一线调研丨山东莒县凭什么成了山东省“好房子”最多的县？

山东，是全国率先给“好房子”立规矩的省份。

2023年，山东在全国率先出台省级层面的《高品质住宅开发建设指导意见》。2025年，“好房子”首次写进省政府工作报告。同年3月和4月，82条的《高品质住宅建设标准》和112条的《山东省好房子建设标准指引》正式发布，从层高、楼板厚度到隔声、防水，把“好”字拆成了一个个可衡量的硬指标。

但标准写在纸上，落到地上，尤其是落到一个县城里，“好房子”到底长什么样？

在鲁东南，有一个县给出了自己的答案。它叫莒县。人口116万，城镇化率刚过一半。按理说，这样的县城，楼市应该很难做。可它成了全省“好房子”项目最多的县域。过去几年，这里的商品房销售年年突破40万平方米，高品质住宅成了楼市主流。

一个县城，怎么把“好房子”从口号变成了市场？

政府拆掉条条框框

给企业递梯子

很多人以为，县里搞房地产，无非是给点补贴、降点税费。但莒县的打法，远不止这些。

先说一件“看不见”的事——规划。

莒县自然资源和规划局党组书记、局长于万兵介绍，企业拿地之前，团队就结合地块区位、资源条件、产品定位等情况，提前介入规划设计，为开发企业提供可借鉴、可实用的概念方案。企业拿地之后就有了方向性参考，节省了时间和成本。

商住比例调整的主动权也交给了开发企业，原来地块固定要求10%的商业面积，现在调整为20%。封闭阳台的计算规则也改了，原来阳台全封闭要按全部面积计入，现在按一半计算。用一句话说，就是把算账的事交给企业自己。

还有一个让开发商眼前一亮的事——抬板式建筑。把停车库放在地面一层，原本要算容积率、交配套费，现在不算了。

莒县县长陈振华介绍，以正在建设的一个小区为例，56亩土地，通过容积率计算方式调整，能少交接近900万的基础设施配套费。企业也愿意拿出这部分成本，提升整个小区的配套标准。无论从企业还是市场都是受益的。

这些调整背后，是一个思路的转变。

莒县县长陈振华表示，过去主要是管理的思路，现在主要是陪着房地产企业一道，从前期的规划到后期的建筑品质管控，一直到后来的物业管理，共同服务好老百姓，服务好市场。

政府从“管”变成了“帮”。不是“框”着企业，而是给企业递来了梯子。

银行不敢贷？

先把地“伺候”成“熟地”

搞房地产最头疼的不是没需求，是没钱。尤其在当前，银行对县域房地产普遍谨慎。莒县的解法，是先解决“信心”问题。

信心从哪来？先让地变成“熟地”。

莒县住建局局长李卫国表示，其实到了县城，不能讲15分钟，我们10分钟就已经够长了。土地出让之前，首先分析地块的地理位置，比如把周边的医院、学校、道路等提前配套好，确保这块地是一块熟地，激发企业拿地的积极性。

地是好地，房子是好房子，银行的钱才敢往里放。

莒县把14个优质房地产项目纳入政府白名单，累计获得银行授信22.4亿元，已经放款16.89亿元。中国银行莒县支行一家就投放了4.56亿元，占这家银行日照全市白名单投放量的一半以上。

在需求端，莒县还给公积金贷款“加大火力”。

日照市住房公积金管理中心莒县管理部副主任刘桂龙表示，在日照买好房子，公积金贷款额度上浮30%。单职工最高可贷117万，双职工最高可贷156万。叠加人才政策后，单职工最高可贷160万，双职工最高可贷200万。

钱的问题解决了，剩下的就是房子本身。

从“价格战”到“品质战”

企业自己先卷起来了

政府政策再到位，最终盖房子的还是企业。在莒县，本土房企的共识是：不搞内卷搞设计，不拼价格拼品质。

好房子到底好在哪里？安居地产是莒县第一个做省级高品质住宅项目的企业。

安居集团董事长柴松军认为，好房子不是简单做大面积就可以。我们从设计上就抠细节，层高不低于3.1米，采光通风都尽量满足客户需求。小区配套也是尽量配齐。业主食堂、健身房、恒温泳池、书房、业主超市都是住进去就能用得上的东西，方便业主日常生活。

安居还干了件挺有魄力的事：全县第一个推出“以旧换新”，用旧房抵扣新房房款，旧房企业自己消化，仅这一招就卖了160多套。

浩宇集团则把品质“卷”到了细节里。降低容积率，工艺、选材又增加很多成本。浩宇集团党委书记王少涛表示，在做设计的时候，把容积率从1.75降到1.22，全部做到不超过10层的房子，让业主住得舒心。把原来的一些痛点堵点解决掉，为业主呈现出更加好住的房子。

恒本集团则打出了“保价”牌。三年保价政策——承诺一定期限内不降价，跌了差价企业补。在很多人看来，这是往自己脖子上套绳索。但恒本算的是另一笔账：老百姓不敢买，怕的是买完就跌。把“怕”字消掉，老百姓就敢下单了。

这几家企业拼的东西不一样，但都指向同一个方向：在好房子标准之上，找到自己最擅长的那块，做深做透。国家标准管的是底线，企业拼的是上限。

物业不是“附属品”

是好房子的另一半

房子盖得好是一回事，住进去之后好不好是另一回事。莒县本土房企的物业，都是自己的。物业不赚钱，甚至贴钱。因为本土企业做的是长期生意，物业是他们递给业主的另一张名片。

浩宇集团副总经理赵志龙表示，物业做的是品牌，不是为了赚钱，做的是信誉和品牌。24小时响应，招聘时退伍军人优先。为业主开设业主食堂，包子1元一个，一碗小米粥也是1元，让业主吃得实实在在。此外，还有成体系的社区活动，在传统节日向业主赠送糯米、月饼等，组织医院定期开展健康讲堂，为孩子们组织博学课堂、书画课堂。

美食节、健康讲堂、书画课堂——这些事看着不大，但一个社区的“人气”就是这么攒出来的。孩子有地方去，老人有伴聊，年轻人忙一天回来，知道家里有人管。

安居地产的物业走的是另一条路子：把烟火气做足。每年在交付小区办成本价烧烤节，寒暑假免费帮业主看孩子，组织文体活动。物业不盈利，只赚口碑。

还有的企业直接把酒店的服务搬进了小区。金润集团本身有自己的星级酒店，他们把酒店式管理的理念嫁接到了物业上，让业主不出小区就能享受到酒店的服务和配套。

从“卖房子”到“卖生活”，莒县的房企算是想明白了。物业不再是开发链条末尾的“扫尾工程”，而是一个社区真正的生命力。当企业发现品质能换来溢价、服务能换来口碑，价格战自然就打不起来了。

一个人买房

背后是一张“政策网”

一个县城能把房地产做活，绝不是靠某一个政策“一招鲜”，而是靠一张精密的“政策网”，把供需两端同时托住。

需求端，莒县做了件很直接的事：补贴买房。

莒县住建局局长李卫国举例，一套总价值100万的房子，老百姓只需要交80万，剩余的20万由政府以购房优惠券的方式补贴给房地产企业。企业在拍地时抵顶40%的土地出让金，减轻了企业拿地的资金压力。

此外，莒县把土地出让、债务化解、购房优惠券去化绑在了一起。

莒县住建局局长李卫国表示，在拍地时，40%的土地出让金可以用历史债务或政府补贴的优惠券来抵顶。一方面减轻了企业拿地的资金压力，同时也激发了群众购房的积极性。政策实施以来，连续几年商品房销售都突破40万平方米以上，带动了家装、家电、劳务等整个产业链协同发展。

更重要的是，这套政策稳住了价格。

从需求端的补贴激励，到供给端的土地盘活；从金融端的白名单支持，到质量端的细节管控；从物业端的口碑经营，到企业端的品质竞争——莒县的“好房子”，是一张网织出来的，不是一根线拉起来的。

一个县城的房地产突围

靠的是什么？

起初以为，答案是“政府给力”。确实，莒县的政策工具箱很丰富：规划提前介入、容积率松绑、白名单融资、购房优惠券、土地债务联动……但越往下挖，越发现事情没那么简单。

这些政策单拎出来，每一项都能在别的地方找到类似的。但莒县把它们串在了一起，变成了一个能转动起来的系统。

• 政府松了规划的口子，企业就有了降容积率做景观的空间；

• 企业把去化率做上去了，银行看项目时就有了放贷的底气；

• 银行的钱到了位，现房销售、保价售房这些“重投入”的做法才敢落地；

• 老百姓看到好房子实实在在摆在眼前，才敢把攒着的钱掏出来。

莒县的做法，本质上是在做一件事：打通各环节之间的“断头路”，让政策、金融、企业、市场形成闭环。

更难得的是，这个闭环一旦转起来，还顺手化解了老问题。莒县把土地出让、债务化解、购房优惠券去化绑在一起，让过去的包袱跟着新的市场循环一起消化。产业要素流动起来了，历史遗留问题才能从包袱变成活水。

采访中，县长陈振华的一句话，恰好概括了这个转变：“过去主要是管理的思路，现在我们主要是陪着房地产企业一道，共同服务好老百姓。”

从“管理者”到“陪跑者”，这个不起眼的转变，或许正是莒县“好房子”最关键的起点。

从“住有所居”到“住有宜居”，莒县的路还很长。但它至少证明了一件事：在县城，只要政府、企业、金融、市场四方同频共振，标准就会从纸面落向地面，政策就会从文件变成灯火，“好房子”就能从理想照进现实。

文/来源央视财经