北京
文/深圳进深 严明会
最近这段时间，位于深圳龙华的深业上塘“双子星”。
狠狠刷了一波存在感。
上月中旬，项目之一的上宸瑞府，开出生活展厅和艺术体验空间后。
人气居高不下。首日到访超2000人次。首个周末累计接待超6800人次。
上周末，项目开放全部户型交楼样板。
这个由深业置地与龙华建设集团联合打造的楼盘，也彻底引爆人流。
进深网了解到，因现场接待容量有限，为控制到访人数、保证参观体验。
项目参观样板，甚至要验资100万。而且听说，项目的蓄客还挺不错。
着实是有些夸张。
要知道，上宸瑞府主打的产品面积约87-130㎡。并非什么豪宅项目。
随着项目的出圈，深业集团的另一位营销女将方晓华，也被推至台前。
甚至可以说，上宸瑞府不错的市场反响，背后很大程度或有方晓华的功劳。
毕竟，她的到来跟整个项目的推进节点，实在太巧了。
01
进深网了解到，就在今年5中到6月初，深业置地高管层出现过两轮变更。
内部有四位董事进行了轮换。
更重要的是，方晓华取代房绍业，成为了深业置地经理。
在这之前，方晓华在2025年9月进入成为深业置地董事。
但经理之位一直由房绍业把持。
直到这次房绍业退出董事之列，方晓华得以顺势上位。
方晓华何许人也？
在深业集团内部，这是妥妥的一位女将。
在以往出席活动的头衔中，她是深业集团营销中心的副总经理。
企查查显示，目前除了任深业置地经理、董事。
她还担任东莞深业松山湖置业、东莞高发房地产、东莞深业房地产经理；
以及深业沙河集团、深业泰富物流集团董事。
方晓华广为人知的一个事迹：
2021年前后，深业鹏基南方东莞松山湖项目受疫情影响，进度滞后。
是她，作为项目总经理，带领团队奋起直追，全年无休，从而提前完成了节点。
因为这个事，深业集团官微在当年的3.8女神节，还给了她一张大大的人物海报封面图，妥妥的C位。
这次走马上任深业置地经理，方晓华也是雷厉风行，说干就干。
一个不可忽视的事实是，深业龙华上塘“双子星”项目。
最早的上宸瑞府地块，在去年7月30日就已经拿下。
晚一点的上宸华府地块，也是去年8月8日就拿下了。
项目至今一年多，推进节奏一直被认为是慢其他楼盘半拍。
而方晓华任深业置地经理后，项目进展似乎明显加快。
户型图、吹风价接连传出，甚至一开始预计7月份就能入市。
到如今，展厅、体验空间、样板相继开出，节奏快了不是一点点。
而进深网得到的消息，上宸瑞府预计本周就会拿预售证。
02
上宸瑞府这次首推的楼栋是5栋一单元、5栋二单元。
分别是2梯4户、3梯6户的产品。
面积涵盖87、99、103、120、130㎡，跨度从刚需到刚改。
价格方面，首推综合折扣（含vip折扣和开盘折扣）：
87㎡折后均价约495万；
99㎡折后均价约575万；
103㎡折后均价约635万；
120㎡折后均价约710万；
130㎡折后均价约750万。
也就是说，各面积段单价折后均价约5.69-6.17万/㎡。
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这个价格，不算高但要说惊喜也谈不上。
附近在售盘，卓越珺奕府、塘城NEXT TOWN贝壳参考均价4.5万/㎡、4.8万/㎡。
另外，联发新澍雅居5.8万/㎡，深业颐樾府6.3万/㎡。
所以说，跟附近同样是新国标产品比，上宸瑞府似乎有优势，毕竟拿地价不算高。
而跟非新国标盘比，上宸瑞府的价差又有点大了。
不过有一点，从首推楼栋看，开发商还是拿出了诚意。
其首推的5栋一二单元，为小区最靠近洁玉街的两栋。
布局上，也是小区园林视野纵深最好的两栋。
其中5栋一单元还是“楼王”的存在，园林视野是最中央的。
不像其他，好货都藏着掖着留在后面。
作为新国标、新规产品，上宸瑞府的最大的亮点，还是得房率。
其所有户型全屋都有不少的飘窗。项目得房率能到约92%-99%之间。
另外，项目较大的社区，较低的容积率、楼高，也都是优势所在。
缺点方面，谈论比较多的，项目就在福龙路的边上。
福龙路往西还有铁路和深圳动车所，噪音是外界比较关注的点。
不过关于这点，开发商也尽可能地进行了规避。
最明显的是项目靠近福龙路的一排楼栋，户型阳台是沿地块边缘朝向东南的。
项目也因此对楼栋的景观和视野，做了不少牺牲。
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