高盛再预测房价：未来两年，核心城市房价至少上涨15-20%

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2025年12月，高盛发了一份报告，态度很明确：中国房价还要再跌10%到15%，调整远未结束。

那意思，基本就是"别买，快跑"。

结果半年不到，高盛自己先跑回来了。

2026年4月和7月，高盛连发两份看多报告，直接把过去四年的看空结论全盘推翻。新报告说，上海、深圳楼市已经在2025年底见底，2025到2028年核心区房价累计能回升15%，核心地段改善房源涨幅甚至超过20%。

这是高盛近十年来，第一次明确、公开地对中国核心城市房价给出"上涨"判断。

半年时间，从看空到看多，180度大转弯。这脸打得，啪啪响。

高盛到底看到了什么？

2026年7月，高盛发布研报《抢在一线城市复苏之前布局》，给中国楼市画了一张四梯队复苏时间表。

上海、深圳已于2025年底见底，2026年底进入回升通道，三年累计涨15%；北京2027年上半年企稳；广州及新一线城市再延后半年到一年；普通二三线城市可能要到2028年后才逐步修复。

有人可能会较真：高盛说的是三年累计涨15%，标题说未来两年，对得上吗？

还真对得上。高盛的预测起点是2025年底的市场底部，从那到现在这大半年是触底磨底阶段，涨幅有限。真正的回升通道从2026年底开始，到2028年底完成，正好两年。核心地段改善房源涨幅超20%，所以说未来两年至少涨15-20%，不夸张。

注意，这15%不是全国普涨，瞄准的是一线城市核心地段优质住宅，是深度调整后的价值修复。

高盛一边发看多报告，一边加码北上广深核心不动产布局，用真金白银投票。

那么问题来了，为什么半年就改口？

高盛始终把政策变量作为中国楼市判断的核心前提，这是它改口的直接原因。

2025年底看空时，市场普遍预期政策托底力度有限。但2026年以来，稳楼市组合拳密集落地，力度超预期。

需求端，首套房首付低至20%，房贷利率降至历史低位，换房退税、购房补贴全面铺开。供给端，房企白名单融资支持，3000亿元保障房专项再贷款全额拨付，城投批量收储一线主城中小户型。

还有一个创新手段——高校收购存量房做宿舍。湖北大学花近2亿购352套，中国矿业大学2.93亿购490套，江苏对省属高校苏北购房补贴30%。

这相当于开辟了一条有财政托底的需求通道。高盛测算，若政策支持规模达8万亿元，将加速行业供需平衡。

光有政策不够，高盛转向的基本面基础，是房价跌透了。

经过2021到2025年的深度调整，全国70城新房价格较高点回撤10.1%，二手房回撤17.4%。更关键的租售比指标，全国重点城市住宅租售比已回到1:300至1:400区间，和国际主流水平接轨，继续大跌的空间基本消失。

2026年以来，北上广深二手房价格已连续多月环比走高，部分核心板块品质房源累计涨幅近5%。上海、深圳新房库存去化周期降到14到18个月，8个重点城市二手房挂牌量同比减19%。

估值回归合理区间，成交量持续高位，库存快速消化，市场底已出现。

除了基本面，供给侧收缩才是涨价的底层逻辑。

全国房地产开发企业数量较2021年峰值减少超32%，大量中小民营房企退出，头部国央企主导核心城市供应，低价内卷阶段结束。

近两年上海、深圳主动缩减土地出让规模，新房供应量仅占市场总成交的35%到40%。叠加现房销售新政后新地块上市周期拉长至2028年，未来1.5年核心城市新房供应收缩。

债务出清层面，截至2026年已有19家房企债务重组方案获批，总债务减免超1.2万亿元，房企不再需要靠大幅降价回笼资金。虞晓芬教授说得直白：现房销售将倒逼行业告别"重速度、轻品质"粗放模式。

供需关系从供大于求快速转向紧平衡，定价权回归理性，涨价基础已夯实。

高盛的改口不是孤例，2026年以来多家国际投行纷纷修正悲观判断，集体看多。

摩根大通给出核心城市12%到18%的修复区间，认为中国楼市已逼近拐点。瑞银预判四季度迎来趋势拐点，上调不动产配置额度。汇丰判断2026年是筑底之年。施罗德把核心住宅上调至"超配"。

市场也在用真金白银验证。上海高端住宅市场境外买家占比从20%飙升至43%，外资已用实际行动为判断投票。从高盛到摩根大通，从瑞银到汇丰，外资共识已形成。

有人会问：只有核心城市涨吗？不是。

2026年6月，70个大中城市中新房价格环比上涨的城市达20个，为近一年来最多，其中二线城市占60%。大连、杭州、宁波、青岛等已连续4个月以上环比上涨。

这类城市能迎来修复，靠的是超跌后估值回归、产业人口托底、政策精准传导。但必须明确，不是普涨，是结构性修复。

有硬核产业支撑的城市修复更快，核心区、地铁沿线、优质学区板块率先走出调整。修复行情会从核心城市向有基本面的城市扩散，但分化仍是未来楼市核心主线。

说到底，高盛从全面看空到结构性看多的180度转向，本质是精准捕捉到了中国稳楼市的决心和政策力度。

从需求端的购房支持，到供给端的风险化解，再到高校收购存量房这类创新去库存手段，所有动作都指向同一目标。政策工具箱远未用尽。

现在是2026年9月，正处于高盛所说的触底拐点，未来两年核心城市15%到20%的修复空间，具备扎实现实支撑。

高盛已经用真金白银投了信任票，这次大概率又看对了。

免责声明：本文基于公开政策文件、行业机构公开数据及高盛等机构研报做市场解读，不构成购房、房产投资建议。