新政下的首场北京土拍：流拍、抢地与华润83亿补仓顺义温榆河

观点网 828新政后首场北京土拍结果，出乎意料。

一宗顺义温榆河宅地被两家企业抢了170多轮，而另一宗驼房营地块则在竞拍前宣布暂停出让，除华润置地之外，中海新城、中建智地+太古地产联合体几家参拍商均未现身。

地块暂停出让半小时后，北京市规自委官网便发布公告称，暂停北京市朝阳区将台乡驼房营一队JT-629地块土地一级开发项目1018-0013、0001、0002、0018地块二类城镇住宅用地、体育场馆用地国有建设用地使用权（驼房营地块）的出让。

一番折腾下来，9月3日的北京土拍，仅华润一家企业在与金隅+懋源联合体的争夺中拔得头筹，以82.99亿元的价格将温榆河地块收入囊中，溢价率17.37%，成交楼面地价约4.12万元/平方米。

华润北京补仓

最近一个月，华润“横扫”北上广土拍市场。

8月4日，华润置地率先在上海以16.14亿元竞得上海嘉定区南翔宅地（25-06地块），溢价率13.98%，成交楼面价为3.07万元/平方米，进一步夯实了其在长三角核心城市的布局。

24天后，华润置地又转战广州市场，这次斩获一宗重磅地块。在历经201轮激烈竞价后，其以80.56亿元总价拿下广州海珠区琶洲南区石榴岗路地块，溢价率达33.02%，折合楼面价约6.14万元/平方米。

华润的下注，使这宗地块一举跻身广州涉宅用地成交楼面价历史前五。

来到9月3日的北京土拍，华润也丝毫没有懈怠。作为新政后北京首场商品住宅用地出让，其经过百轮竞价后拿下北京顺义区温榆河宅地。

具体来看，华润此次摘得的地块位于顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边，为顺义区域内少见的超大体量连片住宅地块。

地块土地面积20.22万平方米，建筑控制规模20.42万平方米，住宅地块建筑高度27米，值得注意的是，该地块是北京近年出让宅地当中容积率最低的地块之一，仅有1.01。

因此，在拍地前，业内普遍预判，该地块未来将主打洋房、双拼别墅等改善房型。

由于地块位于顺义区后沙峪镇，其周边有中粮祥云小镇、北京友谊医院、温榆河公园等生活配套，此前华润还在这一区域内建设了北京润园，目前是该区域内讨论度颇高的改善型项目。

观点新媒体了解到，北京润园项目所在顺义温榆河2101-2007、2008地块，由华润置地于2025年2月27日以底价60.24亿元摘得，折合楼面价约3.5万元/平方米。

这宗地块体量不算小，项目占地17.04公顷，总建面约36.78万平方米，其中计容建面17.21万平方米，容积率也是1.01。

根据华润拿地后的规划，其共拟建设111栋住宅楼，包括19栋8层洋房及92栋双拼别墅，建面从271平方米延伸至900平方米。其中，一期双拼院墅已经于2025年11月15日完成取证。

从已经落地的项目容积率、房型来看，华润的确有充分的理由与金隅+懋源联合体酣战170回合，再加之“828新政”的出台，顺义温榆河宅地上的项目预计要求现房销售。

因此，也有市场声音表示，华润拿下这宗新地后立马开工，恰好可以接档北京润园的三期开盘，既能抵御潜在的竞争对手，还能实现自家多宗产品的衔接销售。

区域市场的分化

华润并非凭空自信拿地。数据显示，截至2026年9月，北京润园合计网签339套，去化率约合90%，销售均价在7.1万元至7.2万元/平方米之间。

有研究机构数据显示，该板块内低密产品去化表现分化明显，但这不一定意味着华润未来的销售必然受此拖累。

回溯板块走势，2023年后沙峪处于高位运行期，单季成交套数稳定在290至359套，均价从5.16万元/平方米逐步上行至5.7万元/平方米。

来到2024年，板块内的销售态势又变了，上半年表现平平，但下半年其在政策刺激下单季成交519套，环比增67.52%。

2025年，当行业进入深度调整期，该板块内的单季成交套数已从189套骤降至52套，同比降幅89.98%；进入2026年一季度，沙峪板块内成交仅41套，但唯一值得关注的是，其区域内的均价较高，套均价可达1148万元，同比上涨51.87%，产品结构明显向高端化集中。有市场声音表示，2026年内，沙峪成交结构明显开始向大户型、别墅倾斜。

客观而言，板块整体去化承压是不争的事实，但这更多反映的是沙峪板块对于改善型产品的价格偏好。

而华润这家企业，几乎已摸透了北京市场的改善型项目定价策略。

作为1990年代便深入北京市场的企业，华润在海淀、朝阳、亦庄，以及顺义义等板块的具体房源需求、定价策略较为清晰。

首先是海淀区域，该区域为是华润操盘高端改善项目的主阵地，以海淀清河板块的臻澐为代表，该项目备案均价约11.2万元/平方米，在售均价约13万元/平方米；与此同时，楼面价仅2万元/平方米的北清润府也由华润操盘，其定价策略则主打降本增配。

在丰台区，华润则主要面向核心区改善家庭，例如丰台丽泽商务区的华润·万泉寺，项目预测均价在10-11.5万元/平方米，其定价逻辑建立在极高的成本底座之上，据悉，该项目拿地的楼面价达6.23万元/平方米。

来到亦庄，以北京润府项目为代表，该项目瞄准亦庄、国贸的产业人群。需要注意的是，该区域内房价主要集中在7万元-10万元/平方米的区间内，但润府的成交均价仅在5.8万元-6万元/平方米，其定价策略是通过TOD模式、配建万象汇商业以及引入北师大附中等综合资源整合，形成差异化竞争力。

流拍背后的逻辑

但华润也并非能在所有地块面前如愿。同日的土拍现场，备受瞩目的朝阳驼房营地块便上演了戏剧性的一幕。

在竞拍环节开启之际，华润置地并未进行报价，而原本报名的中建智地+太古地产联合体则直接缺席了土拍现场。最终，仅有中海新城一家企业领取了竞价号牌。

在短暂的僵持后，官方于半小时后正式发布了暂停该地块出让的公告。

从基础指标来看，该地块用地面积约10.86万平方米，总建筑规模约17.13万平方米，涵盖住宅及体育场馆用地，起拍价高达75.21亿元。从区位条件来看，地块位于朝阳区酒仙桥东北，邻近地铁14号线将台站，周边汇聚了颐堤港、久隆生活广场、中国中医科学院望京医院以及驼房营公园、将府公园等成熟配套，具备打造改善型产品的先天条件。

那么，一宗区位优越、配套完善的高价地块，为何会遭遇暂停出让的结局？

观点网综合业内分析，主要归结为两个层面的博弈、

其一，随着“8·28”现房销售新政的落地，新出让地块的资金沉淀周期被拉长。75.21亿元的地价叠加体育场馆等配建成本，不是小数目。

在盈利空间被压缩的预期下，房企们在重新测算成本与盈利空间后，难免产生观望情绪。

其二，有业内声音表示，中建智地＋太古地产联合体本已对该地块志在必得，甚至在挂牌当日便成立了注册资本与地块起始价相同的合资公司。

然而，中海新城与华润置地的突然入局，打破了该联合体原有的计划。尤其是中海新城在7月18日刚刚以25.84%的溢价率、8.11万元/平方米的楼面价拿下该地块周边的酒仙桥地块，创下区域新高。

因此，面对驼房营地块，中海或出于维护前期高价拿地项目价值的战略考量，参与了此轮竞价，以抬高区域整体地价预期。

但计划赶不上变化，如今这宗地块已流拍，从这次土拍的两极化结果也可以看出，房企的拿地逻辑已绕不开“确定性”三个字。

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