8·28新政之后，成都主城低密奢宅正在成为稀缺品

8月28日，房地产行业迎来一轮基础制度层面的重要调整。

围绕商品住房销售制度、房地产信贷管理和资本市场支持房地产发展新模式的三份政策同日落地，从提高预售门槛、有力有序推进现房销售，到建立主办银行制、完善房地产融资机制，一系列变化都在推动房地产重新回到项目本身，区位、产品、品质和兑现能力的重要性进一步提升。证监会文件也明确提出，房地产开发融资将推动从依赖主体信用向基于项目情况转变。

对于高端改善市场而言，新政之后一个更加直接的变化或许是：主城低密这样的稀缺供给，未来复制起来更难了。

原因并不复杂。

现房销售意味着更长的开发周期和更高的资金占用，对企业资金实力、开发能力以及项目本身的市场确定性提出了更高要求。业内也已经出现一个越来越明确的判断：当行业门槛提高，房企对于城市和土地的选择会更加谨慎，核心城市、核心地块和具有真实需求支撑的优质项目，将更容易成为资源集中的方向。

相关业内人士在接受媒体采访时也判断，未来开发商向核心城市、核心地块集中的趋势可能进一步强化，高能级城市有望更早感受到新模式带来的积极影响。这意味着，未来真正稀缺的可能并不是“房子”，而是核心城市、核心地段之上的优质低密住宅。

产品可以迭代、装修可以升级、设备可以更新，但土地的位置和已经形成的规划条件很难重新创造。尤其在成熟主城区，既要占据城市核心资源，又要实现较低容积率和有限社区户数，本就不是一种能够批量复制的产品形态。

也正是在这一背景下，成都东二环的玖川云阙近期以“1号恒藏、单栋破亿”的销售表现引发关注。

据开发商披露，同一栋内的多套院墅已经售罄，整栋货值超过1亿元。此前8月7日，项目首批10套别墅产品取得预售许可，截至目前，其中已有6套实现销售，且二批次院墅即将加推。这一结果形成于新政出台之前，自然不能简单归因于政策，但当新的行业逻辑进一步强化核心地段、低密土地和产品兑现的重要性，玖川云阙已经拥有的这些条件，也有了新的观察价值。

玖川云阙的稀缺性，首先来自土地。

项目区位示意图

项目位于成都东二环，占地约33亩，容积率约1.5，全盘规划113户住宅，其中家族合院仅33席。对于普通住宅而言，容积率更多是一项规划指标；但对于终极改善而言，它背后对应的是土地、园林、会所和社区空间最终由多少家庭共同分享。

项目公区实拍图

以项目约3100㎡会所为例，如果按照113户粗略计算，户均对应超过28㎡会所资源。这一数字并不代表产权面积，却提供了一种观察的尺度：同样一套社区资源，由100户家庭共享和由1000户家庭共享，最终呈现出的生活浓度并不相同。

同样的逻辑也体现在33席家族合院上，玖川合院建面约290—360㎡，最大约15.3米横向面宽、单层最大约160㎡，并形成多重花园体系。对于进入这一购买层级的家庭而言，面积早已不是唯一标准，家庭起居、宴客、多代共居以及私密生活能否建立清晰边界，才是大尺度住宅真正需要解决的问题。

项目院墅产品室外实拍图

更值得注意的是，玖川云阙同时叠加了“主城”与“低密”两个条件。

项目与约500亩塔子山公园相邻，又处于东二环成熟生活半径之内。过去成都高端住宅大致存在两种选择：一种是在核心城区通过大平层获得商业、交通和城市资源，另一种则向城市外围延伸，以距离换取土地和院落。能够在主城生活半径内实现约1.5容积率，并形成家族合院，本身就是相对有限的供给。

项目院墅产品实拍图

笔者认为，这恰恰是8·28新政之后玖川云阙更值得关注的一点。新政并没有创造它的东二环区位，也没有改变既有的低密规划，但随着开发周期、资金实力和项目筛选门槛进一步提高，未来类似产品的复制成本正在增加。地段不会因为新政变得稀缺，但真正优质地段上的低密供给，可能会因此显得更加稀缺。

长住控股集团始创于2016年，此前已在浙江等地积累低密住区开发经验。对于一家首次进入成都的开发企业而言，首个项目承担的不只是销售任务，也是品牌进入一座城市之后，对自身产品体系的一次集中展示。

玖川云阙集结goa大象设计、CCD郑中设计、梁志天设计集团、山水比德、MOA等团队，分别参与建筑、室内、景观和灯光等环节。相比简单罗列“大师阵容”，更值得关注的是多专业协同之后，能否真正形成统一的建筑尺度、空间关系和生活体验。笔者认为，高端项目最终还是要用产品建立品牌认知。对长住而言，玖川云阙作为成都首作，真正需要呈现的是其对于低密住宅的理解，以及从规划、建筑到室内、景观的整体营造能力。

“单栋破亿”因此也多了一层意义。对于一个进入成都不久的品牌而言，真实成交就是最直接的市场检验。它验证的不只是一个楼栋的销售成绩，也意味着项目的区位、规划和院墅产品已经获得了一部分高净值客户的实际选择。

但玖川云阙并不只有院墅。

项目还规划有两栋200㎡+级大平层，院墅与大平层共享同一块低密土地、园林、会所和服务体系，只是对应不同的高端生活偏好。

项目高层外立面实拍图

前者更强调土地、庭院、多代共居和私密边界，后者则更加适合看重平层尺度、高空景观、城市效率和日常维护便利性的家庭。

据悉，玖川云阙大平层建面约213—273㎡，约3.55米层高，并通过大尺度采光界面、环幕景观、客餐分厅以及套房化空间等设计，提升大户型长期居住的舒适度。

项目高层实拍图

对于200㎡以上住宅而言，面积本身只是基础，真正重要的是如何使用这些面积。客餐分厅处理家庭起居与正式社交的关系，套房化设计为不同家庭成员提供相对独立的空间，大尺度采光与层高则进一步改善居住体验。

项目高层室内视野实拍图

当高端改善竞争进入更高阶段，房子的差异也不再只体现在产品形态。

高净值家庭之间的生活方式本身就存在明显差异：三代同堂、频繁宴客、艺术收藏、收纳习惯以及智能和健康需求，都可能对应完全不同的空间方案。一套统一的高端精装即使投入足够高，也很难完全适配所有家庭。

项目高层实拍图

玖川云阙将定制化精装包纳入产品体系，正是基于这种需求变化。其价值并不只是增加几种装修风格，而是在建筑和机电等基础标准之上，根据客户家庭结构、审美偏好和实际生活需求，对空间、材质、收纳、设备及智能系统进行进一步适配。笔者认为，对于真正的高端改善而言，定制的意义不是“给得更多”，而是让最终交付的住宅更接近一个家庭真正需要的生活方式。

项目高层实拍图

这与新政进一步强调产品品质和最终兑现也形成了呼应。当市场越来越关注“最后拿到什么”，高端住宅竞争自然也会从样板间和配置表，延伸到真正的交付能力。从33席家族合院、两栋200㎡+大平层到定制化精装，玖川云阙实际上完成的是从土地资源、空间形态到具体家庭生活的一次逐层延伸。

笔者认为，8·28新政对高端改善市场更值得关注的影响，不是简单判断价格涨跌，而是不同产品之间的价值辨识度可能进一步拉开。

当房地产更加关注项目质量、资金安全和产品兑现，真正具有稀缺属性的城市资源，会获得更清晰的市场坐标。现房销售抬高行业准入门槛、房企投资更加聚焦核心城市和核心地块的趋势，也正在被市场讨论。

对玖川云阙而言，真正形成竞争力的并不是某一个孤立参数，而是东二环、低密规划、有限户数、家族合院、大尺度平层以及定制化交付组合在一起之后，形成了一套相对难以复制的产品条件。“单栋破亿”只是已经出现的市场结果，而这个结果背后的逻辑，是高总价客户依然愿意为核心位置、稀缺土地和差异化生活方式作出选择。

新政不会凭空创造核心资产，但会改变市场识别核心资产的方式。

当开发门槛进一步提高，主城低密的新增供给变得更加不易；当产品质量和兑现能力被放到更重要的位置，已经形成清晰产品体系的项目也更容易获得关注。

从这个意义上说，8·28新政之后再看玖川云阙，真正被放大的不是某一个销售数字，而是其主城低密属性背后的稀缺价值。

预售证号:510108202685122推广