实力房企纷纷下场拿地，西安楼市彻底换赛道！

昨天幸福林带5宗地块成交，保利成功收入囊中，今天多板块又是拿出地块确定买家。招商、龙翔、中海摘得新地块。

在这几宗地块中，曲江地籍编号QJ4-2-89这宗住宅用地则吸引着更多人的目光。

中海·华润·金茂齐上阵

这宗地块为啥这么热

从7月这宗地块从商业调整为住宅属性时，就吸引了一众目光，因为在此之前曲江CCBD北区已经没有住宅地，这相当于从商业用地里硬抠出来的最后一宗住宅地。属于卖一宗少一宗，真绝版。

当然，地块本身素质也不错，32.037亩，商住用地，容积率1.2到2.5，建筑密度不超过25%，绿地率不低于35%。起拍价5.745亿，折算下来每亩约1793万，起拍楼面价已经站上万元线，这还没算上要一并承担的在建工程款。

丨曲江QJ4-2-89地块规划图

容积率1.2到2.5什么概念？按照定格2.5来做对比周边普遍2.8的容积率，也是密度低一截，要是真往1.2做，那就是曲江核心几乎绝迹的低密产品。低密意味着这里大概率不会再堆高层大平层，而是会冒出叠拼、洋房甚至更进阶的形态，可以肯定这宗地的产品目标就是奔着标杆和天花板去的。

周边悦玺、悦府的二手房挂牌价普遍在2.1万到2.8万，已经是区域标杆，这宗地的产品，目标就是奔着天花板去的。

再看周边资源，北侧华润悦玺，南侧华润悦府，西边的重奢万象城，还有那颗出圈的“生命之树”。再往外，万象天地、莱安中心、天坛遗址公园、陕西自然博物馆、曲江国际会议中心、双地铁口，商业、交通、教育、人文，全是实景落地，没有一样是画饼。

地段稀缺叠加低密指标，注定是“产品力”的角斗场。

三家房企同时看中并且参与多轮竞拍，一方面说明这宗地块的标杆价值，另一方面也能看出三家央企的实力。

华润的竞拍最好理解，整个CCBD，从悦玺、悦府到万象城、生命之树，再到云端大平层，可以说就是华润一砖一瓦造出来的。它太清楚这片区域的价值了，这相当于他的主场，如今又好不容易有了这宗地块，自然得守。

金茂这几年在曲江几乎年年有动作。璞逸曲江、璞逸东方、曲江 金茂府......尤其今年联手万众拿下杜陵61亩地打造西安金茂府，楼面价1.77万元/㎡，刷新西安地价纪录。而曲江这宗地，相当于把专注于金茂的高端拼图补齐，也用更多产品形态拉开差异，在曲江形成专属于金茂的产品力。

中海这次的竞拍，意料之外却也意料之中。

一方面它目前除了瑞文熙和，所剩能售的项目不多，急需储备，另一方面中海进入西安时间不短，但在目前的大环境下，始终缺少一个能镇得住场的代表作，它太需要一块地，在西安证明“我中海也能做出顶豪”。这宗低密地，就是中海重塑金字招牌最好的机会。

三家，一个守土，一个补位，一个正名。谁拿下，都是给自家在西安的江湖地位，加上最重的一块砝码。而结果揭晓中海溢价拿地胜出，最终计容楼面价15067元/㎡，未来这里将会出现一个怎样的住宅产品？也是很期待了。

新政后实力房企火速出手

传递出什么市场信号

把目光从单宗地块转到西安9月的土拍市场，能发现一个很有意思的现象。

8月底，西安+全国三道新政之下楼市规则重塑，紧接着9月作为新政后的首波土地供应，先是保利13.824亿吃下幸福林带176亩5宗地，紧接着华润、金茂、中海三家围剿曲江这宗32亩的住宅地块。

它们有个共同的身份：都是交付记录干净、认认真真做产品的优质房企。新政之后谁在用真金白银进场，其实已经替市场画好了一份名单。

先说清这轮新政到底在打谁。你一条条拆开看就会发现，现房销售、封顶预售、资金闭环…… 刀刀对准高杠杆、高周转。

过去开发商卖的是图纸和预期，拿购房者的钱盖房子，快进快出滚雪球；现在钱得自己先掏，房子得盖到能卖的样子才能回款。从拿地到回款，周期拉长一倍不止，游戏从 "看谁跑得快"变成"看谁扛得久"。

能发现这次新政，把之前的楼市逻辑翻了过来，让用心造好房子的企业有了坚实后盾。

以前很多项目地段好、卖得也好，结果集团一爆雷，钱全被挪去填别处的坑，好项目活活被拖死。现在每个项目单独建账、分开管，项目好不好就看你自己的账 —— 负债累累的房企玩不转了，但踏踏实实做项目的，反而把集团的债甩开了。

配合现房销售，开发贷的周期还拉长到了7年。说白了就是给你更充足的时间慢慢做，不用急着赶回款，毕竟好房子肯定是慢慢打磨出来的。

很多人看现房销售，会觉得价格可能又高了，房企的资金压力等等，但最关键的一点是，以前卖房看图纸，最后货不对板难受的是业主，而卖现房，主打一个“所见即所得”，房子好不好，绿化够不够，一眼就能看出来，所以接下来产品力扎实，反而更有价值，即使价格上涨，只要合理购房者也会为之买单。

所以这轮规则重定，对房企来讲不是致命打击，而是深度肃清：把投机的房企清掉，让认真做产品的人站到台前，这本身就是房地产发展新模式的样子。

落到购房者身上，以前买房是赌，赌开发商不跑路、赌区域能兑现、赌宣传不掺水；828新政之后，规则正在替你把这些"赌"一件件拿掉。

从9月两天的住宅用地成交中，能发现西安楼市，接下来产品力说了算，而那些还想投机的，大概率会无人接盘。

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