新政出来，很多房企都懵了

　　828新政相信大家都看了，这几天在业内外都可以说是掀起了轩然大波。

　　 过去几年楼市政策多是零散着一项一项慢慢出，这种一次出一套的情况确实罕见。而且内容也是爆炸级别，各界反响有悲观的，也有大力肯定的。

　　 明源君这几天和同行以及一批潜在购房者聊了聊看法。

　　 总的来说，这套新政对于购房者来说是个定心丸，但对房企无意是又一道紧箍咒。即使都是地产人，集团和一线的从业者态度也各有不同。

　　 但不可否认的是，这套新政是格局重塑级别的。自此以后的房地产行业，从现象到本质都将不同以往。

　　 只是新时代下，有人欢喜有人忧，这个过程注定伴随更深的阵痛。今天我们直指核心的探讨一下828新政将会重塑什么，也顺带聊聊几个普遍误解。

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　　摊大饼式扩张玩不转了

　　所有房企都得转向“小而精”路线

　　 828新政对房企的最大冲击，是对过往资金安排逻辑的彻底打碎重建，其中有两个关键。

　　 首先，跨项目的大笔资金调度能力基本被锁死。

　　 资金调度是房企经营的生命线，新政对于预售资金的监管与放款要求不仅更加严格，还加上了主办银行制，意味着房企不能再用小部分资金，同时撬动多个项目来“铺盘子”扩张。

　　 其次，单个项目所沉淀的资金、资源与人力大幅增加，战略上只能优中选优。

　　 现售制度下，不仅资金的回笼周期被成倍的拉长，而且过去一套项目的人马最快1年就可以转战别的项目，现在基本要3年起跳。

　　 这两点无疑会推动行业规模的收缩。

　　 实际上今年1-7月销售额达到千亿的房企也只剩下“中保华”三家，而摊大饼的模式玩不转以后，这个趋势还会更明显。

　　 在资金、资源、人力三大要素的周转率都面临下降的情况下，房企不得不重新建立这些要素的安排逻辑，未来大概率只能转向“中而精”“小而精”的路线，并显现出3个影响。 戳这里，打造24小时在线的AI销售员

　　 第一，对于当前的头部房企来说，同样都是沉淀资源和人力，当然要抢利润更高的项目来做，才能发挥这些资源的最大效用。

　　 第二，为了在新制度下加速回款，房企会积极获取低密度的土地，做低密度的产品。

　　 所以未来，房企在战略布局上的断舍离会更加坚决、彻底。不赚钱、周期长的项目果断出手，但对潜在利润高、开发周期可控项目的拼抢，则会越来越激烈。

　　 第三，房企的战略转向，也会进一步倒逼土地财政的转型。

　　 发达城市的高利润地块会更加抢手，但中小城市可能面临大批房企撤出，那些对卖地收入依赖性高的城市压力会很大，不得不加快土地财政转型的进程。

　　 总体来看，新政后所有房企都需要做得更加垂直。 点击了解，新媒体营销服务

　　 产品力、综合管理能力强的房企，会争相去做高利润的豪宅项目，最大化兑现资源的价值。

　　 而豪宅客本就更加讲究“所见即所得”，关注点也更多的放在后端的服务与圈层方面，所以这两年准备入市的豪宅项目，受到的冲击并不会特别大。

　　 但展望未来，发达城市核心地段还有多少土地能供应，还能调出多少低密度的宅地，这都是要打个问号的，不仅房企、还包括地方政府都需要思考接下来的应对。

　　 而腰部、区域性房企的机会，在于刚需与改善市场的竞争强度有望被稀释。

　　 当头部房企进一步集中到高端市场后，本土房企反而有机会发挥客群洞察优势，在刚需与改善赛道做出精品。

　　 总体而言，在资金逻辑正被彻底打破和重塑的当下，所有房企都会经历战略进一步聚焦、定位更加垂直的阶段。

　　2

　　接下来房企只比拼两件事： 做产品的手艺，和多元化赚钱的能力

　　等828政策的逐渐落地实施之后，房企最重要的是比拼两件事。

　　 首先就是做产品的手艺。

　　 现房销售的实施，就是为了减少商品住房的交付纠纷，维护购房人的合法权益。

　　 过去一些楼盘在降本增效背景下，不断出现货不对板、私自减配的现象，“交付即维权”在相当一段时间内竟成了普遍现象。

　　 比如在宣传中出现的奢石，在交付时没了；展示区里车位挺宽敞，交付后的净宽却与展示不符；效果图里说的是立体绿化园林，交付后连像样的树都少得可怜，全是灌木……

　　 这种现象未来会得到有效遏制，有些房企一边盖房子、一边调整成本投入和配置的事，也做不了了。

　　 当“卖楼花”的时代一去不复返，效果图、样板间等营销道具的作用消退后，没有手艺是真不行。

　　 摆在客户面前的是看得见、摸得着实景，是骡子是马一溜便知。一旦你的楼盘品质与宣传稍有落差，客户会转身就走直奔竞品，销售就是拍烂大腿也叫不回来……

　　 而且预售资金管理从严后回款本就十万火急，竣工后所有竞品都想赶快出货。品质差之毫厘，业绩就可能失之千里。

　　 所以接下来，开发商也得从资本玩家变成手艺人，什么都比不过让客户眼见为实的品质。长远来看这对行业不是坏事，而是一个回归本源、重塑声誉的过程。

　　 其次是多元化赚钱的能力。

　　 回款周期拉长、资金成本上升，意味着房企在开发业务上的利润会被进一步压缩。那么那些在多元化业务上布局早的房企，此时应该是相对从容的，给到他们的调整缓冲的空间会比较大。

　　 头部房企在这方面，其实多多少少都有布局。据媒体统计，今年上半年有三家房企的毛利率是逆势走高的，分别是华润置地、美的置业和新城控股。

　　 这三家房企的共同点，是收入结构更多元，从现在来看也显得更加健康。

　　 新城的商业运营收入达到71亿，首次超过了住宅开发业务的营收；美的置业转型轻资产后，在债务控制方面有显著成效，上半年的毛利率也达到了33.5%。

　　 而华润置地在业务多元化方面更是领先一些，其上半年的经营性不动产收租型业务收入达到了141.6亿元，同比增长17%；核心净利润达到56.2亿元，占总核心净利润的55.4%。

　　 同时，其开发销售业务一二线城市投资占比99%，布局高度聚焦在利润更可观的区域。

　　 经营性业务利润贡献过半、布局高度聚集等优势，或许会成为华润置地应对新时代的最大底气。

　　 未来房企要想继续维持赚钱能力，除了打磨手艺、死磕品质，更要积极锻造在泛地产业务上的经营能力，开发和运营的钱都得会赚才行。 点击了解，新媒体营销服务

　　3

　　购房者吃下了定心丸 但会花更多的钱，去购买确定性

　　 这套新政对于购房者来说无疑是一颗定心丸，购买一套住房各个环节上的风险基本都被摁得死死的。

　　 从现房销售下的“所见即所得”，到“竣工再还贷”，再到“交房即交证”，分别解决了收不到楼的风险、货不对板的风险、办证难的痛点。

　　 不过新政对于销售端的刺激作用其实比较有限。

　　 有人觉得按揭期限延长到40年是一个大利好，但这样一来虽然月供金额低了，但总利息却多了很多。

　　 过去人们可以通过出售或者置换，把还利息的过程停掉，重新调整按揭周期。但现在手里的存量房出手并不那么容易，多出来的那些利息很可能真就要自己承担了。

　　 所以购房者会多一个选择，但他们会仔细权衡这个杠杆有没有启用的必要。

　　 此外，过去多数按揭对于到期时还款人的年龄有上限要求，一般是70岁。如果这一规则接下来仍然沿用，那么按40年按揭来算，能用上这个杠杆的都是30岁以下的年轻群体，并非覆盖所有购房者。

　　 也有观点认为，现售制度下楼市新房供应会大幅下跌，甚至出现断档，令购房者陷入无房可买的境地。

　　 但这也有些偏颇，目前各地供应存量还是比较多的，除了城市核心区去化周期在一年内，其他城区的去化周期起码都能撑两年以上，不会瞬间断档。

　　 中期来看新房供应肯定会有一个收缩的阶段，但对购房者来说影响也并不大，毕竟现在急吼吼要买房上车的人真不多。

　　 而未来随着新制度下现房项目的陆续入市，优质产品的供应反而会逐步充裕起来，购房者能够挑选的品质好房会更多。

　　 不过现房销售的定价还是很可能比以往更高，回款周期拉长所产生的部分增加成本，难免也会摊到购房者头上。购房者会花更多的钱，但能买到珍贵的确定性。

　　4

　　谈谈新政后的3个误区 这不是世界末日，而是新时代的开始

　　 828这套重磅新政出台后，引发了空前热烈的讨论，其中不乏一些比较极端的理解和误区，持“行业要消失了”等极端悲观论点的也大有人在。

　　 但明源君认为，行业绝不是走到头了，只是即将进入一个全新的、房企还不那么习惯但更正常的时代，下面我们聊聊3个比较典型的误区。

　　 误区一：中小房企资金链脆弱，扛不住这波新政，会纷纷倒闭。

　　 甚至有人把这波剧变比作灭霸，一个响指灭一半，剩下的人就能过上好日子了。

　　 明源君认为，新政后引发新一轮的优胜劣汰是一定的，但以上观点比较极端，中小房企未来何去何从，还是得分情况来看

　　 会淘汰的，是那些本就开发水平薄弱、上高杠杆的中小房企。他们既没有能够拉来资金的优秀资质，又缺少专业团队、产品打造能力和成本管控能力，这一波确实是扛不住的。

　　 但也有很多深耕区域的中小房企，本来就构建了稳定的资金来源渠道，也不盲目扩张，每次就全力投入做一两个项目，多年下来也建立了对本地客户的深刻洞察。

　　 这类房企反而有可能迎来一波机遇，田忌赛马的时代正在到来。

　　 就像前面明源君说的，以前在区域市场中需要面对头部房企的高压竞争，被迫拼速度、卷营销，预算又不如头部房企充足，大多只能被迫走跟随策略。

　　 但现在，一方面头部房企也需要进一步聚焦布局，不少城区的竞争压力会被稀释。另一方面现房销售阶段，比拼的是实打实的产品品质，对客群需求更了解、擅长做在地化产品的区域性中小房企，反而跟大型房企重新站在了同一起跑线上。

　　 而这些中小房企倾全司之力做出来的项目，未必拼不过头部房企。

　　 误区二：现房销售后财务成本飙升，房企根本无力招架。

　　 能持有这个观点的人，恐怕还是对这两年的楼市过于乐观了，还认为现在是以前那个一拿预售证就售罄的时代。

　　 但不少一线营销人告诉明源君的实际情况是，现售这件事，大家早就已经适应了。

　　 楼市这几年一直处于横盘甚至下探阶段，即使拿了预售证也卖不了多少套，除了少量核心地段的大红盘以外，多数楼盘的销售战线都会拉到竣工以后，甚至竣工一两年也没卖完。

　　 以深圳为例，目前核心区福田区的房子去化周期不超过7个月，而大鹏新区的房子得卖70多个月，去化速度超过10倍。

　　 所以多数项目最终都得卖现房这件事，已经是许多房企不得不接受的事实。

　　 深圳今年一季度的新房现售成交占比已经达到了59%，同比上升17个百分点，数据告诉我们，市场、购房者和房企开始适应现售节奏的时间，比我们想象的要早很多。购房者对“确定性”的偏好，也在大幅提升。

　　 所以在这几年当中，相信已有不少房企在根据市场情况，逐步调整自己的资金安排逻辑，来对新常态作出应对。

　　 现售制度确实对房企的回款能力形成抑制，但说无力招架、如临大灾是不至于的。

　　 误区三：现房销售后开发利润收缩，房企拿地骤降，楼市陷入危机。

　　 首先，就像前面说的，房企其实早几年就已经在主动适应现售时代。现在打“所见即所得”卖点的楼盘越来越多，这就已经表明了房企积极应对的态度。

　　 其次，我国城市增量开发的降速是历史的必然，不是只有商品房开发会遇到这个问题。过去快周转的时代，是和我国城镇化进度息息相关的。但根据国家统计局数据，截至2025年末我国常住人口城镇化率已经达到67.9%，增速放缓是不可逆的趋势。

　　 在大势之下，企业自然需要顺应形势调整战略方向，过程中会经历许多困难。但要说这么多百亿、千亿级房企一下子蒸发消失，马上就不做生意了，显然不客观。

　　 现实是，土拍数据并没有显现出悲观迹象。近期上海、广州、南京等城市的土拍，房企参与热情并不低，广州也出让了现房销售地块，房企依旧积极入局。显然房企们的态度是，生意当然还能做，只是看怎么做罢了。

　　结语

　　 自2020年8月三道红线出台，到现在已经过去了整整六年。这六年，是行业刮骨疗伤的时代，是自我打碎的时代。

　　 过程当然艰辛，但我们始终要意识到一点：不是现在太难了，是以前太爽了。

　　 828新政其实就是一个时代的转折点，行业的“旧屋”拆得差不多了，是时候建立新的“天地墙”了。

　　 这次给到房企反应和调整的时间非常短，所以就得看谁在这几年更未雨绸缪、能力储备更丰富了。

　　 这个调整的过程，要问痛吗？当然痛！

　　 但必须做吗？必须做！