现房销售把房企打懵了。︱刘德科

文︱刘德科

为了现房销售，中央部门在一日之内连发八份文件，这显然不是心血来潮，而是谋划已久。你看证监会那份文件〔《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》〕，落款日期是“2025年12月27日”，公布日期则是“2026年8月28日”，因为他们早就准备好了，只等着一声令下，万箭齐发。

房企所面临的变化，将比想象得还要剧烈：头部房企要面临的不仅是“规模缩量”，更是“规模效应几乎归零”的新境况；面对这种量级的政策，房企的应对手段极度有限，但又必须在极短时间内完成对于传统开发流程的重构与变革。

顶层设计

这句话乍一听留有很多余地：“新项目可以现房销售，也可以预售。”〔住建部、自然资源部、金融监管总局就《关于完善商品住房销售制度的通知》答记者问，2026/8/28 〕

但实际上，预售制已经被严重收紧，预售门槛大幅提高——

·住建部说，封顶才能预售：“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶”〔住建部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》，2026/8/28〕

·央行说，在竣工备案后发放按揭贷款：“实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放”〔央行、金融监管总局《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，2026/8/28〕

所有房企都明白这两项规定对于预售制意味着：期房预售已经约等于现房销售。

虽然决策层很谦逊地说这是“先立后破”（先把现房销售立起来，再破除期房预售），但实际上已经是决心更大的“不破不立”（期房预售几乎已被破除）。

所以，表面上看这是一场渐进式推进，但实际上已经无限接近于暴风骤雨式的变革——几乎一步到位地要在全国实现现房销售。

房企的两个巨变

第一个巨变相对显性，即房企的“规模缩量”。

除了现房销售，还有资金隔离——即“房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行（单家贷款行或银团贷款牵头行），对项目资金进行封闭管理”〔央行、金融监管总局《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，2026/8/28〕。

现房销售拉长了资金回笼周期，主办银行制则是大幅降低了资金的使用效率（进一步去杠杆）。这么做可以有效地防止烂尾楼，但对于房企来说，这意味着“规模缩量”——以前同一笔资金在同一时间段能做四个楼盘，现在差不多只能做一个楼盘，这是剧烈缩量了75%。你也可以简单地理解为：如果房企的资金量没有放大，那么他们的规模将下降75%。

此前，“三道红线”已经让头部房企的规模迅猛下降，2021年全国销售额第一的碧桂园是7588亿，2025年全国第一的保利发展则是2530亿。如今的现房销售，恐怕会使得全规模排名第一的房企仅剩1000亿的规模。

“规模缩量”其实还能承受，更难以承受的是头部房企失去了作为头部的意义——即“规模效应几乎归零”。你看，每一个项目的资金都被安全隔离，意味着房企的内部资金调配被锁死。说得通俗一些：假如一家通过现房销售带来了100亿现金，但这100亿被分散锁在若干个楼盘里，等到竣工备案这个钱才能到房企手上。所以，规模对于房企已经完全没有意义——对于小而精的房企来说，房地产或许仍然是不错的生意；对于上规模的头部房企而言，房地产将变成“规模效应几乎归零”的经营模型。

第二个巨变是隐性的，即房企的资金链风险进一步加大。

很多人的直观判断是，经过最近四五年的深度调整，该爆雷的房企都已经爆雷了，现在活跃在场上的头部房企都是财务安全度相对较高的。但事实并非如此，哪怕像华润、中海、保利这样的地产央企，资金链依然脆弱。

确实，几乎所有房企都降了杠杆和负债率，所以从财务报表上看似乎已经安全着陆。但财务报表不会彻底写清楚的是：每一家头部房企都有一些巨幅亏损项目，房企在努力赚钱，去填补过去踩过的“坑”，俗称“填坑”。这就是为什么最近几年头部房企的新盘都挺赚钱的，但反应在财务报表上他们的利润率往往很低——赚来的钱，很大一部分拿去“填坑”了。

直到现在，还有不少“坑”还没填完，每一家房企都如此。现在，现房销售与主办银行制差不多掐断了他们的“填坑”进程——没法快速赚钱“填坑”了。“坑”不填完，就会慢慢变成爆雷点；如此一来，房企的资金链风险势必进一步加大。

房企应变之策

对于房企来说，五年前的三道红线是“紧箍咒”，如今的现房销售则是“五指山”。面对“五指山”这种量级的政策，房企的应对手段极度有限。打个不恰当的比方：现在是几道闪电劈下来，把所有房企都劈傻了，他们只能你看看我，我看看你，然后再抬头看看天，不太知道下一步该怎么弄。

我们稍微梳理一下极度有限的几个应对手段——

·拿地：侧重“工期更短的低密地块”

以排屋、叠墅或多层为主的所谓“低密地块”，可以盖得更快。稍微提升一下工程管理水平，从拿地到竣工备案的周期就可以控制在12个月之内——相比之下，纯高层建筑项目需要约3年。工期越短，财务成本越低，理论上的销售资金回笼速度也会更快。

·工程管理：有质量的赶工

放在三五年前，绝大多数房企没有能力做大面积的实景示范区；现在，几乎所有房企都具备了这个能力。这背后是工程管理能力的提升。现在是现房时代，这又对工程管理能力提出了更高的新要求——赶工必然意味着质量与品质的折损，工程管理能力提升的发力点在于：如何把这种折损控制在可接受甚至是最小化的范围内。“又快又好”，是不可能的；“又快又不出大错”，这是更务实的考验。

·产品研发：在复制的基础上做差异化

工期要更短，产品的设计研发必然走向复制——把这个图纸稍微修改一下，套到那个项目上，即“套娃模式”。但是，低水平的复制购房者会不买账，所以只能在复制的基础上努力做出一些差异化。复制容易，做差异化也没那么难（无非是花钱花时间），但“在复制的基础上做差异化”对于房企的产品研发能力提出了更高的要求。他们得研发出内容足够多的模块库，形成从模块库中选取几个匹配的模块做组合，这样一来才能用最短的时间让每个楼盘看起来不一样。

总之，现房销售对于房企最直接影响的是：楼盘销售资金回笼周期被成倍拉长。资金回笼是房企所有战略铺排的支点——支点变了，就意味着所有配套动作都得变。哪怕当前能想到的应对手段极度有限，也得不断尝试并且探索。从融资到拿地，从产品设计到工程管理，从成本投入到销售资金回笼，住宅开发的几乎每一个环节都必须在极短时间内完成变革。

后市判断

还有一些你可能更关心的问题，比如楼市行情将走出怎样的曲线？最先感受到政策强烈影响力的是地方政府、房企还是购房者？作为顶层设计的现房销售制度，会持续多久？现有的金融政策能否撑起现房销售？……这样的问题都太敏感。虽然它是顶层设计，但我们还是得说真话。所以，我得再想几天，看看怎么说才合适。

附件：一日之内连发的八份文件

①住建部、自然资源部、金融监管总局，《关于完善商品住房销售制度的通知》

②证监会，《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》

③央行、金融监管总局，《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》

④金融监管总局，《商品住房开发贷款管理办法（试行）》

⑤金融监管总局、央行，《个人住房贷款管理办法（试行）》

⑥金融监管总局，《商业地产贷款管理办法（试行）》

⑦金融监管总局、住建部，《城市更新项目贷款管理办法（试行）》

⑧金融监管总局，《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》

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