稳慎推进商业不动产REITs 构建房地产发展新模式

证券时报记者 程丹

证监会近日发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（简称《意见》），着力改革完善房地产企业股票、债券、资产支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）等融资制度，满足房地产企业合理融资需求。

其中，稳慎推进商业不动产REITs发展是助力构建房地产发展新模式的关键一环。一家券商投行业务负责人表示，企业将成熟资产推向资本市场后，能够打通资金回笼渠道，构建良性资产循环，形成从传统开发商向 “资产管理者+服务商” 转型的内生动力，有助于盘活存量资产，扩大有效投资，提高房企直接融资比重。

项目储备较为充裕

当前，公募REITs市场已形成“传统基础设施+商业不动产”双轮驱动、“首发+扩募”双管齐下、资产端与资金端双向发力的常态化发展格局。

截至8月31日，公募REITs已上市88只，完成扩募10只，合计发行规模2500亿元，市值2348亿元，累计分红366亿元，市场运行总体平稳，底层资产类型持续丰富。其中，已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超过200亿元。

上述4只商业不动产REITs于今年6月首批上市，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT。该批产品呈现出主体多元、业态优质、区位核心、运营成熟的特征，具备较强的示范带动作用。

从发行主体看，原始权益人涵盖地方国有龙头企业、头部优质民营企业等多元经营主体，兼顾国资稳健属性与市场化运营活力。从底层资产看，四只产品覆盖商业零售、商业办公楼两大主流商业业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心地段，其中既有上海黄浦区核心商圈的写字楼，也有运营成熟、客流稳定的奥特莱斯。资产均处于稳定运营期，关键合规手续齐备，具备高出租率、强运营能力、持续稳定现金流的特征。这些优势为产品稳健运营提供了坚实支撑，也为后续项目落地提供了有益借鉴。

据了解，另有7只商业不动产REITs产品获批正在发行，16只产品处于在审阶段，合计拟募集资金超过850亿元。已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等成熟业态，区位优势明显，运营核心指标较为稳健，已初步形成一定示范作用和规模效应。

在资产端持续扩容丰富的同时，REITs市场增量资金渠道不断拓宽，市场投资者已形成以券商自营、保险资金等长期资金为主，配置型与交易型投资者相对均衡的格局。证监会批准的4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品，已于7月完成设立并实现募集。REITs指数基金的推出，为市场持续引入长期稳定的增量资金。业内人士预期，伴随REITs市场持续扩容，增量资金空间有望进一步打开。

制度保障持续优化

常态化扩募机制落地，离不开政策层面的持续优化完善。

在制度建设方面，围绕商业不动产REITs制度体系安排，证监会发布1项公告、1项通知和2项工作规程，沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位同步出台17项配套规则，构建形成“1+3+N”的制度框架，进一步明晰市场化准入安排。

在发行审核环节，监管部门坚持严字当头，切实把好准入关口。一方面，严守合规底线。监管部门按照“关键合规手续应补尽补，非关键合规手续充分信息披露”的分类标准开展审核，在风险可控前提下兼顾市场活力与融资效率。另一方面，严把资产质量。监管部门强化对资产现金流真实性与运营稳定性的问询，压实管理人、财务顾问尽职调查责任，提升信息披露质量。目前已获批项目历史运营表现较为稳健，报告期平均出租率超过98%，预测现金流分派率均值达5.32%，具备长期稳定收益基础。

此外，从严做好首批项目估值把关。监管部门在审核过程中综合考量项目历史运营表现、行业周期阶段、区域宏观经济走势以及同板块同类物业运营状况，对出租率、租金增长率等核心估值参数开展审慎研判，从源头筑牢资产估值防线。

中信证券首席经济学家明明表示，监管部门持续优化公募REITs扩募流程，从产品适用范围、入池资产标准、扩募发售方式等多维度完善规则体系，推动存量REITs从“小而散”向“大而优”转型升级。

强化监管防范风险

针对商业不动产REITs下一步工作，证券时报记者了解到，监管部门将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，坚持市场化、法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，强化监管、防范风险，推动投融资良性循环，助力实现高质量发展。

一是筛选优质项目，稳起步稳拓围。坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目。优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目。

二是压实中介机构把关责任。落实“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等机构从事REITs业务的执业标准，压实中介机构在尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等环节的责任，督促其强化质量控制、恪守廉洁要求、做好投资者保护，切实发挥市场“看门人”作用。同时，压实运营管理机构的信息披露责任与资产运营管理责任。

三是防风险、强监管。坚持问题和风险导向，统筹做好REITs 准入监管、日常监管与风险监测处置，及时排查处置违法违规行为与风险事件，切实维护市场良好秩序和平稳运行。同时持续强化公权力运行监督制约，建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，保障REITs审核注册流程规范运行。

上述券商投行人士表示，REITs常态化供给机制日趋成熟，伴随制度环境持续完善，REITs有望在房地产发展新模式中承担更为基础性的功能。