上海探盘｜内环巨量供应！杨浦747套高端公寓来了…

行业背景：保障性及市场化高品质租赁社区，是超级城市实现职住平衡的两大重要载体，优质项目的落地，能够直接补齐产业聚集片区的品质租住缺口。上海杨浦新江湾五角场作为上海成熟的城市副中心，集聚大量科创企业与高校人才，长租居住需求长期旺盛。

近期，安住新江湾城家高级公寓正式开业，板块迎来一座全新的大型集中式租赁社区，为周边白领、青年人才提供兼具设计感、配套完善、成本友好的租住选择，进一步丰富杨浦区租赁住房供给。

据URI城市租住采访了解到，该项目投资方为安住此间，由城家负责整体运营，已于近期正式对外开放。

项目基础信息

▲安住新江湾城家高级公寓实拍外观图

项目名称：安住新江湾城家高级公寓

开发投资主体：安住此间（华住集团旗下酒店和公寓投资及资产管理平台）

运营主体：城家（华住集团旗下集中式长租、服务式公寓运营平台）

项目属性：新建市场化集中式高端租赁社区(非保租房)

项目地址：上海杨浦区国和路580号

交通配套：近地铁8号、10号线双轨交线路，可快速通达上海各大核心商务区；2公里直达五角场核心商圈，城市路网通达性优异

房量规模：总建筑面积约3.2万㎡，合计747套

租金价格:4600-7500元/间/套

户型格局：全屋精装，户型多元，建面约27-45㎡/套，定位独居、品质改善租住需求

租住标准：雅致轻奢精装交付，全套家具家电，拎包入住；民用水电标准；无中介费，租住消费透明

运营进度：2026年6月开业，全新社区对外招租，截至目前已接近满租

周边产业与区位：落址杨浦大创智核心区，片区集聚字节跳动、叠纸游戏、耐克中国等大批头部企业；复旦、同济、上海财经大学多所高校环绕；五角场成熟商业配套环伺，产业人才、高校师生租住需求旺盛

目标客群：企业白领、文创从业者、高校师生、通勤上班族、短期驻场办公人群、品质独居租客

社区内部配套：户外花园、休闲会客区、咖啡室、乒乓球室、台球活动室、健身房、瑜伽室；自习室正在筹备中

服务配置：城家标准化公寓运营管理，封闭式社区管理，酒店级服务体系落地长租场景

项目特色：

1.产品矩阵：从27㎡基础一居到45㎡厅室分离豪华户型完整覆盖，区分采光、空间、配置差异，匹配不同预算层级租客

2.精细化居住设计：摒弃流水线拼凑式装修，系统化全屋收纳，人体工学家具配置，兼顾审美与实用

3.复合化公区场景：集休闲会客、运动娱乐、学习健身于一体，打造青年活力社区

URI 城市租住研判：本项目依托核心地段资源与高标准硬件配置，拥有较强的客群吸引力和租金溢价能力。

01

区位与板块底色：

构建人才就近安居场景

安住新江湾城家高级公寓落址杨浦区新江湾-五角场城市副中心大创智核心板块，作为上海重点打造的创新经济高地，本地源源不断吸纳就业与求学人口，衍生旺盛的品质租住需求。

轨道交通条件构成项目一大核心优势，社区临近地铁8号线、10号线双轨交线路以及在建中的20号线，通过公共交通能够高效连通上海各大核心商务区。2公里辐射范围直达五角场成熟商圈，各类商业、餐饮、休闲娱乐业态齐全，能够充分满足都市年轻人日常消费社交。周边教育、医疗配套齐全，居住生活的成熟度高。

大量企业员工、高校师生有就近居住的诉求，但板块内高品质集中式长租供给相对有限，多数租客只能选择零散二手房源。

本项目的落地，补充了板块规模化的集中租住供给，推动片区职住平衡进一步落地，让科创人才可以就近解决居住问题，减少跨区域通勤消耗。

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户型与室内设计：

分层精细化户型设计

区别于市场上大量标准化、流水线装修的长租公寓，该项目主打精细化、人性化的室内产品打磨，直面都市租客储物不足、软装体验差等现实居住痛点，建面跨度27-45㎡，从紧凑一居到厅室分离的豪华户型，覆盖单人独居、品质改善等不同租住诉求。

1）约27㎡一居室标准大床房：

主打预算友好型单身上班族、高校实习人员短期落脚，空间紧凑通透，独立厨卫分区清晰，配套定制收纳柜体、品牌一级能耗家电，兼顾睡眠、简易办公、储物等多重功能，低成本满足单人独立居住需求，是板块内青年人才初次选择品质租住的入门产品。

▲一居室标准大床房实景图

2）约30㎡一居室阳光大床房：

面向看重采光与居住氛围感的独居群体，格局和标准大床房保持一致，优化窗面朝向与开窗比例，室内自然光充足，白天可减少室内照明能耗，适合长期居家办公、居家时间较长的租客，在入门户型基础之上提升居住舒适感。

▲一居室阳光大床房实景图

3）约31㎡一居室舒适大床房：

为追求更大活动空间的独居白领打造，在同属零厅一居的基础上放大室内可用面积，拓展置物与活动区域，家具布局更加宽松，摆脱小户型局促压抑感，适配片区高频加班、居家时间占比高的上班族。

▲一居室舒适大床房实景图

4）约42㎡一室一厅高级大床房：

面向有独立活动空间需求的租客，厅室实现物理分区，卧室保障私密休息，客厅可作为会客、办公、简餐区域，规避开间户型休息与办公混杂的弊端，适配收入水平较高的企业骨干、短期驻沪外派办公人群。

▲一室一厅高级大床房实景图

5）约45㎡一室一厅豪华大床房：

为项目顶配户型，整体空间进一步扩容，餐客功能完整独立，配套升级全屋收纳系统，瞄准追求高品质居家体验的高管、长期驻场人才，打破集中式公寓仅能满足基础睡觉需求的刻板印象。

▲一室一厅豪华大床房实景图

整套室内采用经典雅致的装修基调，融入轻奢元素点缀，质感耐看。软装色彩统一成套，规避普通公寓家具拼凑带来的割裂感。空间配置兼顾居住的精致感与实用性，卫浴配备按键式恒温花洒，；户内搭载智能可视终端，可便捷完成室内设备管控；开放式简易厨区配备水槽与抽拉式油烟机，满足简单烹煮需求，从硬件设备到软装物料，完整覆盖租住日常各类使用场景。

▲硬件软装物料细节实景图

03

大公区配套：

青年活力社交社区

除室内居住空间之外，项目配置大面积的公共区域，兼顾放松休闲、社交会客、运动健身、学习办公等多种场景。社区配备户外花园空间，提供绿植环绕的户外环境，可供住户散步休憩，在楼宇内部打造超大共享公区。

目前已经投入使用的功能空间包含休闲会客区、咖啡室、乒乓球、台球活动室以及健身房、瑜伽室，住户可以会客交流、休闲娱乐、运动健身，打破独居公寓封闭的生活状态。后续自习室也将陆续对外开放，持续学习和自我提升的需求都能够在社区内部完成，不用外出辗转其他场所。

整套公区配置对标酒店式公寓的配套标准，把社交运动场景植入长租社区内部，不再仅仅提供一间睡觉的房间，而是为青年租客打造完整的社区生活圈。

▲社区公区配套实景图

安住新江湾城家高级公寓的落地，与其说是又一个新增供给，更像是核心城区租赁产品迭代的一次样本观察。如今长租赛道早已告别单纯拼房源数量的阶段，仅靠地段优势已经不足以打动当代青年租客。

市场正在传递一个明确信号：租客愿意为精细化硬件配置、完整的居住体验支付溢价，但对虚高的品牌溢价接受度持续走低。

未来核心城区长租项目的竞争，不再停留于有没有房，而是能不能真正读懂本地产业人群真实的生活诉求。如果运营方只重硬件堆砌，忽略成本管控与服务内核，即便身处优质地段，同样会面临市场的淘汰。

内容来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:安住此间

内容复核:木兮

运营编辑:树懒