“8·28新政”落地首周：实探重庆各大售楼部及房交所，开始“升温”了！

2026年8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。这绝非一次简单的信贷政策调整，而是一场触及楼市底层逻辑的“手术”。

新政核心要点可概括为：现房销售“所见即所得”，竣工备案后才放款确保“能拿房、再还贷”，开发贷款实行主办银行制实现资金闭环管理。与此同时，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度。

当“所见即所得”取代“效果图买房”，当开发商无法再挪用购房者的按揭款项滚动开发后续项目，市场各方都在重新计算自己的账本。记者走访市场一线，试图从多个维度还原真实的市场脉动。

市场一线：从“观望”到“算账”，“金九银十”提前升温

30岁的小陈是在新政出台当晚刷手机刷到凌晨的。房子看了半年，始终下不了决心。“竣工备案后放款”让他松了一口气，但紧接着又冒出一个念头：开发商成本涨了，房价会不会也跟着涨？“以前觉得再等等也许更便宜，现在感觉可能是再等等就买不到了。”

新政后这几天，重庆楼市的“热”不是靠吆喝，而是靠一种突然被“点燃”的紧迫感。

1.不动产登记中心：秩序升温，“连环单”增多

9月1日，记者相继走访了多个区的不动产登记中心。大厅里人不少，但算不上拥挤。叫号屏上的数字平稳跳动，整体秩序井然。

两江新区不动产登记中心。

在九龙坡不动产登记中心，一位刚办完过户的女士坐在休息区翻看手机，她说等了不到半小时就轮到了，“比想象中快，工作人员说这两天业务量确实上来了，但窗口开得足，没怎么积压。”

九龙坡区不动产登记中心。

现场一位带着客户来办网签的二手房中介老周跟记者聊了几句。他入行快十年，经历过几轮周期，语气里带着一种见惯风浪的淡定：“说实话，谈不上火爆，但比前两个月好一些了。前阵子有时候一整天都约不到一个客户来办手续，这个周末我手里就有两单在走流程。”他指了指大厅里坐着的人群，“你看这些，好多都是‘卖一买一’的连环单，刚卖掉旧房子，赶紧来办新房的备案。”

老周说，新政出来当晚，就有好几个之前犹豫的客户主动发消息来了解新政策。“我的判断是，这轮不是短期脉冲。现房销售、竣工放款这些，把烂尾风险基本堵死了，对二手房也是利好。大家敢换房了，链条就能转起来。”他拍了拍手里的文件袋，“我对接下来的‘金九银十’挺有信心的。”

2.新房市场：红盘领跑，决策周期缩短

新政后的第一个周末，重庆远达澜庭序营销总监汪斌在备忘录里记了一笔：客户主动约访增加，观望在减少，决策周期在缩短。当天傍晚他就把9月的接待和转化目标都往上调了一档。“看来‘旺季节奏’要提前来了！”

远达澜庭序是近期重庆市场的红盘，该项目首开一个月销售金额突破3亿元，拿下重庆中心城区143㎡以上大平层成交金额第一、清水成交单价第一。“客户问得最多的是两个问题：一个是‘贷款是不是要竣工后才放款’，一个是‘开发商会不会降价’。”汪斌表示，新政后的现房模式下，从拿地到可售至少2—3年，多出来的时间，融资成本、管理成本、财务成本全部要扛，新项目的售价只会往上走。但像远达澜庭序这类新规项目，反而是用“老成本”在做“新产品”，这个窗口期本身就意味着价格优势。

远达澜庭序样板间。

“金九银十本来就是传统旺季，今年叠加‘8·28新政’，客户对‘窗口期’的感知比往年更强。我们也会开始考虑适度回收优惠政策。”汪斌说。

保利观音桥和煦项目在售房部首次开放时，来访人数就超过3000人，热度也在一直持续。“直到晚上八九点都不断有购房者到访，基本都是一家人来，参观样板间，了解项目。”该项目置业顾问告诉记者，有一对夫妻之前看过1号楼的首开房源，但当时犹豫了一下没下手，结果首批房源近乎售罄。当时觉得再等等，现在后悔了。他们正在看下个月即将加推的4号楼，购买欲望非常强烈。

保利观音桥和煦售房部。

同样感受到这股热度的，还有中国电建地产·重庆之丘旗下的泷悦玖宸别墅组团。作为重庆首个新规合院别墅产品，该项目打造4.0轻宋合院，兼顾东方园林意境与全龄化生活配套。示范区人气持续走高，目前即将正式开盘。

另外，也有一些楼盘如主打高端改善、面向高净值客群的项目，市场感知相对平缓，热度提振效果并不突出。

3.存量市场：刚需接棒，“以价换量”仍在

二手房市场的变化又是如何的呢？

据锐理数据统计，今年7月，重庆新房住宅成交2082套，二手房成交10149套，二手房市场份额占比升至83%历史高位。

当下，二手房具有即买即住、无需等待、配套成熟、无烂尾风险的优势，完美契合当下刚需购房者稳健置业的需求。刚需、刚需置换群体优先选择二手房，让二手房深度取代新房，成为重庆楼市成交绝对主力。

在到家了公园大道店，经纪人吴浩告诉记者，新政落地后的这几天，虽然成交量变化不太明显，但他个人感觉带看量和咨询量都有了明显上升，客户的购房意愿也在加强。

吴浩手头正在跟进的一个客户让他印象很深。近期重庆同步调整了公积金政策，多子女家庭最高贷款额度已提高至240万元。该客户是机场航空公司员工，新政出来的第二天就火急火燎地来咨询公积金贷款的事，客户两夫妻都能用公积金，还碰上了多孩家庭的额度上调，等于直接拉高了预算天花板。“购房欲望更加强烈了，这一两个月内肯定要买。”吴浩说。

吴浩还提到，关于40年贷款，客户的反应分两类。“普通客户第一反应是‘利息多了，不划算’，这是大多数人的直觉。但有远见一点的客户，算的是另一本账，一个月少还几百块钱，对于手头本来就紧的刚需家庭来说，这笔钱能直接转化成生活质量。40年贷款，尤其适合一些收入预期不太稳定的年轻客户。”

整体走访下来，记者的一个感受是，新政带来的更多是一种心照不宣的“算账”氛围。购房者算的是安全账和成本账，中介算的是流转账和信心账，开发商算的是回款账和产品账。这场静悄悄的算账，或许比任何热闹场面都更能定义这个“金九银十”的底色——冷静、有序，但暗流涌动。

开发商变局：资金链重构，“高周转”彻底终结

对于开发商而言，新政带来的冲击无疑是颠覆性的。

“全盘逻辑重构。”重庆某地产开发公司总经理言简意赅地指出，过去，开发商高度依赖预售资金，用A项目的按揭款去盖B项目的楼，实现高周转。而新政要求“开发贷款实行主办银行制”，资金闭环管理，意味着每一笔钱都要用在刀刃上，且必须等到竣工备案后才能收回全部房款。这对房企的资金实力提出了极高要求。

根据行业机构测算，若全面实行现房销售，房企现金流回正周期将延长2—3年，综合资金成本或将抬升15%~20%。

“房地产本质上是资金密集型行业，新政相当于剥离了它的金融属性，这会抑制大量企业的投资意愿。”重庆锐理数据总经理谢丹认为，对房企而言，这套政策如果全面铺开，拿地和开发的信心必将大受打击。在她看来，后续市场将逐步形成以中央企业、地方国有企业为供给主力的格局，毕竟它们在融资端有天然优势。但一个值得注意的信号是，即便是央国企，当前的投资也在收缩。“按照现在的投资策略，它们大概率会选择一线和重点1.5线城市布局，不会再像过去那样广泛下沉。”

随着中小房企的生存空间会被进一步压缩，行业集中度将加速提升。那些财务稳健、产品力强的头部房企将获得更多市场份额。

谢丹也指出，在新政落地前已经获取土地储备的房企如海成、山昇、邦泰、远达等，不受现房销售新规约束，后续项目开发资金压力更小，企业或将采取更为审慎的推盘节奏，市场惜售情绪有望显现。

有业内人士指出，未来的新房，大概率是核心区的精品小盘，郊区的低密社区。刚需让位给二手房，新房走改善+品质路线。

深层逻辑：从“金融属性”回归“居住属性”

这场触及底层逻辑的“手术”，其终极目标是推动房地产发展新模式。

本次一揽子楼市改革并非短期刺激房价上涨，核心目标是搭建房地产长效制度框架，终结行业长期以来高杠杆、高周转的旧开发模式。“制度实施后，将倒逼开发企业提升自有资金比例、放弃高周转模式。房地产的居住属性将进一步强化，逐步回归大宗耐用消费品的正常交易逻辑，购房者需要像购买普通消费品一样先看货、再付款，直接检验房屋质量、户型、采光、配套与交付状态，‘所见即所得’正是消费品交易的基本规则。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受媒体访问时谈到，改革将推动行业重心从规模扩张转向产品品质，让住房回归居住本源。

这也与重庆正在推行的“好房子”战略不谋而合。新政之下，新房市场的逻辑彻底变了：不再是谁先拿预售证谁赢，而是谁的产品更硬核、谁能让购房者更安心，谁才能赢得市场。

结语：

阵痛之后，静待花开

“8·28新政”无疑是房地产发展史上的一个重要节点，它标志着行业从“高杠杆、高周转、高负债”的旧模式，向“低杠杆、重品质、稳交付”的新模式全面转型。

短期来看，市场会经历阵痛：部分房企出清、供应节奏调整、房价预期重塑。但长期来看，一个更加健康、透明、稳定的房地产市场正在形成。

结合此前重庆“十五五”住房规划征求意见稿中“合理调控住宅用地供应总量、结构和时序”的表态，未来重庆土地市场将告别粗放式供应。在回款慢、融资严的双重挤压下，缺乏产品力和资金实力的中小开发商将加速出清。重庆楼市也将从过去粗放扩张的高速发展阶段，进入以品质为核心的精细化运营新阶段。

上游新闻记者 蓝娅莉