中报观察 | 广州地铁地产百亿之后

观点网 广州地铁的物业开发业务走出了与大部分同行截然不同的行情。

从市场数据来看，行业仍处于深度调整后的筑底阶段，2026上半年，全国商品房销售面积为40140万平方米，同比下降11.6%；商品房销售额为37945亿元，同比下降13.6%。全国房地产开发投资累计完成38074亿元，同比下降18.0%。

如此背景之下，广州地铁期内物业经营板块营业收入达100.11亿元，同比上升15.26%，占公司总收入的60.25%，而传统地铁运营板块收入仅38.48亿元、占比23.16%。

这是广州地铁地产收入超过地铁运营主业的第三年，物业运营板块已成为公司最大的收入来源。

然而，在地产规模持续扩大的同时，毛利率却再次走低，广州地铁“以地养铁”的成色与压力同时显现。

规模与盈利拉扯

行业正从“高杠杆、高周转”向“高质量、运营导向”艰难转型，在这一轮调整中，依托轨道交通站点的TOD项目，因具备客流保障、交通便利及抗周期性强等特点，成为房企转型的优选方向。

而广州地铁作为广州市城市轨道交通建设及运营的主体，天然握有其他房企难以复制的土地资源禀赋。

根据广州地铁的战略规划，地铁运营服务仍然是公司的核心业务，而轨道交通物业开发则是公司“地铁+物业”发展战略的具体实施平台。

值得注意的是，地铁运营服务具备民生属性，并非公司主要利润来源，作为补充，物业开发业务便被确定为广州地铁业务发展的利润杠杆。

只是从2026年上半年的经营数据看，广州地铁地产板块是规模亮眼、盈利承压。

根据中期报告，公司物业经营板块本期营业收入100.11亿元，较上年同期的86.85亿元增加13.26亿元，同比约增长15.27%，超过地铁运营板块收入23.16%。

从2004年起，广州地铁集团将房地产业务从资源开发事业总部分离出来，成立了单独的房地产开发事业总部。

直到2020年，广州地铁地产板块收入才突破10亿元，随后便迎来了规模极速发展的阶段。

据观点新媒体查询，公司物业开发板块2023年收入为24.68亿元，仍逊色于地铁运营板块的73.59亿元。

但来到2024年，物业开发板块收入已增至97.97亿元，同比上升296.96%。至2025年末，物业开发板块收入已接近200亿元，录得174.16亿元，较同期地铁运营收入高出96.93亿元。

2026年上半年过去，广州地铁依托轨道优势的物业销售或运营仍保持了双位数增长，放在行业背景中观察尤为难得。

只是与收入增长形成对比的，是毛利率的回落。

报告期内，物业经营板块本期毛利率31.65%，虽较地铁运营板块-14.09%的亏损状态和资源经营板块38.65%的水平仍居高位，但较上年同期36.97%下滑了5.32个百分点。

放在行业大环境中看，降幅一定程度上反映了2026年上半年房地产市场价格承压导致的售价调整，以及土地、建安成本的刚性上升。

在公司内部，物业开发板块超三成的毛利率，则对冲了运营板块的亏损，支撑起公司的整体可持续运营，是“以地养铁”的逻辑的印证。

但对于广州地铁物业开发板块“利润杠杆”的定位而言，盈利能力承压却是相对危险的信号。

据往期中期报告，广州地铁物业开发板块2022年中期至2025年中期毛利率分别为65.98%、69.33%、39.76%、36.97%，2026年中期毛利率已是近五年新低。

巧妇与炊米平衡

尽管受到行业调整期影响，物业开发板块盈利能力相对承压，但广州地铁仍然将地产开发作为业务重点之一，并有将地产平台化、不断扩大规模的决心。

2026年初，广州地铁地产开发集团有限公司登记成立，注册资本50亿元，由广州地铁集团全资持股。

这一架构调整，将地产业务从集团内部板块升级为独立运作平台，与中期报告中“未来利润中心”的定位形成呼应。

据公开报道，广州地铁2026年全年计划投资520亿元，重点推进22个TOD综合开发项目，其中白云、黄埔、南沙新一批地铁上盖项目将于年内启动。

广州本地市场的环境，则为广州地铁核心区TOD项目提供了支撑，但也埋下了结构性风险。

据了解，截至2026年6月末，广州商品住宅库存1336.23万平方米，去化周期22.9个月；其中外围五区库存套数占比72.15%、去化周期均超24个月，增城、黄埔、番禺部分板块去化周期高达24-33个月。

而广州地铁的车辆段上盖项目多位于番禺、黄埔、增城等外围区域，高企的库存或影响新项目推盘节奏与毛利水平。

值得注意的是，上半年广州地铁并未推出新盘，在广州土地市场上也仅露过一次面。

时间回溯至今年2月，珠江新城最后一块“宝地”马场地块开拍，广州地铁坐在参拍企业之中举了一次号牌。

而马场地块最终花落越秀集团，错失宝地的广州地铁也变得审慎起来，上半年并未有新地块落袋，物业开发板块的收入主要由次新盘加推支撑。

广州地铁地产小程序显示，公司目前在售楼盘主要有7个，分别为珑曜上城、珑岄上城、江玥上城、云城上品、云平上品、琶洲珑璟台及云筑上品。

其中，云城上品、云平上品、琶洲珑璟台及云筑上品均已于2023年及2024年首开入市，珑曜上城、珑岄上城及江玥上城则是广州地铁在2025年内推出的最新盘。

相对而言，4月首推的珑曜上城与12月底入市的江岄上城成绩较为亮眼。

据阳光家缘网数据，珑曜上城共推出1090套住宅，已售套数为778套，去化率约为71.37%；江岄上城目前共推270套住宅，已售套数166套，去化率约为61.48%。

而与珑曜上城相隔一天携手入市的珑岄上城共推1080套住宅，已售套数604套，去化率约为55.92%。

待售规模较为充足，一方面仍然是广州地铁还未“买米”时的主要销售支撑，但另一方面或许会造成库存积压、进一步拖累毛利率，公司物业开发板块的未来增长还是要靠新盘滚动来找寻。

据观点新媒体了解，广州规自局于8月28日发布黄埔区鱼珠车辆基地综合体AP0508018一期地块出让公告，地块位于天河区与黄埔区交界处，起价41亿元。

值得注意的是，地块出让条件中表明：地块竞买人或联合竞买人之一的直接或间接控股股东须具有地铁线网建设、运营、管理经验。

几乎明牌的地块归属背后，广州地铁将迎来年内首宗地块入帐。

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