招商蛇口，开始反套路了

文/上海进深 魏薇

上周末，苏河晏向心会客厅与126㎡创意展示间正式开放，建筑立面、景观及公区效果图也首次对外公开，现场人气相当高。

此前，苏河晏凭借一套126㎡户型图已经在上海楼市刷屏了一轮。

14.1米南向面宽、四开间朝南、独立电梯厅，再叠加飘窗、阳台、设备平台等新规赠送空间，让这套户型的实得率成为最大传播点。

这些赠送落实于样板间，尺度与功能的兑现能力被进一步放大，常规飘窗阳台之外，最大的看点是被包起来的设备平台。

在高实得率之外，苏河晏已经开始对改善社区里那些近乎标配化的配置，做起了减法。

砍掉私宴厅

在当下改善和豪宅项目里，私宴厅几乎快成了一道强制题。会所里有泳池、有健身房，再塞一个私宴厅，产品的配置表才算完整。

但苏河晏这次偏偏把私宴厅砍掉了。

从实际使用情况来看，普通改善家庭对私宴厅的使用频率并不高；真正的高净值家庭，家里本身就可以满足宴请需求，或者更倾向于真正私密的私人会所。私宴厅还涉及厨师、食材、场地布置等一系列使用成本，进一步提高了使用门槛。

只是行业已经卷到这个程度，别人都有、自家没有，就容易显得配置不够。

苏河晏没有继续跟着标配走，而是把这部分空间用于更具体的家庭功能。

项目规划约1000㎡地下会所与约1000㎡主题架空层互联：

首创分龄式儿童成长空间，覆盖体适能训练、魔方益智、专业教培等主题；同时规划了策展空间、日咖夜酒、成人烘焙、共享办公空间等多元领域；有恒温泳池、健身房、瑜伽室、舞蹈房、中8台球、自助网球学练室等专业级运动配置。

这样的取舍对应的客群也比较明确：以家庭改善为主，尤其是有儿童、同时存在居家办公需求的城市中产家庭。

相比低频使用的私宴厅，儿童活动、学习和临时办公更具日常使用价值。

这也与项目“内环留白处，此刻正丰盈”的定位形成呼应。所谓“留白”，并不是简单留出更多空间，而是把空间留给更实际的功能。

设备平台突破

再来聊聊大家最关心的赠送面积。

独立电梯厅约7.5㎡、北向设备平台约11㎡、加上多飘窗和多阳台，这些不计入产证的空间加总约30㎡。按照项目的计算口径，126㎡建筑面积的实际可用空间已经超过建筑面积本身，实得率突破100%。

相比于数字层面，购房者更关心这部分赠送的利用程度。从样板间呈现来看，这些空间确实被进一步转化成了收纳、家政和居住功能。

具体看几个细节。

126㎡采用一梯一户设计，入户前设置独立电梯厅，约8㎡，并预留整面墙体做收纳；进入室内后还有800库，目前展示的U型柜体将随房交付，入户收纳基本得到解决。

厨房面积偏紧凑，不过餐台吧位置设置了隐蔽水槽，咖啡、轻食等场景使用比较方便。

客厅通过打通书房进一步放大尺度，从实际空间来看，其余房间的面积也基本够用，126㎡具备三房、四房两种改造方向。四个房间全部可居住，最小房间约8.2㎡。

北侧的设备平台是一大亮点。户型图上清晰标示，设备平台周围的蓝色色块为挑空区域，项目上称这部分是“想象空间”。

正是这一设计，将原本有限的设备平台空间进一步放大。开发商用玻璃将整个空间围合封闭，放了洗烘套装、休闲桌椅、做了储物空间，实现了真正的室内化利用。

不夸张地说，这处平台完全抵得上一个独立家政间。

之前同面积段的3.5代宅，北侧设备平台大概三五个平方，一般会放洗衣机或者堆放一些杂物，利用率有限，苏河晏的这种做法是一大突破。

项目后续还将推出宽厅版126㎡户型，106㎡户型目前已经有展示，但未正式官宣。

中建东孚隐身

今年4月，招商蛇口与中建东孚联合以底价拿下项目所在地块，成交楼板价约62077元/㎡。

二者共同成立了项目公司“上海锦通达置业有限公司”，中建东孚占股51%、招商蛇口占股49%。法定代表人李光惠，是中建东孚上海公司副总经理。

从产品规划到营销，主要由招商蛇口负责。

今年6月26日公示总平图，目前已经拿到《建设用地规划许可证》，先后拿到地下和地上部分的《建设工程规划许可证》。

项目备案名已出，为“碌曲澜庭”。

地块容积率2.5、建筑限高80米，按照常规开发逻辑，本可以尽可能拉高楼层，以高层住宅提高开发效率。

但苏河晏最终只规划了6栋住宅，楼层控制在10-17层，全盘约425-430户，全部采用两梯两户、无连廊设计，面积段覆盖约105-139㎡的三至四房。

内环里能做到“小高层 无连廊 纯改善”组合的地块，近几年几乎找不到第二个。

楼栋沿地块外围排布，消防登高场地放在外围，中间留出集中绿化，整体形成比较完整的围合式社区。

南侧还做了约45-50米退让，第一排住宅南向玻璃采用四玻两腔，在采光、视野之外，也尽量降低外部道路带来的噪音影响。

相关公司：招商蛇口sz001979