问过几个中介，大家的反馈很明确：“除非价格有吸引力，不然单靠地段，已经很难打动买家的心。“
泡沫最大的伪豪宅
腰斩之后，还在下跌
这就导致了，一些堆满泡沫的伪豪宅，逐渐开始裸奔。
前段时间，有粉丝去珠城看了一圈，回来直接开炮：
“珠城很多二手，无论从户型、外观，还是容积率等，和豪宅根本不沾边，顶多算是地段很好很贵的房子，居住体验实在一般。”
比如最近砸出新低的保利心语。
5.89万/㎡的价格，房源在7楼，并非天地楼层。
硬伤在于紧邻金穗路，噪音比较大，但这个没办法。
保利心语是很典型的刚改盘，主力户型为68-86㎡两房，100-120㎡大三房。
当初为了做更多中小户型，甚至牺牲了一部分舒适度，容积率高达4.54。
之前行情暴涨，只是价格冲到12-14万，将它抬进豪宅行列。
但产品底子还是那个刚改配置，塔楼，密集且没有江景资源。
基本面改变不了，只能从价格下手。
保利心语只是珠城的一个缩影，类似的例子还有不少。
星汇园，珠城西区的天花板，94㎡房源，24年成交单价8万+/㎡，最新7月成交也跌到5.8万/㎡。
和高峰期逼近13万/㎡的战绩相比，可以说是腰斩又腰斩。
领峰园，230㎡大户型，去年1月10万+，今年1月成交单价7万不到，一年时间蒸发800万，割得比股市还狠。
也就是说，这两年企图抄底珠城的业主，都抄在了半山腰。
珠城的底，到底在哪里？谁也不好说，只是大家都能看出来，这些楼龄偏高的珠城二手，越来越力不从心了。
因此，对于真心想扎根珠城买房的人来说，置业重点一定是板块里稀缺拔尖的尖货。
普通刚需刚改的房源，别说增值，能企稳就很不错，没必要盲目入手。
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