资本42亿转投日本公寓：中国租赁市场该反思什么？

快讯背景：继6月5日博枫在上海落地国内首单市场化长租公寓机构间REIT，“中金-博邻长租公寓”专项计划首期8亿元在上交所正式发行，将上海两处改造完成的高端服务式公寓实现证券化盘活。

仅相隔两个月，2026年8月17日，加拿大大型资管机构博枫对外披露一笔重磅不动产交易，斥资超1000亿日元（约42亿人民币）拿下日本四大都市圈合计50栋集合住宅，共3700套房源，拿下2026年度日本规模最大住宅收购项目，这也是该机构首次布局日本租赁住宅赛道。

一退一买两次动作，发生在同一家投资主体上，却落在两个发展阶段截然不同的亚洲国家的租赁市场。

本期，URI城市租住以两组交易互为参照，带大家看懂：全球资本如何区分成熟租赁市场与成长型市场的资产判断标准以及布局逻辑。

01

大手笔收购

拿下成熟租赁资产 补齐业务线

博枫布局日本不动产已有近20年时间，过往投资重心集中在写字楼、物流地产板块，代表性项目包含汐留电通总部大楼、岐阜物流地块等，累计投入规模超2500亿日元，住宅板块此前并未进入其投资清单。URI认为，其本次超过千亿日元的组合收购，直接补齐租赁住宅这条业务线。

本次收购标的集中于东京首都圈、大阪、名古屋、福冈四大人口集聚都市圈，物业平均房龄不足4年，整体出租率稳定在96%，产品以小户型单身公寓为主，资产包内还包含日本开发商Samty的高端租赁公寓S-Residence系列产品，单户获取成本约2700万日元。这批物业本身已经完成运营验证，现金流高度稳定，不需要投资人重新改造打磨产品，拿到手就可以纳入长期资产组合持续持有。

机构敢于大手笔进场，并非偶然。日本核心都市人口持续集聚、新增住宅供给有限，叠加租赁物业自带抗周期属性，是博枫看多日本多户住宅的底层逻辑。

外部环境同样助推：日元汇率波动、租金上行预期，持续吸引海外资金布局本地住宅资产。URI城市租住数据统计显示，2025年日本不动产总投资达超6.2万亿日元，创下2007年之后新高，外资投资占比达到34%；2026年一季度商业地产投资额再度刷新同期历史纪录。

博枫的动作对外释放信号，未来五年计划在日本完成100亿美元投资，租赁住宅正是新开辟的配置方向。

02

中国市场路径

依靠资本市场完成闭环

不同于日本市场直接收购现成成熟公寓，博枫在中国走出一套完全不一样的业务路径。外资抢发！中国首单纯市场化高端公寓持有型ABS。本次上交所发行的博邻长租专项计划，底层为上海两处市场化运营的高端服务公寓，不属于保障性租赁住房范畴，从物业收购、业态改造、后期运营全部由市场化主体完成，租金标准完全跟随市场行情浮动。

五角场博邻行政公寓地处杨浦科创板块，周边高校、产业园区密集，原有物业规划办公、商业、酒店复合业态，博枫接手之后重新调整定位，打造酒店叠加长租公寓的混合产品形态，瞄准区域内产业就业人群；静安博邻行政公寓坐落上海内环，前身是朗诗寓运营的聚源大厦，2023年完成收购之后重新翻新定位，主打高端服务式公寓，共计278套房源。

两处项目租金梯度分明，静安项目单间月租1万-1.2万元，两居室最高可达2.8万元；五角场一房起步租金9700元，截至2025年末两个项目出租率稳定超过90%。

▲五角场博邻行政公寓外观实景图

整套模式核心不是大规模收揽散源，而是筛选具备改造潜力的存量物业，通过硬件翻新、产品定位重塑、精细化运营抬升资产价值，等到现金流、出租率指标跑顺之后，再装入资产证券化产品实现资金回笼。

该专项计划原始审批额度8.24亿元，后续扩容到15.2亿元，首期落地8亿元，预留出后续扩募、新增资产入池的空间，完整跑通“收购—改造—运营—证券化退出”的链条。

03

模式差异根源

拉开资本选择距离

两种投资策略没有高下之分，本质是两个市场发展阶段带来的必然选择。

对比两个国家，日本租赁住房行业经过数十年演化，已经形成高度机构化生态。国内租赁住宅占住房总量比重长期高于35%，民营房源占租赁市场八成以上，超过8成房源交由专业机构负责托管、招租与运维，个人房东大多不直接参与房屋管理工作。从专门适配出租需求的住宅开发建设，到后期托管运营，再到J-REIT提供退出渠道，整条产业链闭环完整。日本J-REIT在2001年落地之后，租赁公寓一直是重要底层资产，2025年J-REIT总市值17.4万亿日元，不动产收购规模连续三年突破万亿日元。对于外资而言，市场已经验证租赁住宅的商业可行性，投资人只需要筛选优质标的长期持有即可，不需要从零培育资产。

反观国内市场，租赁人口规模接近3亿，但行业机构化率仅维持8%上下，绝大多数出租房源掌握在个人业主手中。存量租赁物业老化问题突出，半数以上房源房龄超过10年，20年以上老旧房源占比约两成。真正满足机构持有、标准化运营、可大宗交易条件的优质租赁资产池子体量偏小。这就决定海外机构很难直接大批量买入现成租赁住宅长期持有。

URI城市租住认为，更务实路径，是挖掘存量楼宇进行改造升级，亲手孵化出具备稳定现金流的标的，再借助资本市场完成变现。简单概括：日本市场买现成成熟资产；中国市场动手制造成熟资产。

04

行业镜鉴

直面国内租赁行业现实

日本租赁住房的机构化格局，并非短时间催生。从战后民营租赁企业萌芽，租金管制调整，《借地借家法》完善租赁权责，再到J-REIT工具落地，耗费数十年时间才完成从个人房东主导转向机构专业化运营的过渡。国内当下正处在转型中途：机构运营能力持续成长，保租房REIT之外市场化长租公寓证券化工具也实现破冰，博邻长租就是标志性案例。

游学（上）| 公寓研学日本站

游学（中）| 公寓研学日本站·行程设置及特色项目展示 （附视频）

游学（下）| 公寓研学日本站·模式解析与中国市场启示（含养老公寓）

但行业需要清醒认知，金融工具落地不等于行业成熟。中国租赁住房赛道的核心命题，不在于发行多少单ABS产品，而在于能否沉淀规模足够大、标准统一、可长期持有的机构资产池。

日本的市场经验已经给出明确答案：只有把大批量房源交给专业机构运营管理，物业在规划建造阶段就按照长期租赁的标准设计打造，同时资本市场能够顺畅接手这些运营成熟的资产，租赁住宅才会真正成为不动产领域里一个独立的主流投资品类。

博枫的两笔交易，无疑给国内长租行业敲响警钟。过去行业一味比拼房源规模、追求扩张速度，而这组资本案例证明，房源数量只是表象，真正的核心价值，是将普通存量物业打磨成合规、现金流稳定、可对接资本市场的全链条资产运营能力。国内市场从不缺租客与存量房源，稀缺的是一套可复制的资产孵化体系。直接照搬日本收购持有的模式并不现实，如果行业始终困于收房转租的浅层逻辑，跑不通投管退完整闭环，即便资本入场，也只会停留在短期套利，难以成长为成熟的不动产赛道。

博枫从中国试水布局，转而重仓日本的决策，并非代表外资放弃国内市场，而是全球资产配置下，日本长租当前具备更优的风险收益比。当资本开始用脚投票，国内长租行业需要回答的早已不止如何出租房源，而是如何做出一套让资本算得清收益的资产逻辑。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒