北京
文/广州进深 严明会
在广州花都，有个老盘叫新鸿基御华园。
1997年就拿地了，距今已经过去29年。
而就在近日，这个盘再度迎来调规，不得不说还是挺让人意外的。
根据广州市规自局发布的调规公示，新鸿基御华园此次调整，涉及住宅楼集体降高、总户数缩减、绿地优化、车位增加等多个方面。
整体改动非常大。
01
具体来看：
1）多栋住宅楼建筑层数下调、户数减少。
30-31栋，建筑层数从31层调整为30层，户数从356户调整为308户，减少48户。
32-34栋，建筑层数从31层调整为30层，户数从534户调整为448户，减少86户。
50-51栋，户数从534户调整为448户，减少86户。
55-56栋，建筑层数从32层调整为31层，户数从434户调整为420户，减少14户。
57-58栋，建筑层数从32层调整为31层，户数从372户调整为360户，减少12户。
59-61栋，建筑层数从32层调整为31层，户数从558户调整为480户，减少78户。
调整后，合计减少324户。
不过，进深君发现，公示里写的是“总户数由8051户变更为7751户”，也就是少了整整300户。
跟实际调整后算出来的户数有一定误差。
2）每层户数也变少了。
可能有细心的网友发现了，此次涉及调整的住宅楼要么从31层降到30层，要么从32层降到31层。
仅仅下调一层楼，不少楼栋户数却大幅下降。
还有楼栋层数保持不变，总户数照样缩水。
这是因为，部分楼栋单层户数配置发生改动。
比如，50-51栋由原来每层6户调整为每层5户，仅此一项，两栋楼直接减少86户。
3）经济指标微调。
项目用地总面积从353360.78平方米调整为353393.42平方米、建筑密度由15.29%变更为15.77%。
同时，项目未建区域绿地、硬地、非机动车位分布等也进行了相关调整。地上未建区域，车位从391泊变更为434泊。
新鸿基御华园此番调规，表面是楼层、户数、绿化、车位的改动，实则是一次产品结构的重新打磨。
无论是降低层数，还是压缩梯户比，本质都是主动降低社区居住密度，实现项目整体品质与定位的提升。
当然，调规只是第一步。
项目历经十余年开发，大盘既定的社区氛围、配套格局与价格底盘等早已固化。
产品升级之后，能否打动市场，还有待观察。
02
作为老牌港资房企，新鸿基算得上是最早一批进军内地的开发商。
早在1980年，它就参与了位于广州越秀区的中国大酒店的建设，后者于1984年落成开业。
这也是中国大陆第一家中外合资经营的酒店。
相比商业项目，新鸿基御华园则是新鸿基在广州落子较早的住宅大盘，项目在1997年拿地，至今已近三十年。
拿地后，新鸿基并未急着开发。
所以当时，很多人都不知道，它在花都还手握这么一宗大体量地块。
直到2013年，新鸿基御华园一期才拿到预售证，共12栋住宅，总户数1641户。
2015年起又推出了二期。
目前，项目一二期已经售罄，三期的35-37栋于2024年6月拿证，目前已网签423套。
整个项目占地超35万㎡，计算容积率建筑面积约84万㎡，分四期开发，是一个不折不扣的社区大盘。
项目开发主体为广州市佳俊房地产开发有限公司，其成立于2005年8月，注册资本2.1亿元。
公司法人、董事长兼总经理为邝正炜，他同时也是新鸿基地产（中国）有限公司广东项目执行董事。
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